Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Η πυλωτή είναι κοινόκτητο και κοινόχρηστο τμήμα της οικοδομής και μόνο δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης μπορεί να παραχωρηθεί σε ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής. Δεν δημιουργείται δεδικασμένο από αποφάσεις που αναγνώρισαν τον έναν εκ των διαδίκων ως νομέα του επίδικου χώρου (βλ. ΕφΑθ 7348/2005, δημ. ΕΔικΠολυκ 2006, 35= ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ)

Από τις διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, προκύπτει ότι επί ιδιοκτησίας κατ` ορόφους (οριζόντιας ιδιοκτησίας) δημιουργείται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ` ανάλογη μερίδα, επί του εδάφους και επί των μερών της οικοδομής, που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών. Οι ως άνω βασικές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας προκύπτουν σαφώς από τις παραπάνω διατάξεις, οι οποίες όμως δεν προσδιορίζουν επαρκώς την έννοια του «ορόφου» και «διαμερίσματος ορόφου».

Από το πνεύμα όμως των διατάξεων για την οροφοκτησία και ιδίως από το σκοπό τους, που, όπως προκύπτει και από την εισηγητική έκθεση του ν. 3741/1929, είναι η ευχερέστερη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών και η καθ` ύψος επέκταση των πόλεων, καθώς και από τα ερμηνευτικά πορίσματα της κοινής πείρας και τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας (άρθ. 11 του Γ.Ο.Κ των ετών 1929, 1955 και 1973) συνάγεται ότι όροφος ή διαμέρισμα ορόφου είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση. Μόνο οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων με την παραπάνω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από το νόμο με ορόφους, υπόγεια και δωμάτια κάτω από τη στέγη (άρθ. 1002 εδ. ΑΚ και 1 παρ. 2 ν. 3741/1929), μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Επομένως δεν είναι δυνατόν να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών, που έχει μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής της (αρθρ. 201 ΑΚ). Εξάλλου αν ληφθεί υπόψη ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 του ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα «superficies solo credit», που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ. α του ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου, που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα με το συστατικό μη οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο κατ` εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται γι’ αυτό κοινόκτητο μέρος του ακινήτου. Το ίδιο συμβαίνει, δηλαδή ισχύει ο προσδιορισμός, που προβλέπεται από τις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις του νόμου, όταν οι παραπάνω δικαιοπραξία και συμφωνίες αντίκεινται στις διατάξεις αυτές, όταν δηλαδή ο καθορισμός των κοινοχρήστων κατ` έκταση και περιεχόμενο, με βάση τις ανωτέρω συμφωνίες, έρχεται σε ευθεία αντίθεση με ρητή πολεοδομική διάταξη, που απαγγέλλει ρητώς ή εμμέσως, πλην σαφώς, ακυρότητα.

Τέτοια διάταξη είναι και εκείνη του άρθρου 1 παρ. 5 εδάφιο τελευταίο του ν. 960/1979 «περί επιβολής υποχρεώσεων προς δημιουργία χώρων σταθμεύσεως αυτοκινήτων δια την εξυπηρέτηση των κτιρίων», όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του ν. 1221/1981.

Περαιτέρω, τα άρθρα 22 παρ. 9 και 32 παρ. 4 ν.δ. 8/1973 «περί Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού», όπως αντικαταστάθηκαν από τις παραγράφους 22 και 33 του άρθρου 1 του ν.δ. 205/1974, προέβλεψαν για πρώτη φορά την κατασκευή της οικοδομής επί υποστυλωμάτων (PILOTΙS) για τη δημιουργία στο ισόγειο ανοικτού στεγασμένου χώρου, που αφήνεται εξ ολοκλήρου κενός και χρησιμεύει για τη στάθμευση αυτοκινήτων. Ο κενός αυτός χώρος του ισογείου, που ονομάστηκε πιλοτή και αναφέρεται σε μεταγενέστερα νομοθετήματα ως «PILLOTIS» (άθρ. 1 παρ. 5 περ. γ` του ν. 960/1979 όπως αντικαταστάθηκε με τον ν. 1221/1981, 7 παρ. 1 περ. Α` και 9 παρ. 10 ΓΟΚ 1985 ), είναι εξ ορισμού ανοικτός και συνεπώς ισχύουν γι’ αυτόν, όσα αναφέρθηκαν παραπάνω. Δηλαδή, η συμφωνία των οροφοκτητών να συστήσουν σε τμήματα της πιλοτής, που θα παραμείνουν ανοικτά, αυτοτελείς (διαιρεμένες) ιδιοκτησίες θα είναι άκυρη, ως αντικείμενη στις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις, που καθορίζουν τις θεμελιακές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας (άρθ. 174 ΑΚ) και συνακόλουθα τα τμήματα αυτά είναι κοινόκτητα και κοινόχρηστα. Αν όμως στην άνω συμφωνία προβλέπεται ότι στα τμήματα αυτά της πιλοτής, θα κατασκευαστούν κλειστοί χώροι, δημιουργούνται έγκυρα διαιρεμένες ιδιοκτησίες στους περίκλειστους χώρους, που θα κατασκευαστούν, παρά το γεγονός ότι η κατασκευή τους επάγεται τυχόν υπέρβαση του ορίου κάλυψης ή του συντελεστή δόμησης και είναι πάντως αντίθετη προς τις ανωτέρω διατάξεις του Γ.Ο.Κ. – που ορίζουν, ότι ο χώρος της πιλοτής αφήνεται εξ ολοκλήρου κενός – αφού η παραβίαση των διατάξεων αυτών συνεπάγεται μόνο διοικητικές κυρώσεις και δεν θίγει το κύρος της μεταξύ των οροφοκτητών συμφωνίας (Ολ. Α.Π. 583/1983). Σημειώνεται, τέλος, ότι η προεκτεθείσα έννοια των διατάξεων για την οροφοκτησία δεν είναι αντίθετη, αλλά επιβεβαιώνεται ουσιαστικά από τις ειδικές ρυθμίσεις των ν. 960/1979 και 1221/1981 για τις θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων. Πράγματι, οι διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 5 εδ. α και β του ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 1 του ν. 1221/1981, προβλέπουν ότι προκειμένου για θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων ευρισκομένων σε στεγασμένους χώρους κτιρίου, το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση στάθμευσης αποτελεί διαιρεμένη ιδιοκτησία, της οποίας επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση και σε τρίτους, που δεν έχουν σχέση με το κτίριο.

Με τις διατάξεις αυτές, δηλαδή, αναγνωρίζεται χωριστή κυριότητα και επί των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων, που δεν είναι περίκλειστοι, αλλά απλώς στεγασμένοι, κατ” εξαίρεση του κανόνα, ότι αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας αποτελούν μόνον οι κλειστοί χώροι ορόφων ή διαμερισμάτων. Ειδικά όμως για την πιλοτή, το τελευταίο εδάφιο γ` της παραγράφου 5 του άνω άρθρου, ορίζει, ότι οι δημιουργημένες στην πιλοτή θέσεις στάθμευσης δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας.

Δηλαδή, από τη διάταξη αυτή προκύπτει, ότι, όταν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια και υπό το πολεοδομικό σύστημα της άφεσης του ισογείου χώρου ακαλύπτου, ο ακάλυπτος χώρος δεν μπορεί να αποτελέσει διαιρεμένες ιδιοκτησίες, που να ανήκουν σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες, είτε αυτοί είναι οροφοκτήτες ή τρίτοι, αλλά θα παραμένει, ως κοινόχρηστος χώρος, επί του οποίου αποκτάται αυτοδικαίως συγκυριότητα, εφόσον υφίσταται οριζόντια ιδιοκτησία σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου και παρεπομένως συγκυριότητα των οροφοκτητών κατ` ανάλογη μερίδα τούτων επί του κοινόχρηστου αυτού χώρου, που χρησιμεύει σε κοινή από τους ορόφους χρήση. Ενόψει αυτών η συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ή η συμφωνία των οροφοκτητών για κατάργηση του κοινόχρηστου χαρακτήρα της πιλοτής και η μεταβίβαση του χώρου αυτής σε τρίτους κατά διαιρεμένες ιδιοκτησίες, έρχεται σε ευθεία αντίθεση προς την άνω αναγκαστικού δικαίου πολεοδομική διάταξη του ν. 1221/1981, ως επιδιώκουσα απαγορευμένο και αθέμιτο αποτέλεσμα, ήτοι την κάλυψη, του υποχρεωτικώς από το νόμο ακαλύπτου χώρου ή τη μεταβίβαση αυτού σε τρίτους, κατ` αποκλειστική τους ιδιοκτησία και είναι επομένως κατά το άρθρο 1 74 ΑΚ άκυρη, λόγω της αντίθεσης της προς την απαγορευτική διάταξη του πολεοδομικού νόμου. Οι παραπάνω ρυθμίσεις και ιδίως αυτές των εδαφίων α` και β`, καθώς και εκείνη του εδαφίου γ`, θα ήταν ασφαλώς περιττές, αν ήταν δυνατόν με βάση τις ισχύουσες μέχρι τότε διατάξεις να συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία, επί ορισμένων ανοικτών χώρων του κοινού ακινήτου, για να χρησιμοποιηθούν ως θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων. Κατόπιν τούτων γίνεται φανερό, ότι ο χώρος της πιλοτής ή ανοικτά τμήματα του χώρου αυτού δεν ήταν δυνατόν ούτε πριν από τους νόμους 960/1979 και 1221/1981 να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας και συνεπώς οι χώροι της πιλοτής ανήκαν και τότε στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, επί των οποίων μπορούσε μόνο να παραχωρηθεί, με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ή με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, σε ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής (ΟλΑΠ 23/2000, Ελλ.Δ 42, 58, ΟλΑΠ 5/1991 ΕΔΠ 1991, 1 72, ΑΠ 448/96 ΕλλΔνη 37,600, ΑΠ. 1253/2001, Α.Π. 247/2004).

Στην προκείμενη περίπτωση που απασχόλησε το δικάσαν Δικαστήριο ο εκκαλών ισχυρίστηκε μεταξύ άλλων ότι η υπ’ αριθ. 1695/1994 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, που επικυρώθηκε με την υπ’ αριθ. 5095/1994 απόφαση του Εφετείου Αθηνών και αναγνωρίστηκε νομέας του συγκεκριμένου χώρου της πιλοτής καθώς και η 2041/2001 απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με την οποία επιδικάστηκε σε αυτόν αποζημίωση λόγω προσβολής της επί τούτου νομής του, δημιουργούν δεδικασμένο για την ένδικη δίκη,  πλην όμως ως άνω ισχυρισμός του κρίθηκε απορριπτέος ως αβάσιμος, καθόσον σύμφωνα με τη σκέψη του Δικαστηρίου δεν συνέτρεχαν οι απαιτούμενες προς τούτο προϋποθέσεις του άρθρου 324 ΚΠολΔ ταυτότητας των διαδίκων υπό την ίδια ιδιότητα παρισταμένων, της διαφοράς καθώς και της νομικής και ιστορικής αιτίας ως προς το δικαίωμα, που κρίθηκε στις προηγούμενες δίκες με την άσκηση των από 26.12.1991 και 9.5.1994 αντίστοιχα αγωγών του (ΑΠΟλ 497/1978 ΝοΒ 28,642, ΟλΑΠ 28/2004, ΑΠ 694/2004, ΑΠ 1385/1998 ΕλλΔ 40,87).

Κωνσταντίνα Β. Πουρνάρα

Δικηγόρος

info@efotopoulou.gr

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί