Εκποίηση ακινήτων ιδιοκτησίας Ο.Τ.Α. σε άστεγους και οικονομικά αδύναμους δημότες

Σύμφωνα με τον Κώδικα Δήμων και Κοινοτήτων (ν. 3463/2006, όπως ισχύει μετά τον ν. 3852/2010) οι Δήμοι και οι Κοινότητες δύνανται να εκποιούν οικόπεδα της ιδιοκτησίας τους σε άστεγους και οικονομικά αδύναμους δημότες τους με σκοπό την οικιστική και στεγαστική τους αποκατάσταση.

Σύμφωνα με το άρθρο 187 παρ.1 του ΚωδΔ&Κοιν οι Δήμοι και οι Κοινότητες μπορούν με απόφαση που λαμβάνεται με την απόλυτη πλειοψηφία των μελών του συμβουλίου τους να εκποιούν απευθείας οικόπεδά τους σε άστεγους και οικονομικά αδύνατους δημότες, κατά προτίμηση εκείνους που κατοικούν στο Δήμο ή την Κοινότητα. Με άλλη απόφαση του δημοτικού ή του κοινοτικού συμβουλίου καθορίζονται οι κατηγορίες των δικαιούχων, σύμφωνα με κριτήρια, όπως το ύψος του ετήσιου εισοδήματος, ο αριθμός των ανήλικων τέκνων, η κατάσταση της υγείας των μελών της οικογένειας, οι καταστροφές από θεομηνίες κ.λπ.. Η επιλογή των δικαιούχων και η παραχώρηση των οικοπέδων γίνεται με απόφαση του δημοτικού ή του κοινοτικού συμβουλίου. Αν οι δικαιούχοι που πληρούν τις ίδιες προϋποθέσεις είναι περισσότεροι γίνεται δημόσια κλήρωση μεταξύ αυτών. Αν εφαρμοσθούν οποιαδήποτε προγράμματα αποκατάστασης αστέγων και οικονομικά αδυνάτων, σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία δημοτών, σε Δήμους και Κοινότητες που προήλθαν από συνένωση Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης, οι κάτοικοι των τοπικών διαμερισμάτων έχουν δικαίωμα προτίμησης στα προγράμματα αυτά, εφόσον εφαρμόζονται στην περιφέρειά τους.

                Το τίμημα των οικοπέδων, που εκποιούνται με αυτόν τον τρόπο, καθορίζεται με απόφαση του δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου στο ένα τέταρτο (1/4) τουλάχιστον της τρέχουσας αξίας τους, καταβάλλεται σε πέντε ετήσιες δόσεις και διατίθεται για να εκτελεστούν έργα, κατά προτίμηση μέσα στον παραχωρούμενο χώρο (άρθρο 187 παρ.2 εδ.α΄ του ΚωδΔ&Κοιν). Επιτρέπεται, όμως, να παραχωρηθεί από το Δήμο ή την Κοινότητα δικαίωμα εγγραφής υποθήκης, ώστε να λάβει στεγαστικό δάνειο εκείνος υπέρ του οποίου έγινε η εκποίηση χώρο (άρθρο 187 παρ.3 του ΚωδΔ&Κοιν). Εφόσον εκείνοι στους οποίους παραχωρούνται τα οικόπεδα δεν ανεγείρουν οικοδομή μέσα σε πέντε (5) χρόνια από την παραχώρηση, εκπίπτουν αυτοδικαίως από τα δικαιώματά τους, εκτός αν ζητήσουν παράταση της πενταετούς προθεσμίας με αίτησή τους, που περιέχει επαρκή αιτιολογία και υποβάλλεται κατά τη διάρκεια του τελευταίου έτους της προθεσμίας. Η προθεσμία δεν μπορεί πάντως να παραταθεί περισσότερο από μία ακόμη τριετία.

Με τις ως άνω διατάξεις του άρθρου 187, με τις οποίες προβλέπεται η δυνατότητα εκποιήσεως, χωρίς δημοπρασία και με καταβολή μειωμένου τιμήματος σε πέντε ετήσιες δόσεις, δημοτικών ή κοινοτικών οικοπέδων σε αστέγους και γενικά οικονομικώς αδύναμους κατοίκους και δημότες, προκειμένου να ανεγείρουν οικοδομή για την στέγασή τους, έχουν, προεχόντως, αποκαταστατικό χαρακτήρα, διότι με τις ρυθμίσεις που θεσπίζουν και τα κριτήρια που εισάγουν σκοπείται η εξασφάλιση οικογενειακής στέγης σε άστεγους δημότες, κατοίκους των Δήμων και Κοινοτήτων και όχι απλώς η διαχείριση της περιουσίας των οργανικών τοπικής αυτοδιοικήσεως (βλ. ΣτΕ 1137/1988, 2442/1982). Συνεπώς, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 7 παρ. 1 και 2 του ν. 702/1977 οι πράξεις που εκδίδονται κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 249 του Π.Δ. 410/1995 είναι εκτελεστές διοικητικές πράξεις και όχι πράξεις διαχειρίσεως της περιουσίας των οργανισμών τοπικής αυτοδιοικήσεως, δημιουργούν δε, διοικητικές διαφορές ουσίας, η εκδίκαση των οποίων υπάγεται στην αρμοδιότητα του τριμελούς διοικητικού πρωτοδικείου, ενώπιον του οποίου εισάγονται με την άσκηση προσφυγής. (ΣτΕ 1351/2002)

Δια των ανωτέρω διατάξεων (Σημ: άρθρο 232 Π.Δ. 323/1989 και ήδη άρθρο 187 του Ν. 3463/2006), οι οποίες αποτελούν εξαίρεση του κανόνος ότι η εκποίηση δημοτικών ή κοινοτικών ακινήτων επιτρέπεται μόνο για προφανή ωφέλεια του Δήμου ή της Κοινότητας και γίνεται μόνο κατόπιν δημοπρασίας, σκοπείται η διευκόλυνση άστεγων και οικονομικά αδύνατων δημοτών να αποκτήσουν στέγη, με την παραχώρηση προς αυτούς δημοτικών ή κοινοτικών οικοπέδων με μειωμένο τίμημα, το οποίο και εξοφλείται σε πέντε ετήσιες δόσεις, και την ανάληψη από αυτούς της υποχρεώσεως να ανεγείρουν οικοδομή επί του παραχωρούμενου οικοπέδου μέσα σε πέντε χρόνια από την παραχώρηση (που δύναται να παραταθούν μέχρι τρία ακόμη χρόνια), επί ποινή αυτοδικαίας επιπτώσεως από τα δικαιώματά τους.

Προς τον σκοπό δε αποφυγής καταστρατηγήσεως και μη τηρήσεως των όρων και προϋποθέσεων, υπό τους οποίους τελεί η ως άνω παραχώρηση, ορίζεται ότι “Ιδιαίτερης ερμηνευτικής προσοχής έτυχε το τελευταίο εδάφιο της παρ.2 του άρθρου 187 του ΚωδΔ&Κοιν κατά το οποίο: «Το συμβόλαιο για τη μεταβίβαση της κυριότητας συντάσσεται, αφού τηρηθούν οι προαναφερόμενοι όροι και προϋποθέσεις». Μέχρι της εκπληρώσεως των ως άνω όρων, δηλαδή αναβάλλεται, όχι απλώς η μεταβίβαση της κυριότητας στον δικαιούχο, αλλά ακόμη η κατάρτιση της εκποιητικής συμβάσεως. Σύμφωνα με την υπ’ αριθμ. 562/1993 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους (Τμήμα Γ΄) το συμβολαιογραφικό έγγραφο περί μεταβιβάσεως της κυριότητας των εκποιουμένων κατά το άρθρο 187 δημοτικών ή κοινοτικών οικοπέδων σε άστεγους και οικονομικά αδύνατους δημότες, μπορεί να γίνει εγκύρως, μόνο μετά την τήρηση των όρων και προϋποθέσεων που ορίζει το ανωτέρω άρθρο, δηλαδή, την εξόφληση του τιμήματος και την ανέγερση της οικοδομής επί του παραχωρηθέντος οικοπέδου εντός της πενταετίας ή της κατά παράταση τυχόν δοθείσης προθεσμίας. Τυχόν δε συναπτόμενη σύμβαση μεταβιβάσεως της κυριότητας, προ της εκπληρώσεως των όρων αυτών, κατά παράβαση των ως άνω διατάξεων θα είναι άκυρη, σύμφωνα με το άρθρο 174 του Α.Κ., έστω και αν στην σύμβαση αυτή η μη τήρηση των ως άνω όρων περιλαμβάνεται ως διαλυτική αίρεση. Διότι, ο νόμος, επιτάσσων ότι η μεταβίβαση της κυριότητος γίνεται μετά την τήρηση των ανωτέρω όρων, έπεται ότι απαγορεύει να μεταβιβασθεί η κυριότητα προς της εκπληρώσεως των εν λόγω υπό την αίρεση απλώς της τηρησέως τους. Δικαιολογητικός λόγος της ιδιομορφίας αυτής της μεταβίβασης αποτελεί το γεγονός ότι η ως άνω διάταξη του άρθρου 187 συνιστά εξαίρεση του κανόνος ότι η εκποίηση δημοτικών και κοινοτικών ακινήτων επιτρέπεται μόνο για προφανή ωφέλεια του Δήμου ή της Κοινότητας και γίνεται μόνο κατόπιν δημοπρασίας (άρθρο 186 του ΚωδΔ&Κοιν).

Με το άρθρο 187 επιδιώκεται η διευκόλυνση άστεγων και οικονομικά αδύνατων δημοτών να αποκτήσουν στέγη, με την παραχώρηση προς αυτούς δημοτικών και κοινοτικών οικοπέδων με μειωμένο τίμημα και την ανάληψη από αυτούς της υποχρέωσης να ανεγείρουν οικοδομή επί του παραχωρούμενου οικοπέδου επί ποινή αυτοδίκαιης έκπτωσης από τα δικαιώματά τους. Προς το σκοπό αποφυγής καταστρατηγήσεων και μη τηρήσεως των όρων και προϋποθέσεων, υπό τους οποίους τελεί η ως άνω παραχώρηση, ορίζεται ότι «το συμβόλαιο για τη μεταβίβαση της κυριότητας συντάσσεται αφού τηρηθούν οι προαναφερόμενοι όροι και προϋποθέσεις. Πράγμα που σημαίνει ότι μέχρι της εκπληρώσεως των ως άνω όρων, αναβάλλεται, όχι απλώς η μεταβίβαση της κυριότητας στον δικαιούχο, αλλά αυτή αύτη η κατάρτιση της εκποιητικής συμβάσεως».

Σημειωτέον δε ότι η απόφαση του δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου με την οποία καθορίζονται οι κατηγορίες αστέγων και οικονομικά αδυνάτων δημοτών στους οποίους θα εκποιηθούν δημοτικά ή κοινοτικά οικόπεδα, με βάση γενικά κριτήρια που πρέπει αυτοί να πληρούν (ύψος εισοδήματος, οικογενειακή κατάσταση κ.λπ.), έχει κανονιστικό χαρακτήρα. Ως εκ τούτου κατά της πιο πάνω πράξης του δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου ασκείται αίτηση ακύρωσης για τυχόν ελαττώματά της από όποιον δικαιολογεί έννομο συμφέρον, της οποίας η εκδίκαση ανήκει στην αρμοδιότητα του Συμβουλίου της Επικρατείας και ειδικότερα του Α΄ Τμήματος αυτού. Οι αποφάσεις όμως των εν λόγω συμβουλίων με τις οποίες επιλέγονται οι δικαιούχοι και παραχωρούνται σε αυτούς τα οικόπεδα αποτελούν ατομικές διοικητικές πράξεις, με αποτέλεσμα οι πράξεις αυτές να δημιουργούν διοικητικές διαφορές ουσίας, η εκδίκαση των οποίων υπάγεται στην αρμοδιότητα των Διοικητικών Πρωτοδικείων, ενώπιον των οποίων εισάγονται με την άσκηση προσφυγής (βλ. ΣτΕ 1649/2008, ΣτΕ 3152/2002 , ΣτΕ 2573/2003, ΣτΕ 763/1985).

Θεώνη Κάδρα

e-mail: info@efotopoulou.gr