«Εγκατάλειψη» ακινήτου – Απώλεια κυριότητας ακινήτου με παραίτηση – Διαχρονικό δίκαιο

Κοινής χρήσεως είναι τα πράγματα, τα οποία είτε από το νόμο είτε από τη βούληση του ιδιοκτήτη, μετά από τήρηση των νόμιμων διατυπώσεων, έλαβαν τον προορισμό αυτόν.

Το περιεχόμενο δε και η έκταση της κοινής χρήσεως, η οποία αποβλέπει στη θεραπεία του δημοσίου συμφέροντος, εξαρτάται από τον προορισμό που δόθηκε στο πράγμα και την επάρκεια αυτού.  

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 369, 966-968, 972, 1033, 1034, 1191 εδ. α΄ και 1319 ΑΚ, συνάγεται ότι απώλεια της κυριότητας, ακινήτου επέρχεται και με παραίτηση (εγκατάλειψη) προς το σκοπό αυτό να καταστεί αδέσποτο ή κοινόχρηστο ή και με αναγνώριση της ιδιότητας του ακινήτου ως αδέσποτου ή κοινόχρηστου, για την παραίτηση δε αυτή, όπως και για την παραίτηση από κάθε άλλο εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου, απαιτείται μονομερής δήλωση του κυρίου με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή της δικαιοπραξίας που περιέχει κατάργηση του εμπράγματου δικαιώματος της κυριότητας (κατ’ ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 1134, 1169, 1187 και 1319 ΑΚ).  

Ο κύριος ακινήτου, ο οποίος προόρισε αυτό να καταστεί κοινόχρηστο ή αναγνώρισε την ιδιότητα του κοινοχρήστου χωρίς συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο να μεταγραφεί νομίμως, δεν θεωρείται ότι έχει απολέσει την κυριότητα επ` αυτού και συνεπώς, κατ` αρχήν δικαιούται σε άσκηση κάθε εξουσίας που απορρέει από το δικαίωμα αυτό. Κατά το προϊσχύσαν του Αστικού Κώδικα Βυζαντινορωμάικό δίκαιο (ν. 3 πανδ. 43.7, ν.2 παρ. 8 πανδ. 39.3, ν. 28 πανδ. 22.3), όπως αναλυτικά περιγράφεται στην υπ’ αρ. 13/2012 απόφαση του Εφετείου Δυτικής Μακεδονίας, ιδιωτικό ακίνητο ελάμβανε την ιδιότητα κοινοχρήστου και με την αμνημονεύτου χρόνου αρχαιότητα (vetustas) με την οποία κυρούται ως νόμιμη η πραγματική κατάσταση που υπάρχει πριν από τόσο χρόνο ώστε η ζώσα γενεά για την ύπαρξη άλλης διαφορετικής κατάστασης. Η από αμνημονεύτου χρόνου αρχαιότητα δεν προβλέπεται από τον Αστικό Κώδικα. Μετά όμως την εισαγωγή αυτού μπορεί εμμέσως να επιτευχθεί παρόμοιο εξ αυτής αποτέλεσμα δυνάμει του άρθρου 281 ΑΚ. Μακροχρόνια όμως κοινή χρήση του ακινήτου με την ανοχή ή πολύ περισσότερο, κατ` επιθυμία του κυρίου, μπορεί να αντιταχθεί κατ` αυτού, δυνάμει του άρθρου 281 ΑΚ, με την expeptio doli generalis και να επιτευχθεί έτσι αμέσως ο χαρακτηρισμός του ακινήτου, ως κοινοχρήστου, με συνέπεια την απόρριψη της αγωγής του ιδιοκτήτη, με την οποία αυτός επιδιώκει την άσκηση του από την κυριότητα του απορρέοντος δικαιώματος. Αυτό ειδικότερα μπορεί να συμβεί και σε περίπτωση που ο χώρος έχει αφεθεί για να χρησιμεύσει ως κοινοτική οδός, ενόψει και του ότι γι` αυτήν δεν προβλέπεται διαδικασία καθορισμού και ανακηρύξεως της (ΑΠ 190/93, ΕλλΔνη 36.1107, ΑΠ 1427/97, ΕλλΔνη 39.853).

 

Εξάλλου, στο άρθρο 281 ΑΚ ορίζεται ότι «Η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος». Κατά την αληθή έννοια της παραπάνω διάταξης, το δικαίωμα θεωρείται καταχρηστικώς ασκούμενο, μεταξύ άλλων περιπτώσεων και όταν η προηγηθείσα της ασκήσεως αυτού συμπεριφορά του δικαιούχου ή διαμορφωθείσα κατά το μεσολαβήσαν χρονικό διάστημα νέα πραγματική κατάσταση όχι μόνο δεν δικαιολογεί επαρκώς την υστέρα άσκηση του, λαμβανομένων υπόψη και των συμφερόντων του ιδίου, άλλα αύτη χωρεί κατά τρόπο επαγόμενο επαχθείς επιπτώσεις για τον υπόχρεο κατά προφανή υπέρβαση των ορίων των επιβαλλομένων εκ της καλής πίστεως ή των χρηστών ηθών ή του οικονομικού ή κοινωνικού σκοπού του δικαιώματος (ΑΠ 1141/2006 ΤΝΠ Νόμος). Ειδικότερα, στην περίπτωση της μακροχρόνιας αδράνειας του δικαιούχου, υπάρχει τέτοια κατάχρηση, εφόσον επιπρόσθετα συντρέχουν περιστατικά αναγόμενα στον ίδιο χρόνο και στην όλη συμπεριφορά, τόσον αυτού, όσον και εκείνου που αποκρούει το δικαίωμα, από τα οποία γεννιέται στον τελευταίο (υπόχρεο) και μάλιστα ευλόγως η πεποίθηση ότι το δικαίωμα δεν πρόκειται να ασκηθεί κατ` αυτού, έτσι ώστε η με τη μεταγενέστερη άσκηση επιδίωξη ανατροπής της κατάστασης που δημιουργήθηκε να συνεπάγεται επαχθείς για τον υπόχρεο συνέπειες (ΟλΑΠ 62/90, 56/90, ΑΠ 66/04, ΕλλΔνη 45.1036, ΑΠ 291/03, ΕλλΔνη 45.424, ΑΠ 1129/02, ΕλλΔνη 45.424). Το ζήτημα δε αν οι συνέπειες που συνεπάγεται η άσκηση του δικαιώματος είναι επαχθείς για τον υπόχρεο πρέπει να αντιμετωπίζεται και σε συνάρτηση με τις αντίστοιχες συνέπειες που μπορεί να έχουν επέλθει σε βάρος του δικαιούχου από την παρακώλυση της ικανοποίησης του δικαιώματος του (ΑΠ 321/02, ΕλλΔνη 44.143).

 

Θεώνη Κάδρα, Δικηγόρος

e-mail: info@efotopoulou.gr