Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Οι νομίμως μεταγραφείσες συμβολαιογραφικές πράξεις, με τις οποίες η πιλοτή της πολυκατοικίας ή τμήματα αυτής κατέστησαν ακύρως αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες και στη συνέχεια μεταβιβάσθηκαν ως τέτοιες, μπορούν να ισχύσουν κατά μετατροπή ως πράξεις παραχωρήσεως δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί της πιλοτής ή τμημάτων της στον συνιδιοκτήτη της οικοδομής που αναφέρεται ως δικαιούχος αυτών (βλ. ΠολΠρωτΑθ 5510/2013, δημ. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ)

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1 § 5 εδ. τελ. του Ν. 960/79 «περί επιβολής υποχρεώσεων προς δημιουργίαν χώρων σταθμεύσεως αυτοκινήτων δια την εξυπηρέτησιν των κτιρίων», όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του Ν. 1221/81, οι τυχόν δημιουργούμενες θέσεις σταθμεύσεως στον ελεύθερο ισόγειο χώρο του κτιρίου, όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων (pilotis) κατά τις ισχύουσες διατάξεις, δεν δύνανται να αποτελέσουν διηρημένες ιδιοκτησίες.

Από τη διάταξη αυτή προκύπτει με σαφήνεια ότι, όταν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια και υπό το πολεοδομικό σύστημα της αφέσεως του ισογείου χώρου ακαλύπτου (pilotis), ο ακάλυπτος αυτός χώρος δεν μπορεί να αποτελέσει διηρημένες ιδιοκτησίες, που να ανήκουν σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες, είτε αυτοί είναι οροφοκτήτες είτε τρίτοι, αλλά παραμένει κοινόχρηστος χώρος, επί του οποίου αποκτάται αυτοδικαίως συγκυριότητα, εφόσον υφίσταται οριζόντια ιδιοκτησία σε όροφο της οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, των οροφοκτητών κατ’ ανάλογη μερίδα τους επί του κοινοχρήστου χώρου, που χρησιμεύει σε όλους τους οροφοκτήτες (κοινή χρήση). Επομένως, η συμφωνία των οροφοκτητών για κατάργηση του κοινόχρηστου χώρου της πυλωτής και η μεταβίβαση του χώρου της σε τρίτους κατά διηρημένες ιδιοκτησίες έρχεται σε ευθεία αντίθεση προς τις ανωτέρω διατάξεις, είναι άκυρη σύμφωνα με το άρθρο 174 ΑΚ και θεωρείται ως μη γενομένη (ΑΠ 1252/2011 ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 1821/2011 ΕΠΙΣΚΕΜΠΔ 2012.355, ΑΠ 2155/2009 ΝοΒ 2010.1999, ΑΠ 2174/2009, ΑΠ 2117/2007 ΤΝΠ Νόμος).

Εξάλλου, από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 § 1, 3 § 1, 4 § 1, 5 και 13 του Ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, προκύπτει σαφώς ότι επί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους (οριζόντια ιδιοκτησία) δημιουργείται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα, επί του εδάφους και επί των μερών της οικοδομής, που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται κατά ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση το έδαφος, οι αυλές κ.λ.π. Οι ως άνω βασικές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας προκύπτουν σαφώς από τις ανωτέρω διατάξεις, οι οποίες όμως δεν προσδιορίζουν επαρκώς την έννοια του «ορόφου» και «διαμερίσματος ορόφου». Από το πνεύμα, εντούτοις, των διατάξεων για την οροφοκτησία και ιδίως από το σκοπό τους – που, όπως προκύπτει και από την Εισηγητική Έκθεση του Ν. 3741/1929, είναι η ευχερέστερη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών και η καθ’ ύψος επέκταση των πόλεων – καθώς και από τα ερμηνευτικά πορίσματα εκ της κοινής πείρας και από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας (άρθρο 11 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού των ετών 1929, 1955 και 1973), συνάγεται ότι όροφος ή διαμέρισμα ορόφου, κατά την έννοια των ανωτέρω διατάξεων, είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά η αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση. Μόνον οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων με την ως άνω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από τον νόμο με ορόφους, υπόγεια και δωμάτια κάτω από τη στέγη (άρθρα 1002 εδ. β` ΑΚ και 1 § 2 του Ν. 3741/1929), μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επομένως, δεν είναι δυνατό να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία σε ανοικτό χώρο, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών, που έχει μεταγράφει νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται σε μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους (άρθρο 201 ΑΚ). Άλλωστε, αν ληφθεί υπόψη ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 του Ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα «superficies solo cedit», που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ. α` του ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου, που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα με τον συστατικό τίτλο της οροφοκτησίας ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από τον νόμο, κατ’ εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται γι’ αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου.

Επιπλέον, τα άρθρα 22 § 9 και 32 § 4 του ν.δ 8/1973 «Περί Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού», όπως αντικαταστάθηκαν από τις παραγράφους 22 και 33 του άρθρου 1 του ν.δ. 205/1974, προέβλεψαν για πρώτη φορά την κατασκευή της οικοδομής επί υποστηλωμάτων για τη δημιουργία στο ισόγειο ανοικτού στεγασμένου χώρου, που αφήνεται εξ ολοκλήρου κενός και χρησιμεύει για τη στάθμευση αυτοκινήτων. Ο κενός αυτός χώρος του ισογείου, που ονομάστηκε πιλοτή (pilotis), είναι εξ ορισμού ανοικτός και, κατά συνέπεια, ισχύουν γι’ αυτόν όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω, δηλαδή η συμφωνία των οροφοκτητών να συστήσουν σε τμήματα της πιλοτής, που θα παραμείνουν ανοικτά, αυτοτελείς (διαιρεμένες) ιδιοκτησίες θα είναι άκυρη ως αντικείμενη στις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις, που καθορίζουν τις θεμελιακές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας (άρθρο 174 ΑΚ) και συνακόλουθα, τα τμήματα αυτά είναι κοινόκτητα και κοινόχρηστα, εκτός εάν προβλέπεται στην ανωτέρω συμφωνία ότι θα κατασκευαστούν σε αυτά κλειστοί χώροι, οπότε δημιουργούνται έγκυρα διαιρεμένες ιδιοκτησίες στους περίκλειστους χώρους, που θα κατασκευαστούν (ΟλΑΠ 23/2000, ΑΠ 857/2012 ΤΝΠ Νόμος). Σημειώνεται ότι η προεκτεθείσα έννοια των διατάξεων για την οροφοκτησία δεν είναι αντίθετη, αλλά επιβεβαιώνεται ουσιαστικά από τις ειδικές ρυθμίσεις του άρθρου 1 § 5 εδ. α’ και β` του Ν. 960/1979 και 1221/1981 για τις θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων.

Πράγματι, οι διατάξεις του άρθρου 1 § 5 εδ. α` και β`του Ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 1 του Ν. 1221/1981, προβλέπουν ότι προκειμένου για θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων, που βρίσκονται σε στεγασμένους χώρους κτιρίου, το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση στάθμευσης αποτελεί διαιρεμένη ιδιοκτησία, της οποίας επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση και σε τρίτους, που δεν έχουν σχέση με το κτίριο. Με τις διατάξεις αυτές δηλαδή αναγνωρίζεται χωριστή κυριότητα και επί των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων, που δεν είναι περίκλειστοι, αλλά απλώς στεγασμένοι, κατ’ εξαίρεση του κανόνα ότι αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας αποτελούν μόνο οι κλειστοί χώροι ορόφου ή διαμερισμάτων ορόφων. Ειδικά όμως για την πυλωτή, το εδάφιο γ` της παραγράφου 5 του ανωτέρω άρθρου ορίζει ότι οι δημιουργούμενες στην πυλωτή θέσεις στάθμευσης δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας. Οι ρυθμίσεις αυτές θα ήταν ασφαλώς περιττές, αν ήταν δυνατό, με βάση τις ισχύουσες μέχρι τότε διατάξεις, να συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία επί ορισμένων ανοικτών χώρων του κοινού ακινήτου, για να χρησιμοποιηθούν ως θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων.

Ενόψει των ανωτέρω γίνεται φανερό ότι ο χώρος της πυλωτής ή ανοικτά τμήματα του χώρου αυτού δεν ήταν δυνατό ούτε πριν από τους Ν. 960/1979 και 1221/1281 να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας και, συνεπώς, οι χώροι της πυλωτής ανήκαν και τότε στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, επί των οποίων μπορούσε μόνο να παραχωρηθεί με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ή με μεταγενέστερη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία έπρεπε να καταρτιστεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγράφει, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής και όχι και σε τρίτους (άρθρ. 4 § 1 και 13 του Ν. 3741/1979, βλ. ΟλΑΠ 23/2000, ΑΠ 1295/2011 ΕλλΔικ 2011.1414, ΑΠ 635/2010 ΝοΒ 2010.1712, ΑΠ 2302/2009 ΤΝΠ Νόμος).

Ειδικότερα, από τον συνδυασμό των διατάξεων του άρθρων 3, 4 § 1, 5 και 13 § 1 του Ν. 3741/1929 προκύπτει ότι με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ή με μεταγενέστερη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή, μπορεί εγκύρως να παραχωρηθεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως του χώρου της πυλωτής ή τμημάτων αυτού σε ένα ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων, αλλά μόνο της οικοδομής, στην οποία υπάρχει ο εν λόγω χώρος. Ο κατ’ αυτόν τον τρόπο δημιουργούμενος περιορισμός της χρήσεως των χώρων αυτών από τους λοιπούς οροφοκτήτες έχει απλώς τον χαρακτήρα δουλείας κατ’ άρθρον 13 § 3 Ν. 3741/1929, υπό την έννοια ότι δεσμεύει τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των συμβληθέντων και αντιτάσσεται κατά των τρίτων, χωρίς όμως να είναι πραγματική δουλεία με την έννοια των άρθρων 1118 και 1119 ΑΚ, (ΑΠ 318/2013, ΑΠ 1252/2011 ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 635/2010 ΝοΒ 2010.1712, ΑΠ 2174/2009 ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 2155/2009 ΝοΒ 2010.1999). Αλλά και στην περίπτωση αυτή αντιβαίνει στον σκοπό του νόμου και είναι επίσης απολύτως άκυρη τέτοια συμφωνία, όταν η αποκλειστική χρήση χώρου της πυλωτής παραχωρείται, όχι σε χωριστές ιδιοκτησίες ορόφων ή διαμερισμάτων προς εξυπηρέτησή τους, αλλά σε εκ κατασκευής βοηθητικούς απλώς χώρους ορόφων ή διαμερισμάτων, όπως αποθηκών, έστω και αν οι βοηθητικοί αυτοί χώροι ορίζονται ως αυτοτελείς ιδιοκτησίες με τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας ή με άλλη μεταγενέστερη συμφωνία (ΑΠ 1529/1999 ΕΕΝ 2001.282). Έτσι, δεν επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες του οικοπέδου, με την συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία και με οποιαδήποτε μεταγενέστερη κατά τους νομίμους τύπους γενόμενη τροποποίησή της, να μην εξασφαλίζουν στην κοινόκτητη πυλωτή της οικοδομής θέσεις σταθμεύσεως των αυτοκινήτων των ιδιοκτητών των διαμερισμάτων, με την παραχώρηση των θέσεων αυτών σε εκ κατασκευής και λειτουργικούς κείμενες συνήθως στο υπόγειο της οικοδομής αποθήκες, εξυπηρετικές μόνον των αναγκών των διαμερισμάτων, που αποτελούν βοηθητικούς χώρους αυτών, χωρίς δική τους αυτοτελή λειτουργικότητα, έστω και αν οι αποθήκες αυτές έχουν ορισθεί στη συστατική της οριζόντιας ιδιοκτησίας δικαιοπραξία ως αυτοτελείς ιδιοκτησίες, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων των ορόφων να μην μπορούν να εξασφαλίσουν στην πυλωτή θέσεις σταθμεύσεως των αυτοκινήτων τους και να στερούνται έτσι της δυνατότητας χρήσεως κοινοκτήτου και κοινοχρήστου μέρους της ως άνω οικοδομής. Πρέπει να σημειωθεί ότι στον καθορισμό του απαιτούμενου αριθμού θέσεων σταθμεύσεως αυτοκινήτων αναλόγως της χρήσεως και του μεγέθους των κτιρίων σε περιοχές εντός της μείζονος περιοχής πρωτευούσης βάσει του π.δ. 1340/1981 δεν προβλέπεται θέση σταθμεύσεως αυτοκινήτου για επιφάνεια μικρότερη από 40 τετραγωνικά μέτρα, ενώ στην επιφάνεια του κτιρίου, για τον υπολογισμό των θέσεων σταθμεύσεως, δεν συνυπολογίζονται και οι εν γένει βοηθητικοί χώροι. Επομένως, κατανομή των θέσεων των αυτοκινήτων στον ακάλυπτο χώρο της πυλωτής της οικοδομής, ώστε να εξασφαλίζεται θέση σταθμεύσεως αυτοκινήτου σε υπόγεια, χωρίς λειτουργική ανεξαρτησία, μικρή αποθήκη, επιφάνειας μικρότερης από 40 τετραγωνικά μέτρα, που αποτελεί βοηθητικό χώρο διαμερίσματος και να μην εξασφαλίζεται θέση σταθμεύσεως αυτοκινήτου στο διαμέρισμα και έτσι να στερείται παντελώς της χρήσεως της πυλωτής ο ιδιοκτήτης διαμερίσματος ορόφου, αντιβαίνει ευθέως στον από τις ως άνω πολεοδομικές διατάξεις επιβαλλόμενο περιορισμό της κυριότητας και είναι άκυρη, γι’ αυτό δε και θεωρείται ως μη γενομένη κατά τα άρθρα 174 και 180 ΑΚ (ΑΠ 1821/2011 ΕΠΙΣΚΕΜΠΔ 2012.355, ΑΠ 2155/2009 ΝοΒ 2010.1999, ΑΠ 2117/2007 ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 818/2003 ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 448/1996 ΔΕΕ 1996.431).

Περαιτέρω, κατά το άρθρο 182 ΑΚ, όταν η άκυρη δικαιοπραξία περιέχει τα στοιχεία άλλης δικαιοπραξίας, αυτή ισχύει, εφόσον συνάγεται ότι τα μέρη θα την ήθελαν, αν ήξεραν την ακυρότητα. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι, όταν η άκυρη δικαιοπραξία περιέχει τα στοιχεία άλλης δικαιοπραξίας, την οποία τα μέρη δεν προέβλεψαν ούτε ηθέλησαν, θα ήθελαν όμως, αν ήξεραν την ακυρότητα της καταρτισθείσης, τότε ισχύει η τελευταία (ΑΠ 160/2005 ΕΔΠ 2007.8, ΑΠ 619/1999 ΕΔΠ 1999.205). Κατά ταύτα οι νομίμως μεταγραφείσες συμβολαιογραφικές πράξεις, με τις οποίες η πυλωτή της πολυκατοικίας ή τμήματα αυτής κατέστησαν ακύρως αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες και στη συνέχεια μεταβιβάσθηκαν ως τέτοιες, μπορούν, με τη συνδρομή και του άρθρου 200 ΑΚ, να ισχύσουν κατά μετατροπή ως πράξεις παραχωρήσεως δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί της πυλωτής ή τμημάτων της στον συνιδιοκτήτη της οικοδομής που αναφέρεται ως δικαιούχος αυτών, ενόψει και του ότι το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης σαφώς εμπεριέχεται στο δικαίωμα της αποκλειστικής κυριότητας (ΑΚ 1000), συναρτώμενο με συγκεκριμένη ή συγκεκριμένες οριζόντιες ιδιοκτησίες της οικοδομής, με τη μορφή του περιορισμού της κυριότητας στην οροφοκτησία (ΑΠ 158/2005 ΕλλΔικ 2006.505, ΑΠ 1051/2003 ΕΔΠ 2004.15, ΑΠ 551/2003 ΝοΒ 2004.22, ΑΠ 395/1999 ΕλλΔικ 1999.1568, ΕφΑΘ 4208/2002 ΕΔΠ 2002.223, ΕφΑΘ 7210/2001 ΕΔΠ 2001.316, ΕφΘεσ 3629/1997 ΕΔΠ 1998.336). Για να χωρήσει όμως η μετατροπή μιας άκυρης δικαιοπραξίας σε άλλη έγκυρη απαιτείται: 1) η ακυρότητα της πρώτης και η για την ακυρότητα αυτή άγνοια των μερών, 2) η άκυρη δικαιοπραξία να περιέχει και τα στοιχεία της κατά μετατροπή έγκυρης και 3) υποθετική βούληση των μερών να ισχύσει η κατά μετατροπή άλλη δικαιοπραξία, εάν αυτά γνώριζαν την ακυρότητα (ΑΠ 1051/2003 ΕΔΠ 2004.15, ΕφΑΘ 2056/2009 ΕΦΑΔ 2010.694).

Κωνσταντίνα Β. Πουρνάρα

Δικηγόρος

info@efotopoulou.gr

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί