Άσκηση αγωγής για μείωση ενοικίου
Λόγω της οικονομικής κρίσης που μαστίζει τα τελευταία χρόνια τη χώρα μας, είναι πολύ συχνή η άσκηση αγωγών για μείωση ενοικίων, εφόσον υπάρχει συγκεκριμένος λόγος και απρόοπτη μεταβολή συνθηκών σε σχέση με την ημέρα που συνήφθη η σύμβαση μίσθωσης. Η υπ’ αρ. 1414/2016 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών (απόφαση από υπόθεση του γραφείου μας, αρμόδια δικηγόρος: Μαρία Τζαβέλα, βλ. το κείμενο της απόφασης πατώντας εδώ) δέχθηκε ωστόσο ότι η γενική οικονομική κρίση, η επιβολή μέτρων λιτότητας και γενικώς δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων, που συνεπάγονται μείωση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών και συνακόλουθα της εμπορικής κίνησης των καταστημάτων δεν αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, ιδίως στην ελληνική οικονομία, στην οποία είναι από μακρόν συνεχείς οι διακυμάνσεις της σταθερότητας, ιδίως, κάτω από τις σημερινές κρατούσες συνθήκες ρευστότητας και της διεθνούς οικονομίας. Κατά συνέπεια, στην περίπτωση της οικονομικής κρίσης δεν συντρέχει, κατά την ως άνω απόφαση, λόγος συνδρομής του ΑΚ388, πλην όμως είναι επιτρεπτή η εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ, εφόσον συντρέχουν οι υπόλοιπες προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου αυτού.
Σύμφωνα με το άρθρο αυτό (288ΑΚ) «Ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη». Το άρθρο αυτό παρέχει στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις, που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής πίστης. Επομένως, με βάση την πιο πάνω διάταξη, η οποία είναι εφαρμοστέα και επί των εμπορικών μισθώσεων, ενόψει του άρθρου 44 του π.δ. 34/1995, ο μισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές. Μεταβολή των συνθηκών, με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων και άλλοι λόγοι.
Τέλος, στην ως άνω δικαστική απόφαση παρέχονται σημαντικές πληροφορίες αναφορικά με τα στοιχεία που λαμβάνει υπόψη του το δικαστήριο για τη μείωση μισθώματος, καθώς και στοιχεία που αφορούν τη μισθωτική αξία ακινήτων εμπορικής μίσθωσης στην περιοχή Γκάζι.
Ευγενία Φωτοπούλου, δικηγόρος
info@efotopoulou.gr