Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Η αξίωση του μισθωτή για απόδοση της εγγυοδοσίας μετά τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης – Ποια η τύχη της αξίωσης αυτής;

Το χρηματικό ποσό που έχει επικρατήσει στη συναλλακτική πρακτική να δίδεται από το μισθωτή στον εκμισθωτή κατά τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης και αντιστοιχεί -συνήθως- σε ισόποσο ή πολλαπλάσιο του μηνιαίου μισθώματος, αποκαλούμενο καταχρηστικά «εγγύηση» (αφού ως τεχνικός νομικός όρος, η λέξη εγγύηση παραπέμπει στη σύμβαση εγγύηση, όπως αυτή ρυθμίζεται από τα άρθρα ΑΚ 847 επ. και συνάπτεται μεταξύ του δανειστή και του εγγυητή με περιεχόμενο την ανάληψη από τον εγγυητή απέναντι στο δανειστή, της υποχρέωσης ότι θα καταβληθεί η οφειλή), αποτελεί στην πραγματικότητα συμβατική εγγυοδοσία και διέπεται ως προς την λειτουργία και την τύχη της από την ειδικότερη συμφωνία των συμβαλλομένων στο πλαίσιο της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων (ΑΚ 361), σε συνδυασμό και με τις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών συναλλακτικών ηθών (άρθρα ΑΚ 173, 200, 288), έχει δε ως σκοπό -κατά τη συμφωνία πάντοτε των συμβαλλομένων- την εξασφάλιση της τήρησης των όρων της μίσθωσης, καθώς και κάθε απαίτησης του εκμισθωτή από τη σύμβαση αυτή, όπως π.χ. της αξίωσής του για εξόφληση των καθυστερούμενων μισθωμάτων με το αναλογούν σε αυτά τέλος χαρτοσήμου οσάκις πρόκειται για εμπορική μίσθωση και με τους τόκους υπερημερίας αυτών ή για αποκατάσταση των τυχόν φθορών του μισθίου πέρα από τη συνήθη χρήση ή για πληρωμή των δαπανών που βαρύνουν το μισθωτή (κοινόχρηστα, δαπάνες κατανάλωσης νερού, ηλεκτρικού ρεύματος και τηλεφώνου) ή για την καταβολή των τυχόν συμφωνημένων ποινών, είτε υπό τη μορφή της προκαταβολής, είτε του αρραβώνα (επιβεβαιωτικού ή προς κάλυψη της ζημίας από τη μη εκπλήρωση της σύμβασης κλπ), είτε της ποινικής ρήτρας είτε της συμβατικής εγγυοδοσίας (ΑΠ 712/1973 ΝοΒ 22, 197, ΕφΠειρ 230/1994 ΕλλΔνη 35, 1711, ΕφΑθ 6225/1993 ΕλλΔνη 35, 1126, ΕφΑθ 11439/1991 ΕλλΔνη 31, 1100). Από το συνδυασμό δε των διατάξεων των άρθρων ΑΚ 404, 405, 406 και 407 συνάγεται ότι σε περίπτωση που στη μισθωτική σύμβαση το διδόμενο ποσό χρηματικής «εγγύησης» για την πιστή τήρηση των όρων της σύμβασης έχει χαρακτήρα ποινικής ρήτρας, η κατάπτωσή της υπέρ του εκμισθωτή μπορεί να συμφωνηθεί λόγω του ενδοτικού χαρακτήρα του άρθρου ΑΚ 406 για κάθε περίπτωση αντίστοιχης παραβίασης, ανεξαρτήτως άλλης ζημίας του εκμισθωτή (ΕΦΑΘ 3829/2015 ΤΝΠ Νόμος).

Η αξίωση του μισθωτή για απόδοση της εγγυοδοσίας καθίσταται ληξιπρόθεσμη -και μάλιστα εντόκως- με τη λήξη της μίσθωσης και πρέπει να επιστραφεί αν ο εκμισθωτής δεν έχει απαιτήσεις για μισθώματα ή αποζημίωση για ζημίες στο μίσθιο και εφόσον, βεβαίως, δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά (βλ. ΑΠ 781/2011 ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 236/2010 ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 1473/2004 ΕλλΔνη 46, 813, ΕφΛαρ 218/2011 Δικογραφία 2011, 1515, ΕφΑθ 11439/1991, ΕλλΔνη 31, 1100, ΕφΑθ 104/1987 ΕλλΔνη 29, 145, ΜΠρΑρτ 258/1994 Αρμ ΜΘ (1995) 1768. Βλ. επίσης Καυκά, ΕνοχΔικ., άρθρο 574 παρ. 2, υποσ. 3α και Κατρά, Πανδέκτης μισθώσεων και οροφοκτησίας παρ. 19 Β 2 και ΣΤ, όπου και περαιτέρω παραπομπές σε συγγραφείς και νομολογία). Eίναι, ωστόσο, δυνατόν (βλ. ΑΚ 361) στη σύμβαση της μίσθωσης να έχει ρητά συμφωνηθεί ότι το ποσό της «εγγύησης» καταπίπτει αυτοδικαίως υπέρ του εκμισθωτή και με τη λήξη απλώς της μίσθωσης, χωρίς άλλη απαιτούμενη προϋπόθεση (βλ. Χ. Παπαδάκη, Αγωγές αποδόσεως μισθίου, 1990, παρ. 1244).

Η περί ης ο λόγος αξίωση του μισθωτή, η οποία υπόκειται σε πενταετή παραγραφή (βλ. Γ. Σιάμκουρη, Μίσθωση κατοικίας, 1992, σελ. 31), προβάλλεται νόμιμα προς συμψηφισμό, ακόμη και αν ρητώς έχει συμφωνηθεί το αντίθετο (βλ. ΕφΘεσ 2446/1999 Αρμ 2000, 379. Βλ. επίσης Στ. Ματθία, ΕλλΔνη 36, 826 και Ι. Δεληγιάννη – Π. Κορνηλάκη, Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο 1, 1992, σελ. 359).

Τέλος, ο μισθωτής που επιδιώκει την επιστροφή της «εγγύησης» υποχρεούται να εκθέτει στην αγωγή ή την ένστασή του το λόγο για τον οποίο συμφωνήθηκε και δόθηκε, καθώς και την αιτία για την οποία υπάρχει υποχρέωση επιστροφής, διαφορετικά η αγωγή ή η ένσταση απορρίπτεται ως αόριστη [ΕφΑθ 1791/200 ΕλλΔνη 41 (2000) 837, ΕφΑθ 10452/1995 ΕλλΔνη 38 (1997) 911, ΕφΑθ 4378/1995 ΕΔΠολ 1997, 354, ΕφΑθ 6225/1993 ΕλλΔνη 35, 1126, ΕφΠειρ 462/1996 ΕλλΔνη 38 (1997) 1902, ΕφΘεσ 2945/2000 Αρμ 2001, 1336].

Βλ. επίσης σχετικώς: ΜΠΡΑΘ 1161/2018, ΕΦΑΘ 3829/2015, ΜΠΡΠΕΙΡ 1620/2014, ΕΙΡΝΑΥΠ 133/2013, ΜΠΡΘΕΣΣΑΛ 28332/2005, 13195/2004, 29694/2002, 13373/2002 ΤΝΠ Νόμος)

Μπενάκη Βικεντία – Άννα

Δικηγόρος Αθηνών

Μ.Δ.Ε. Φιλοσοφίας Δικαίου Νομικής Αθηνών

info@efotopoulou.gr

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί