Εκποίηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας μετά την πραγματοποίηση των κοινόχρηστων δαπανών – Ευθύνη παλαιού συνιδιοκτήτη (βλ. την υπ’ αριθ. 2289/2004 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ= ΕΔΠΟΛ 2005, 229)
Από τη διάταξη του άρθ. 5 εδ. β’ του ν. 3741/1929, που ορίζει ότι “εν ελλείψει πάσης μεταξύ των συνιδιοκτητών συμφωνίας ως προς τα δικαιώματα και τας υποχρεώσεις αυτών περί των κοινών πραγμάτων… έκαστος των συνιδιοκτητών υποχρεούται να συνεισφέρει εις τα κοινά βάρη επί τη βάσει της αξίας του ορόφου ή του διαμερίσματος ου είναι κύριος“, προκύπτει ότι η υποχρέωση συνεισφοράς και το ποσοστό συμμετοχής στα κοινά βάρη, στα οποία κατά την ενδεικτική στο εδ. γ του ίδιου ως άνω άρθρου απαρίθμηση περιλαμβάνονται οι δαπάνες συντηρήσεως και ανανεώσεως των αδιαιρέτως κοινών μερών της οικοδομής και οι παντός είδους φόροι που βαρύνουν την οικοδομή, είτε αυτή έχει καθοριστεί με τον κανονισμό της οικοδομής είτε ελλείψει τέτοιας μεταξύ των συνιδιοκτητών συμφωνίας ρυθμίζεται από τον ενδοτικού δικαίου κανόνα του ανωτέρω άρθρου, αφορά τους συνιδιοκτήτες της οικοδομής, οι οποίοι βαρύνονται με την υποχρέωση καταβολής του αναλογούντος στις χωριστές ιδιοκτησίες τους ποσού των κοινοχρήστων δαπανών.
Ως συνιδιοκτήτες, νομιμοποιούμενοι ενεργητικώς και παθητικώς, σύμφωνα με τα άρθ. 17 αριθ. 2, 647 § 2 και 648 έως 657 ΚΠολΔ, κατά την ειδική διαδικασία των διαφορών από τη σχέση της οροφοκτησίας, νοούνται οι ιδιοκτήτες των χωριστών ιδιοκτησιών κατά το χρόνο γενέσεως της υποχρεώσεως συνεισφοράς, ανάλογα δε με τις περιστάσεις η υποχρέωση γεννάται είτε πριν από τη διενέργεια της σχετικής δαπάνης, όπως όταν υφίσταται υποχρέωση ολικής ή μερικής προκαταβολής με βάση συμφωνία των μερών ή με βάση τον κανόνα του άρθ. 288 ΑΚ, είτε μετά από αυτή, οπότε η υποχρέωση καταβολής από αυτόν του αναλογούντος μέρους της δαπάνης ανακύπτει παραχρήμα (βλ. Ι. Σπυριδάκη Ο.π. §§ 100, 101 σελ. 288 επ., Β. Τσούμα “Το δίκαιο της διαιρεμένης ιδιοκτησίας”, εκδ. 1996, § 14/2 σελ. 149 επ .).
Εκ τούτου παρέπεται, ότι η υποχρέωση του συνιδιοκτήτη για συνεισφορά στα κοινά βάρη σε κάθε περίπτωση είναι γεννημένη από τη διενέργειά της, σε περίπτωση δε που ο συνιδιοκτήτης εκποιήσει τη χωριστή ιδιοκτησία του μετά την πραγματοποίηση τέτοιων δαπανών, δεν επέρχεται μεταβίβαση και της υποχρεώσεως του παλαιού συνιδιοκτήτη για συνεισφορά στον ειδικό διάδοχό του, αλλά, ανεξάρτητα από την τυχόν γενόμενη συμβατική ρύθμιση του θέματος τούτου μεταξύ του παλαιού και νέου κυρίου, απέναντι στην ένωση των συνιδιοκτητών της οικοδομής εξακολουθεί να παραμένει υπόχρεος ο παλαιός συνιδιοκτήτης, ο οποίος και νομιμοποιείται παθητικά για την άσκηση εναντίον του αγωγής προς καταβολή του ποσοστού συμμετοχής της εκποιηθείσας χωριστής ιδιοκτησίας του στις δαπάνες κοινοχρήστων της οικοδομής κατά την ειδική διαδικασία των διαφορών μεταξύ των ιδιοκτητών και διαχειριστών ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους.
Εξάλλου, σε περίπτωση εκμισθώσεως χωριστής ιδιοκτησίας οικοδομής, που διέπεται από τις διατάξεις των άρθ. 1002, 117 και του ν. 3741/1929, ο μισθωτής και αν ακόμη με τη μισθωτική σύμβαση αποδέχθηκε τον κανονισμό τον οποίο παραβιάζει, δεν μπορεί να εναχθεί, κατά την ειδική διαδικασία των άρθ. 648 έως 657 ΚΠολΔ, από τους λοιπούς (μη εκμισθωτές) συνιδιοκτήτες των άλλων χωριστών ιδιοκτησιών ή από το διαχειριστή της ίδιας οικοδομής με αίτημα την καταβολή των αναλογουσών στη μίσθια χωριστή ιδιοκτησία κοινοχρήστων δαπανών. Τούτο δε, όχι μόνο διότι σύμφωνα με τη διατάξεις των άρθ. 17 αριθ. 2 και 647 § 2 του ΚΠολΔ κατά την ειδική διαδικασία των άρθ. 648 έως 657 του ίδιου Κώδικα, δικάζονται μόνο οι διαφορές από τη σχέση της οροφοκτησίας μεταξύ των ιδιοκτητών και διαχειριστών ιδιοκτησίας κατ` ορόφους, αλλά και διότι σε περίπτωση εκμισθώσεως χωριστής ιδιοκτησίας, έναντι των συνιδιοκτητών την υποχρέωση συνεισφοράς στις κοινές δαπάνες φέρει ο συνιδιοκτήτης-εκμισθωτής της ιδιοκτησίας αυτής, κατά του οποίου και μόνο δικαιούνται να στραφούν οι λοιποί συνιδιοκτήτες ή ο διαχειριστής της οικοδομής και να ζητήσουν την καταβολή των αναλογουσών στην χωριστή ιδιοκτησία του κοινοχρήστων δαπανών (πρβλ. ΑΠ 819/2000 ΕλΔ 41.1653, ΕΑ 8964/2000 ΕλΔ 42.482, ΕΑ 1713/1996 ΕλΔ 38.152, Ι. Σπυριδάκη ο.π. § 101.5 σελ. 301, Β. Τσούμα ό.π. § 18 σελ. 187 επ.).
Κωνσταντίνα Β. Πουρνάρα
Δικηγόρος