Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Αναζήτηση μεσιτικής αμοιβής βάσει σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας και ορισμένο της αγωγής

Βάσει του άρθρου 703 ΑΚ «Εκείνος που υποσχέθηκε αμοιβή σε κάποιον (μεσίτη) για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη μιας σύμβασης, έχει υποχρέωση να πληρώσει μόνο αν η σύμβαση καταρτιστεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή υπόδειξης. Αν καταρτίστηκε προσύμφωνο αλλά η οριστική σύμβαση ματαιώθηκε, οφείλεται μόνο η μισή αμοιβή.

Για τις δαπάνες του ο μεσίτης έχει αξίωση, μόνο αν συμφωνήθηκε η καταβολή τους. Σ’ αυτήν τη περίπτωση οι δαπάνες οφείλονται και αν ακόμη δεν καταρτίστηκε η σύμβαση».

Σύμφωνα με τις παραγράφους 4, 5 και 6 του άρθρου 200 του νόμου 4072/2012  «4. Επιτρέπεται η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη ούτε και να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος για λογαριασμό του για την αναζήτηση ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση, ο δε μεσίτης έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής. Εξαιρέσεις από τη μη δραστηριοποίηση τρίτων για λογαριασμό του εντολέα είναι δυνατές μόνο αν αφορούν φυσικά ή νομικά πρόσωπα που κατονομάζονται ρητά στη σύμβαση. Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας δεν μπορεί να έχει διάρκεια πάνω από οκτώ (8) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμα μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα, μετά δε από τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση. Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη, εκτός εάν η κατάρτιση της κύριας σύμβασης έγινε με κάποιο από τα ρητά αναφερόμενα στη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας πρόσωπα, για τα οποία συμφωνήθηκε ότι είναι δυνατή η προσωπική δραστηριοποίηση του εντολέα. Στην τελευταία αυτή περίπτωση, ο μεσίτης έχει αξίωση αποκατάστασης όλων των δαπανών, στις οποίες έχει υποβληθεί για την προώθηση του ακινήτου, πλέον μιας εύλογης αποζημίωσης, η οποία δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1/3 της συμφωνηθείσας αμοιβής, χωρίς το συνολικό ποσό να είναι μεγαλύτερο από το ήμισυ της συμφωνηθείσας αμοιβής. Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε μέσα στο τρίμηνο από τη λήξη του χρόνου της αποκλειστικής μεσιτείας και στο μεταξύ ο εντολέας έχει δώσει εντολή σε άλλο μεσίτη, τότε αμοιβή στον (πρώτο) αποκλειστικό μεσίτη οφείλεται μόνο αν αποδειχθεί ότι η κατάρτιση της σύμβασης οφείλεται σε δικές του ενέργειες.

 

  1. Ο μεσίτης ακινήτων έχει το δικαίωμα να αξιώσει τη συμφωνηθείσα αμοιβή κατά την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, εφόσον έχει ο ίδιος μεσολαβήσει στη σύναψη της ή έχει υποδείξει την ευκαιρία σύναψης της ανεξάρτητα από το είδος της κύριας σύμβασης που καταρτίστηκε τελικά για το ακίνητο. Αν περισσότεροι μεσίτες σε συνεργασία μεταξύ τους υπέδειξαν ή μεσολάβησαν, τότε αμοιβή οφείλεται μόνο μία φορά, καταβαλλόμενη από τον εντολέα σε έναν από αυτούς, κατά του οποίου και μόνο έχουν δικαίωμα να στραφούν οι υπόλοιποι και, σε περίπτωση έλλειψης συμφωνίας μεταξύ τους, κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών κατά το ποσοστό συμβολής του καθενός στην κατάρτιση της σύμβασης. Αν περισσότεροι μεσίτες, προς τους οποίους ο εντολέας παρέσχε διαδοχικά διαφορετικές εντολές υπέδειξαν διαδοχικά την ίδια ευκαιρία, δικαιούται να αξιώσει αμοιβή μόνο αυτός ο οποίος υπέδειξε πρώτος την ευκαιρία. Αν δεν μπορεί να αποδειχτεί το ποσοστό συμβολής κάθε μεσίτη στην κατάρτιση της σύμβασης, τότε κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών κατά ίσα μέρη η μεγαλύτερη από τις αμοιβές που συμφώνησε ο εντολέας με τις διαφορετικές εντολές του. Επί μεσιτείας για ανοικοδόμηση ακινήτου με αντιπαροχή, ο μεσίτης δικαιούται να αξιώσει πλήρη αμοιβή με την κατάρτιση του εργολαβικού προσυμφώνου, εκτός αν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά.

 

  1. Αν συναφθεί για το ίδιο ακίνητο διαφορετική σύμβαση από την προβλεπόμενη στη σύμβαση μεσιτείας, η σύμβαση που τελικά συνήφθη τεκμαίρεται ως αποτέλεσμα της διαμεσολάβησης του μεσίτη».

Πρόσφατη απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών υπ’ αριθμόν 9639/2019 έκρινε ότι «Με την απόδειξη της μεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κυρίας συμβάσεως τεκμαίρεται και η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ αυτών. Οπότε, το βάρος ανατροπής του τεκμηρίου μετατίθεται στον αμφισβητούντα την αιτιώδη συνάφεια μεσιτικό εντολέα (ΑΠ 776/2013, ΑΠ 335/2011, ΑΠ 1203/2009 ιστότοπος Αρείου Πάγου). Το εν λόγω τεκμήριο αφορά μόνο την αιτιώδη συνάφεια μεταξύ μεσιτικής δραστηριότητας και σύναψης της σκοπούμενης κυρίας συμβάσεως και όχι τη μεσιτική δραστηριότητα ή τη σύναψη της σκοπούμενης συμβάσεως καθ’ εαυτές, τις περιστάσεις των οποίων, όπως προαναφέρθηκε, είναι υποχρεωμένος να αποδείξει ο ενάγων (ΑΠ 1023/2015 ιστότοπος Αρείου Πάγου)».

Ενώ αναφορικά με την παράγραφο 4 του άρθρου 200 του νόμου 4072/2012 διατύπωσε τα εξής: «…… το κατά τα ανωτέρω τεκμήριο που αναφέρεται στο άρθρο 200 παρ. 4 του νόμου 4072/2012, σχετικά με την ύπαρξη αιτιώδους συναφείας μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας (μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας) και της καταρτίσεως της πράξεως, για την οποία δόθηκε η εντολή, είναι μαχητό και στην ουσία λειτουργεί ως ανατροπή του βάρους αποδείξεως, που μετατίθεται στον αμφισβητούντα την αιτιώδη συνάφεια μεσιτικό εντολέα».Η υπ’ αριθμόν 1039/2008 απόφαση του Αρείου Πάγου αποφάνθηκε ότι «μεταξύ της ενέργειας του μεσίτη (υποδείξεως ή μεσολαβήσεως) και της πραγματώσεως της συμβάσεως, πρέπει να υπάρχει σχέση αιτίου προς το αποτέλεσμα. Η ύπαρξη της αιτιώδους συνάφειας σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση αποτελεί ζήτημα πραγματικό που κρίνεται κυριαρχικά από το δικαστήριο της ουσίας. Η κρίση αν τα διαπιστωθέντα από το δικαστήριο της ουσίας πραγματικά περιστατικά επιτρέπουν το συμπέρασμα ότι ορισμένο γεγονός μπορεί αντικειμενικά να θεωρηθεί, η μη, ως πρόσφορη αιτία του παραχθέντος αποτελέσματος, υπόκειται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου για ευθεία ή εκ πλαγίου παράβαση της παραπάνω ουσιαστικής διατάξεως του άρθρου 703 ΑΚ. «Για να δικαιούται ο τελευταίος αμοιβή πρέπει, εκτός των ανωτέρω, να υπάρχει αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας (μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας) και της καταρτίσεως της πράξεως, για την οποία δόθηκε η εντολή.Το βάρος της απόδειξής τους φέρει ο ενάγων. Με την απόδειξη της μεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κυρίας σύμβασης τεκμαίρεται και η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ αυτών. Οπότε, το βάρος ανατροπής του τεκμηρίου μετατίθεται στον αμφισβητούντα την αιτιώδη συνάφεια μεσιτικό εντολέα (ΑΠ 776/2013, 335/2011, 1203/2009).Ενώ σύμφωνα με την υπ’ αριθμόν 776/2013 απόφαση του Αρείου Πάγου «με την απόδειξη της μεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κύριας σύμβασης τεκμαίρεται και η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ αυτών και το βάρος ανατροπής του τεκμηρίου μετατίθεται στον αμφισβητούντα την αιτιώδη συνάφεια μεσιτικό εντολέα. Η ύπαρξη της αιτιώδους συνάφειας σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση αποτελεί ζήτημα πραγματικό που κρίνεται κυριαρχικά από το δικαστήριο της ουσίας. Δεν είναι απαραίτητο οι ενέργειες του μεσίτη ν’ αποτελούν την μοναδική αιτία κατάρτισης της σύμβασης. Μέχρι ποίου σημείου πρέπει να προχωρήσουν οι ενέργειες αυτές για να θεωρηθεί ότι υπάρχει αιτιώδης συνάφεια δεν μπορεί να καθορισθεί με γενικούς ορισμούς εκ των προτέρων, μπορεί, όμως, να λεχθεί γενικά, ότι ο μεσίτης δεν υποχρεούται να παρακολουθήσει μέχρι τέλους τις διαπραγματεύσεις, αρκεί η ενέργειά του να είναι τέτοια, ώστε να μπορεί να φέρει το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα και να χρησίμευσε ουσιωδώς προς τούτο. Και αν διακόπηκαν οι ενέργειες του μεσίτη για κάποιο χρονικό διάστημα, η κύρια, όμως, σύμβαση καταρτίσθηκε μεταγενέστερα συνεπεία των προτέρων ενεργειών του, υπάρχει η απαιτουμένη κατά νόμο αιτιώδης συνάφεια».Στην περίπτωση που η εντολή ανατέθηκε σε περισσότερους, υπάρχει, αν δεν υφίσταται αντίθετη συμφωνία, κοινή εντολή και η αμοιβή ανήκει σε όλους, μεταξύ των οποίων γίνεται ο καταμερισμός από τις γενικές διατάξεις και τη σχέση που υπάρχει ανάμεσά τους. Η χωριστή εντολή στον καθένα δημιουργεί περισσότερες συμβάσεις μεσιτείας και η αμοιβή ανήκει σε εκείνον που με τις ενέργειές του καταρτίστηκε η σύμβαση ή επήλθε το αποτέλεσμα, ενώ αν οφείλονται στις συγκλίνουσες ενέργειες περισσότερων η αμοιβή κατανέμεται μεταξύ αυτών ανάλογα με τη συμβολή του καθενός.[1]Ωστόσο, σύμφωνα με τον Βαθρακοκοίλη, νοείται η δυνατότητα σύναψης της σκοπούμενης σύμβασης κατά το χρόνο της υπόδειξης, έτσι ώστε, αν κατά το χρόνο αυτό δεν υφίσταται βούληση του τρίτου για την επιχείρηση της σύμβασης οπότε και λείπει η δυνατότητα κατάρτισής της (ΑΚ 185, 189, 192) και, άρα δεν συντρέχει το στοιχείο της ευκαιρίας, η τυχόν υπόδειξη του μεσίτη, ακόμη και αν σε μεταγενέστερο χρόνο καταρτίστηκε η σύμβαση λόγω μεταβολής της βούλησης του τρίτου με τον οποίο και συνηλλάγη ο εντολέας, δεν παράγει την προβλεπόμενη από την παραπάνω διάταξη έννομη συνέπεια, δηλαδή την υποχρέωση του εντολέα προς καταβολή μεσιτικής αμοιβής. Για την είσπραξη της αμοιβής πρέπει να υπάρχει αιτιώδης συνάφεια ανάμεσα στις ενέργειες του μεσίτη και της σύναψης της κύριας σύμβασης ή του αποτελέσματος που επιτεύχθηκε. Πάντως αρκεί η σε ουσιώδη βαθμό επίδραση των ενεργειών του στην κατάρτιση της σύμβασης ή το αποτέλεσμα. Η, παρά τη διακοπή των ενεργειών του κατάρτιση της σύμβασης ή η επέλευση του επιδιωκόμενου αποτελέσματος δεν αποκλείουν την αιτιώδη συνάφεια και συνακόλουθα την αξίωση αμοιβής του.[2] Η σύμβαση μεσιτείας δεν αποκλείει την κατάρτιση της σύμβασης από τον ίδιο τον εντολέα ή από άλλο μεσίτη. Αν όμως η συμπεριφορά του εντολέα, κατά τις περιστάσεις, είναι αποτέλεσμα δόλου για την αποφυγή πληρωμής μεσιτικών μπορεί να βρίσκεται σε αντίθεση με τους κανόνες της καλής πίστης και των χρηστών ηθών (ΑΚ 288, 919) και να υποχρεούται σε καταβολή μεσιτικών ή αποζημίωσης κατά τις διαπραγματεύσεις (ΑΚ 197, 198). Υποχρεούται όμως σε καταβολή της αμοιβής αν καταρτισθεί η σύμβαση καθώς και τις δαπάνες.[3]Όσο αφορά το ορισμένο της αγωγής, πρέπει να εκτίθενται σ’ αυτή κατά τρόπο σαφή τα πραγματικά περιστατικά είτε της μεσολάβησης, είτε της υπόδειξης ευκαιρίας, είτε πρόκειται για προσύμφωνο, για δαπάνες, είτε για τις περιπτώσεις των αιρέσεων (704 ΑΚ) και είτε για τις περιπτώσεις του άρθρου 705 ΑΚ που επανέρχονται σε ισχύ….Σύμφωνα με την με αριθμό 805/ 2005 απόφαση του Αρείου Πάγου (ΧρΙΔ 2005, 973) Ο μεσίτης αξιώνοντας τη μεσιτική αμοιβή, οφείλει να αποδείξει τα θεμελιωτικά της αξιώσεώς του γεγονότα, ήτοι: α) Τη σύναψη της μεσιτικής σύμβασης, β) Τη μεσιτική του δραστηριότητα (μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας), γ) Τη σύναψη της σκοπούμενης σύμβασης και δ) Την αιτιώδη συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κύριας σύμβασης.Όπου η συμφωνηθείσα αμοιβή είναι υποτίθεται νόμιμη και δεν εμπίπτει στους ορισμούς των άρθρων 179, 200, 281 και 288 ΑΚ, ο ενάγων μεσίτης πρέπει να αποδείξει την ανάθεση της εντολής από τον μεσιτικό εντολέα προς αυτόν αμοιβής ρητής ή σιωπηρής κατά πλάσμα νόμου, ότι η υπόσχεση αυτή αμοιβής δόθηκε για την υπόδειξη ή διαμεσολάβηση, προς κατάρτιση της σκοπούμενης σύμβασης και ότι συνέπεια της διαμεσολάβησης ή της υπόδειξης ευκαιρίας (υφιστάμενης αιτιώδους συνάφειας) καταρτίσθηκε η σκοπούμενη σύμβαση.[4]

Χριστίνα Ρήγα, ασκ. δικηγόρος

info@efotopoulou.gr

[1] Βασίλης Αντ. Βαθρακοκοίλης, ΕΡΝΟΜΑΚ, Τόμος Γ’ Ημιτόμος Β’ ειδικό ενοχικό άρθρα 619-740, Αθήνα 2005, σελ. 792

[2] Βαθρακοκοίλης, ΕΡΝΟΜΑΚ, σελ. 787-788.

[3] Ίδιο, σελ. 791

[4] Γεώργιος Μαυρομμάτης, Η Μεσιτεία των Αστικών Συμβάσεων, Β’ Έκδοση, Νομική Βιβλιοθήκη 2009, σελ. 74, 76 –  Βαθρακοκοίλης, ΕΡΝΟΜΑΚ, σελ. 794.

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί