Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
Email: info@efotopoulou.gr

Επαγγελματική μίσθωση σε διατηρητέο ακίνητο – Λύση της μίσθωσης

Κατά κανόνα, δεκτικά επαγγελματικής μίσθωσης είναι όλα τα κάθε φύσεως και προορισμού ακίνητα. Πράγματι, οι δικαιολογητικοί λόγοι υπαγωγής μιας μίσθωσης στην προστασία του Π.Δ. 34/1994 δεν συνέχονται με τη θέση και τις ιδιότητες του μισθίου, αλλά με τη χρήση που πρόκειται να ασκήσει σ’ αυτό ο μισθωτής. Ο κανόνας αυτός, όμως, δεν είναι ανεξαίρετος.

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 4 παρ. 1 περ. θ” του π.δ. 34/1995 δεν υπάγονται στον νόμο για τις εμπορικές μισθώσεις οι μισθώσεις ακινήτων που έχουν χαρακτηρισθεί ως διατηρητέα και οι οποίες συνάπτονται μετά την 1η Σεπτεμβρίου 1990.

Για την υπαγωγή στο εν λόγω ανεπίδεκτο, αρκεί α) η ύπαρξη διοικητικής πράξης, που χαρακτηρίζει ένα ακίνητο ως διατηρητέο και β) η σύναψη μίσθωση μετά την 1-9-1990. Επομένως, μίσθωση που έχει συναφθεί πριν την 1-9-1990 σε διατηρητέο ακίνητο μπορεί να είναι επαγγελματική, αν χρησιμοποιείται για την άσκηση προστατευόμενης δραστηριότητας. Όπως ορθά έχει επισημανθεί (Παπαδάκης ό.π., αριθ. 1216-και σημ. 2-Κατράς, ό.π, παρ. 82 σελ. 233) η με βάση το χρόνο σύναψης της μίσθωσης διάκριση αφενός καταδεικνύει την έλλειψη αξιόλογου δικαιολογητικού λόγου και αφετέρου καθιστά τη ρύθμιση αμφίβολης συνταγματικότητας, αφού δεν είναι σύμφωνη με τη συνταγματική αρχή τη ισότητας (Πρβλ. ΟλΑΠ 13/1996 ΕλλΔνη 37/1997 1060).

Ως εκ τούτου, στις περιπτώσεις μίσθωσης διατηρητέου ακινήτου που έχουν καταρτισθεί μετά την 1-9-1990, δεν έπεται περαιτέρω έλεγχος περί εφαρμογής του άρθρου 13 του ν. 4242/2014 (ΦΕΚ 50 Α/28-2-2014) -το οποίο ενσωματώθηκε ως τροπολογία στο νομοσχέδιο «Ενιαίος Φορέας Εξωστρέφειας και άλλες διατάξεις»- με το οποίο επέρχονται τροποποιήσεις στο καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων οι οποίες ρυθμίζονται από το ΠΔ 34/1995.

Με τον όρο «έχουν χαρακτηριστεί ως διατηρητέα» η άνω διάταξη αναφέρεται προδήλως σε ακίνητα (οικοδομήματα), τα οποία, είτε κατά τη διάταξη του άρθρου 4 παρ. 2 του ν. 1577/1985 (ΓΟΚ) με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων, που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, έχουν χαρακτηριστεί ως διατηρητέα εν όλω ή για τμήματά τους, για λόγους διατήρησης και ανάδειξης του ιδιαίτερα πολεοδομικού, αισθητικού, ιστορικού, λαογραφικού ή αρχιτεκτονικού χαρακτήρα τους, είτε κατά τις διατάξεις του άρθρου 52 του προϊσχύσαντος κ.ν. 5251/1932 «Περί αρχαιοτήτων», πρόκειται για οικοδομήματα μεταγενέστερα του 1830, τα οποία με απόφαση του Υπουργού Προεδρίας ήδη Πολιτισμού, που επίσης δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, έχουν χαρακτηριστεί ως έργα τέχνης και χρήζουν ειδικής κρατικής προστασίας. Σημειωτέον, η έρευνα της νομιμότητας της πράξης, που χαρακτηρίζει ένα ακίνητο ως διατηρητέο ανήκει στην αποκλειστική αρμοδιότητα των διοικητικών δικαστηρίων, ώστε το σχετικό ζήτημα να μην επιτρέπεται να αποτελέσει ούτε αντικείμενο παρεμπίπτουσας κρίσης σε, ενώπιον πολιτικού δικαστηρίου, δίκη (όπως π.χ. για απόδοση της χρήσης του μισθίου, αναπροσαρμογή του μισθώματος κ.λ.π.).

Συνεπώς, οι μισθώσεις αυτές ανεξάρτητα από τον εμπορικό χαρακτήρα τους ή αν αφορούν άσκηση στο μίσθιο προστατευόμενου κατά το άρθρο 2 του ιδίου π.δ/τος επαγγέλματος, είναι μισθώσεις του κοινού αστικού δικαίου και διέπονται καθ” ολοκληρίαν και ιδία ως προς τη διάρκειά τους και το ύψος του μισθώματος από τις διατάξεις των άρθρων 574 και επ. του Α.Κ. και τις σχετικές συμφωνίες των μερών. (ΑΠ 1224/2015). Περαιτέρω και όσον αφορά τη λύση της μισθωτικής σχέσης, κατά τις διατάξεις των άρθρων 599 και 608 του Α.Κ., αν η μίσθωση πράγματος, η οποία είναι σύμβαση διαρκής ενοχική, έχει συνομολογηθεί για ορισμένο χρόνο, η λήξη της επέρχεται αυτοδικαίως μόλις παρέλθει ο χρόνος της διάρκειάς της, οπότε ο μισθωτής έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση στην οποία το παρέλαβε.

Ωστόσο, ο μισθωτής πριν από την λήξη του νόμιμου, ή συμβατικού, χρόνου μπορεί να καταγγείλει, πρόωρα, την μίσθωση στις περιπτώσεις, που ο νόμος ορίζει, δηλαδή,

α) αν δεν του παραχωρήθηκε η χρήση, ή αν του αφαιρέθηκε αργότερα (άρθρο 585 ΑΚ).

β) αν η χρήση του μισθίου συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο της υγείας του μισθωτή, ή των συνοικούντων οικείων του (άρθρο 588 ΑΚ).

γ) αν ο μισθωτής είναι δημόσιος υπάλληλος και μετατεθεί (άρθρο 613 ΑΚ).

Από τις διατάξεις, όμως, των άρθρων 281, 288, 672 και 766 ΑΚ, προκύπτει ότι, ο μισθωτής, μπορεί, να λύσει πρόωρα την μίσθωση και όταν συντρέχει «σπουδαίος λόγος». Σπουδαίος λόγος με την παραπάνω έννοια, συντρέχει όταν, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η συνέχιση της μίσθωσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη, είτε για τα δύο μέρη, είτε για ένα μόνο από αυτά. Τούτο συμβαίνει, όταν ο σπουδαίος λόγος οφείλεται σε ουσιώδη μεταβολή των προσωπικών, ή περιουσιακών, σχέσεων των μερών, ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα συνδρομής, ή μη υπαιτιότητας, στην επέλευση της μεταβολής αυτής (ΑΠ 639/2007). Γίνεται δεκτό ότι ο μισθωτής, εφ όσον  δεν εμποδίζεται με κανένα τρόπο στην χρήση του μισθίου και συνεπώς μπορεί να συνεχίσει να χρησιμοποιεί αυτό, όπως έχει συμφωνηθεί με την μισθωτική σύμβαση και κατά την ορισθείσα διάρκειά της «σπουδαίος λόγος» για πρόωρη λύση της μίσθωσης στερείται περιεχομένου, γιατί υπερέχει το συμφέρον του αντισυμβαλλόμενου εκμισθωτή, ο οποίος επιθυμεί την διατήρηση της σχέσης μέχρι την κανονική λύση της (ΑΠ 1326/2013).

Το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά (ΑΠ 639/2007, ΑΠ 441/2000), γιατί ο νόμος έχει θεσπίσει ειδικούς λόγους καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης, η οποία μπορεί να καταγγελθεί, όταν τα περιστατικά, που δικαιολογούν την καταγγελία, αφορούν αντικειμενικά εκείνον προς τον οποίο απευθύνεται (αναφέρονται στο πρόσωπό του, ή εμπίπτουν στη σφαίρα του επαγγελματικού του κινδύνου, χωρίς να απαιτείται και πταίσμα αυτού) δηλαδή αφορούν τον εκμισθωτή και καθιστούν την εξακολούθηση της μίσθωσης μη αξιώσιμη κατά την καλή πίστη (ΑΠ 1839/86, ΕφΠειρ 565/87, ΕφΠειρ 1180/1996). Κατά μία παρεμφερή άποψη, πρέπει τα περιστατικά να μην αναφέρονται αποκλειστικά μόνο στον καταγγέλλοντα (ΑΠ 1839/86, ΕφΠειρ 303/86) με την προϋπόθεση, ότι δεν οφείλονται σε υπαιτιότητά του, αφού είναι επίσης γενική αρχή του δικαίου, ότι κανείς δεν μπορεί να αποκομίσει ωφελήματα από την παράνομη, ή ανήθικη, συμπεριφορά του, ή από δικό του πταίσμα (ΕφΑθ 3721/89).

Για την ευδοκίμηση της πρόωρης καταγγελίας δεν αρκεί η επίκληση της νομικής διάταξης του εφαρμοζόμενου κανόνα δικαίου, χωρίς εξειδίκευση σε τι συνίσταται ο σπουδαίος λόγος, χωρίς δηλαδή αναφορά στο πραγματικό μέρος που εμπίπτει στην νομική διάταξη του εφαρμοζόμενου κανόνα δικαίου.

Ενδεικτικά έχει κριθεί ότι συνιστά «σπουδαίο λόγο» λύσης μίσθωσης κατοικίας ή επαγγελματικής:

α) Η καταγγελία της μίσθωσης, γιατί ο μισθωτής θα αποκτούσε δεύτερο τέκνο και θα χρειαζόταν κατάλληλο υπνοδωμάτιο (ΑΠ 1030/2015).

β) Σε επαγγελματική μίσθωση η ακαταλληλότητα του μισθίου για την άσκηση της εμπορικής δραστηριότητας του μισθωτή (ΑΠ 1582/2014, ΑΠ 441/2000, ΑΠ 593/2000).

γ) Η διάλυση με διάταξη νόμου του νομικού προσώπου της μισθώτριας εταιρίας. (ΕφΘεσ 3041/2000)

Αντιθέτως, έχει κριθεί ότι δεν συνιστά «σπουδαίο λόγο».

α) η μετάθεση του εργαζομένου (ΑΠ 639/2007).

β) η λύση της μνηστείας της μισθώτριας, που είχε συναφθεί από αυτήν για την στέγασή της στον επικείμενο γάμο της, ο οποίος όμως ματαιώθηκε λόγω λύσης της μνηστείας (ΑΠ 1837/2009).

 

Κωνσταντίνα Ι. Ζούτη

δικηγόρος

info@efotopoulou.gr

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί