Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Δεν ισχύει στην επαγγελματική μίσθωση η ρύθμιση του κοινού δικαίου  αναφορικά με την τύχη της μισθωτικής σχέσης σε περίπτωση εκποίησης του μισθίου κατά τη διάρκεια αυτής (βλ. ΑΠ 1484/2014, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ)

Με το άρθρο 3 του ν. 1229/1982 καταργήθηκε η διάταξη του άρθρου 7 § 1 του Ν. 813/1978, η οποία όριζε πως «οι διατάξεις των άρθρων 614-618, 1164 ΑΚ και 1009 Κ.Πολ.Δ. εφαρμόζονται και επί των υπαγομένων εις τον παρόντα νόμον μισθώσεων». Κατόπιν τούτου δεν ισχύει στις μισθώσεις που υπάγονται στις διατάξεις του Ν. 813/1978 και ήδη του π.δ. 34/1995, η ρύθμιση του κοινού δικαίου ως προς την τύχη της μισθωτικής σχέσης σε περίπτωση μεταβίβασης του μισθίου κατά τη διάρκεια αυτής. Επιπλέον δε, είναι αυτονόητος ο αποκλεισμός της εφαρμογής των καταργουμένων αυτών διατάξεων, δυνάμει της διατάξεως του άρθρου 29 του Ν. 813/1978 και ήδη 44 του π.δ. 34/1995 «Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων», που ορίζει ότι «οι μισθώσεις του παρόντος διατάγματος, εφόσον δεν ορίζεται κάτι άλλο σ` αυτό, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα». Η έννοια αυτή του άρθρου 3 του Ν. 1229/1982, ότι δηλαδή η με αυτό κατάργηση του άρθρου 7 § 1 του Ν. 813/1978, δεν έγινε για λόγους νομοτεχνικούς, ενόψει της υπάρχουσας στο νόμο αυτό γενικής παραπομπής στον Αστικό Κώδικα (άρθρο 29), αλλά με τη βούληση μη εφαρμογής στις εμπορικές μισθώσεις των άρθρων 614 και 616 ΑΚ και 1009 ΚΠολΔικ, προκύπτει σαφώς και από τη διάταξη του άρθρου 13 § 2 του ίδιου νόμου (1229/1982), η οποία ορίζει ότι «δικαστικαί αποφάσεις… εκδοθείσαι επί αγωγών στηριζομένων επί της καταργούμενης διατάξεως του άρθρου 7 § 1 του ν. 813/1978, μη εκτελεσθείσαι μέχρι της ενάρξεως ισχύος του παρόντος, δεν εκτελούνται, πλην των περί εξόδων διατάξεων αυτών». Δηλονότι, κατά το άνω άρθρο 13 § 2 του Ν. 1229/1982 δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 614, 616 Α.Κ. – στις οποίες το άρθρο 7 § 1 του νόμου αυτού παρέπεμπε ως εφαρμοστέες – ακόμη και στις περιπτώσεις που υπάρχουν εκτελεστές αποφάσεις που στηρίζονται στην εφαρμογή τους (Ολ. ΑΠ 6/2004).

Στην περίπτωση επομένως μεταβίβασης του μισθίου διαρκούσης της εμπορικής μισθώσεως, η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης στο νέο κτήτορα χωρεί εκ του νόμου και μάλιστα χωρίς τις διατυπώσεις των άρθρων 614 και 615 του Α.Κ. Έτσι, ο νέος κτήτορας, υπεισέρχεται από το νόμο στη μισθωτική σχέση απεριόριστα και αποκτά για λογαριασμό του τα σχετικά δικαιώματα στην έκταση που τα είχε και ο δικαιοπάροχός του εκμισθωτής (Ολ. ΑΠ 6/2004, ΑΠ 593/1991, ΑΠ 494/1989, ΑΠ 799/1987, ΑΠ 802/1987, ΑΠ 343/1987). Προκειμένου να χωρήσει κατά τις προηγούμενες διατάξεις υπεισέλευση του νέου κτήτορα στα δικαιώματα και υποχρεώσεις του παλαιού αναφορικά με την εμπορική μίσθωση, πρέπει να επέλθει μεταβίβαση του μίσθιου ακινήτου για νόμιμη αιτία και μεταγραφή της μεταβιβαστικής δικαιοπραξίας κατά τα άρθρα 1033, 1192 αριθ. 1, 1194 § 1,1198 και 1201 Α.Κ.

Η κατά τα ως άνω υπεισέλευση συντελείται από την μεταγραφή του μεταβιβαστικού συμβολαίου (ΑΠ 1095/2004 ΕλλΔνη 46. 467 ) Η έννοια της υπεισέλευσης είναι ότι από και διά της ολοκληρώσεως της εκποιήσεως, της μεταγραφής δηλαδή της οικείας μεταβιβαστικής της κυριότητος πράξεως, μεταβιβάζεται αυτοδικαίως και ex lege ολόκληρη η ενοχική σχέση της μισθώσεως όπως προϋπήρχε, αποκοπτομένου για το μέλλον παντός ενοχικού δεσμού μεταξύ του μισθωτή και του αρχικού εκμισθωτή -παλαιού κτήτορος.

Κωνσταντίνα Β. Πουρνάρα

Δικηγόρος

info@efotopoulou.gr

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί