Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
Email: info@efotopoulou.gr

Εικονική σύμβαση μίσθωσης – στοιχεία για την κατάφαση της εικονικότητας – διάκριση της απόλυτης και σχετικής εικονικότητας

Από τη διάταξη του άρθρου 138 παρ. 1 ΑΚ, που ορίζει ότι η δήλωση βουλήσεως που δεν έγινε στα σοβαρά, παρά μόνον φαινομενικά (εικονική), είναι άκυρη, σε συνδυασμό με εκείνη του άρθρου 180 του ίδιου Κώδικα, κατά την οποία η άκυρη δικαιοπραξία θεωρείται σαν να μην έγινε, προκύπτει ότι η εικονική δικαιοπραξία είναι άκυρη, η δε ακυρότητά της μπο­ρεί να προταθεί όχι μόνον από τους συμβληθέντες για την κατάρτιση αυτής, αλλά και από τους τρίτους που έχουν έννομο συμφέρον να αποκαλύψουν την ανυπαρξία της δικαιοπραξίας (ΑΠ 1738/2005 ΕλλΔνη 2007.1668). Για την εικονικότητα της δικαιοπραξίας αρκεί το γεγονός ότι η δηλωθείσα βούληση των δικαιοπρακτούντων βαρύνεται με ελάττωμα, που συνίσταται στο ότι δεν αποσκοπεί πράγματι στην παρα­γωγή των εννόμων αποτελεσμάτων της δικαιοπραξίας που καταρτίζεται (ΑΠ 2185/2007 ΕλλΔνη 2008.441, ΑΠ 713/2006 ΕλλΔνη 2008.1025). Ως εκ τούτου δεν είναι ανάγκη να προκύπτει και ο σκοπός για τον οποίο έγι­νε η ελαττωματική αυτή δήλωση, εκτός εάν υποκρύπτεται άλλη δικαιοπραξία και μόνον για την έρευνα του κύρους ή μη αυτής, σύμφωνα με το δεύτερο εδά­φιο του ίδιου άρθρου (ΑΠ 47/2003).

Εξάλλου, από τη διάταξη του άρθρου 138 παρ. 1, σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 361, 574, 619, 638, 180 και 181 του ΑΚ συνάγονται τα ακόλουθα: Σε περίπτωση καταχωρημένης σε συμβολαιογραφικό έγγραφο συμβάσεως εκμισθώσεως ακινήτου, αν οι αντίστοιχες για τη μί­σθωση δηλώσεις βουλήσεως αφενός του εκμισθωτή και αφετέρου του μισθωτή ήταν εικονικές, υπό την έννοια ότι δεν έγιναν στα σοβαρά παρά μόνον έγιναν φαινομενικά, διότι οι βουλήσεις εκείνων ήταν είτε να μην υπάρχει υποχρέωση του εκμισθωτή να παραδώσει το εκμισθούμενο ακίνητο και η υποχρέωση του μισθωτή να πληρώσει το μίσθωμα, είτε να μην υπάρ­χει μία μόνον από αυτές τις εκατέρωθεν υποχρεώ­σεις, η σύμβαση αυτή λόγω της εικονικότητας είναι άκυρη, θεωρούμενη γι` αυτό ως μη γενόμενη. Επίσης, από τις ανωτέρω διατάξεις προκύπτει περαιτέρω ότι απόλυτη είναι η εικονικότητα της μισθώσεως, όταν αυτή δεν καλύπτει άλλη δικαιοπραξία, δηλαδή όταν οι δικαιοπρακτούντες δεν ήθελαν να επέλθει με τη δικαιοπραξία καμιά έννομη μεταβολή. Αντιθέτως, σχετική είναι η εικονικότητα, όταν η εικονική δικαιοπραξία καλύπτει άλλη δικαιοπραξία (ΑΠ 1332/2005 ΕλλΔνη 2007.1056). Ακολούθως, έχει γίνει δεκτό ότι είναι εικονική η μίσθωση, η οποία έχει συναφθεί για καταστρατήγηση των δικαιωμάτων του νέου κτήτο­ρα του μισθίου. Στοιχεία που μπορούν να οδηγήσουν στην εικονικότητα της μίσθωσης είναι: η μεγάλη, σε σχέση με τη συνηθιζόμενη στις συναλλαγές, διάρκειά της, η προκαταβολή μισθωμάτων πολλών μηνών, το μικρό μίσθωμα σε σχέση με το ελεύθερο της αγοράς, η μη καταβολή εγγύησης, η πρόβλεψη μικρής ανα­προσαρμογής του μισθώματος (βλ. Ιωάννη Ν. Κατρά, Πανδέκτης μισθώσεων και οροφοκτησίας, 2008, παρ. 1. Ε. σελ. 67). Η ανωτέρω ακυρότητα χωρεί ipso jure και δεν απαιτείται να κηρυχθεί με δικαστική απόφα­ση. Δεν αποκλείεται, όμως, εκείνος που έχει έννομο συμφέρον να ασκήσει σχετική αναγνωριστική αγωγή για να κηρυχθεί η ακυρότητα αυτή από το δικαστή­ριο.

Μαρία Τζαβέλα

Δικηγόρος, LL.M.

E-mail: info@efotopoulou.gr

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί