Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Είναι παραδεκτή η έγερση από τον εκμισθωτή αγωγής απόδοσης μισθίου, προτού παρέλθει ο χρόνος λήξης της σύμβασης μίσθωσης; – Προκαθεστηκυΐα / προληπτική δικαστική προστασία (69 ΚΠολΔ) 

Κατά τη διάταξη του άρθρου 69 παρ. 1 περ. α’ του ΚΠολΔ «επιτρέπεται να ζητηθεί δικαστική προστασία και α) αν η παροχή που δεν εξαρτάται από αντιπαροχή συνδέεται με την επέλευση χρονικού σημείου, προτού επέλθει το χρονικό αυτό σημείο (…)». Το άρθρο αυτό γενικά, που καθιερώνει τη λεγόμενη «προκαθεστηκυΐα» -ήτοι την πρόωρη ή άλλως προληπτική [1]- ένδικη προστασία, εισάγει απόκλιση από το γενικό κανόνα του άρθρου 68 ΚΠολΔ, που προβλέπει ότι για την άσκηση της αγωγής -και οποιουδήποτε ενδίκου βοηθήματος- πρέπει να συντρέχει άμεσο έννομο συμφέρον, δηλαδή ενεστώσα (παρούσα) ανάγκη παροχής έννομης προστασίας. Έτσι, με το άρθρο 69 ΚΠολΔ παρέχεται η δυνατότητα απονομής δικαστικής προστασίας κι αν ακόμη η ανάγκη παροχής της προστασίας αυτής δεν είναι παρούσα αλλά μέλλουσα, αρκεί, δηλαδή, η συνδρομή έμμεσου -απλώς- εννόμου συμφέροντος και δεν απαιτείται το επίδικο δικαίωμα να έχει ήδη καταστεί απαιτητό μέχρι τη συζήτηση της αγωγής. Με το περί ου ο λόγος άρθρο, παρέχεται δικαστική προστασία και διά δικαίωμα κεκτημένο αλλά μη έτι απαιτητό, τουτέστιν ο δικαιούχος μπορεί να προσφύγει στη δικαστική οδό, καίτοι το επίδικο δικαίωμά του δεν έχει ακόμα καταστεί απαιτητό, υπό την προϋπόθεση, όμως, ότι η έννομη σχέση από την οποία απορρέει το επίδικο δικαίωμα, θα έχει -τουλάχιστον- ήδη συσταθεί κατά το χρόνο της συζήτησης (ΑΠ 829/1980 ΝοΒ 29/1983, ΜΠΡΘΗΒ 304/1977 ΕΕΝ 44, 863, ΕΦΑΘ 5814/1975 ΝΔικ 32, 81, ΕΦΑΘ 648/1977 Αρμ 31, 676 / ΝοΒ 26, 58), και λάβει χώρα, επομένως, ο γενεσιουργός λόγος του (με την επιφύλαξη της περίπτωσης δ’ του υπόψη άρθρου). Στην περίπτωση αυτή να σημειωθεί ότι η δικαστική δαπάνη επιβάλλεται -κατ’ άρθρο 177 ΚΠολΔ- πάντοτε και παρά την τυχόν νίκη του, σε βάρος του ενάγοντος, και τούτο ως δίκαιο δικονομικό αντιστάθμισμα για την πρόωρη εμπλοκή του εναγομένου στο δικαστικό αγώνα.

Στην υπόψη διάταξη, η οποία εφαρμόζεται σε παροχές που δεν εξαρτώνται από αντιπαροχές, καθώς και στις αμφοτεροβαρείς συμβάσεις -υπό την προϋπόθεση, όμως, ότι ο ενάγων έχει ήδη εκπληρώσει από την πλευρά του την αντιπαροχή (ΕΦΑΘ 161/2010 ΕφΑΔ 2010, 564)- υπάγονται μ.α. και οι περιπτώσεις απόδοσης του μισθίου λόγω λήξης της σύμβασης μίσθωσης (ΑΠ 326/1996 και ΑΠ 327/1996 ΕλλΔνη 1996, 1598) ή λόγω λήξης του χρόνου παράτασης της σύμβασης μίσθωσης (ΑΠ 388/1997 ΕλλΔνη 38/1997, 1821 [2]) ή λόγω καθυστέρησης της καταβολής των μισθωμάτων (ΑΠ 597/1991 και ΑΠ 598/1991 ΕλλΔνη 32/1991, 787, ΕΦΑΘ 8516/1989 ΕλλΔνη 1991, 1007, ΕΦΑΘ 8195/1996 ΕλλΔνη 1997, 636) [3] ή ακόμα και λόγω ιδιόχρησης ή ιδιοκατοίκησης (ΑΠ 578/1991 ΕλλΔνη 32/1991, 1251, ΑΠ 288/1977 ΝοΒ 25, 1317, ΑΠ 118/1976 ΝοΒ 24, 623, ΕΦΑΘ 1431/1974 ΝοΒ 22, 1198, ΜΠΡΛΑΡ 149/1980, ΕλλΔνη 21, 240, ΜΠΡΑΘ 10597/1987 Δίκη 18, 801, ΜΠΡΑΘ 11614/1987 Δίκη 18, 801). Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, ο εκμισθωτής μπορεί με την αγωγή του να ζητήσει την απόδοση του μισθίου και πριν παρέλθει ο χρόνος λήξης της σύμβασης μίσθωσης· ο εναγόμενος, ωστόσο, καταδικάζεται να παραδώσει το μίσθιο ή να καταβάλει τα μισθώματα μόλις επέλθει το κρίσιμο χρονικό σημείο της λήξης της μίσθωσης (βλ. 69 παρ. 2 εδ. α’ ΚΠολΔ. Βλ. επίσης ΑΠ 939/1986 ΝοΒ 35/1987, 1220, ΑΠ 118/1976 ΝοΒ 24, 623).

Μπορεί, λοιπόν, κατά τη νομολογία, να ζητηθεί με αγωγή η απόδοση του μισθίου λόγω λήξης του χρόνου της σύμβασης μίσθωσης ή λόγω λήξης του χρόνου παράτασης της σύμβασης μίσθωσης και πριν παρέλθει η λήξη αυτή. Μάλιστα, η δυνατότητα αυτή προβλέπεται ρητώς και στη διάταξη του άρθρου 9 παρ. 3 του Ν. 2041/1992 (ΦΕΚ Α’ 71, «Τροποποίηση του Ν. 813/1978 Περί εμπορικών και άλλων τινών κατηγοριών μισθώσεων και άλλες διατάξεις»), κατά την οποία «το άρθρο 69 του ΚΠολΔ εφαρμόζεται στις περιπτώσεις απόδοσης του μισθίου λόγω καταγγελίας για οποιαδήποτε αιτία» [4], συνεπώς και επί καταγγελίας της μίσθωσης για παράβαση ουσιώδους όρου της μισθωτικής σύμβασης (ΕΦΑΘ 918/1974 ΝοΒ 22, 1196).

Ας λεχθεί στο σημείο αυτό και τούτο: επιτρέπεται να συμφωνηθεί με σύμβαση μεταξύ των συμβαλλομένων μερών ο αποκλεισμός της δικαστικής προστασίας αξιώσεων που πηγάζουν από συγκεκριμένη έννομη σχέση, οπότε και, αν στην περίπτωση αυτή εγερθεί αγωγή, αυτή απορρίπτεται ως μη νόμιμη (ΠΠΡΑΘ 8702/1985 Δίκη 17, 40).

Βικεντία – Άννα Μπενάκη

Δικηγόρος Αθηνών LL.M.

info@efotopoulou.gr

Χρησιμοποιούμενη βιβλιογραφία:

· Χαρούλα Απαλαγάκη, Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας, Ερμηνεία Κατ’ Άρθρο, Άρθρα 1-590, 4η έκδοση, εκδ. Νομική Βιβλιοθήκη, 2016, σελ. 228 επ.

· Κεραμεύς / Κονδύλης / Νίκας, Ερμηνεία ΚΠολΔ, Ι, 1-590, εκδ. Σάκκουλα Αθήνα – Θεσσαλονίκη / Αντ. Ν. Σάκκουλα Αθήνα – Κομοτηνή / Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλα Αθήνα, 2000, σελ. 148 επ.

· Βασίλης Βαθρακοκοίλης, Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας, Ερμηνευτική – Νομολογιακή ανάλυση (κατ’ άρθρο), Τόμος Α’, Άρθρα 1-220, εκδ. Αθήνα, 1996, σελ. 426 επ.

· Τ. Ζόμπολα / Η. Ηλιακόπουλου / Χ. Καλαντζή / Δ. Καπετσώνη / Γ. Κατρά / Α. Μπλάτσιου / Τ. Οικονομόπουλου / Κ. Παπαευαγγέλου, Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας, Σχόλια – Νομολογία, Επιμέλεια Χ. Καλαντζής, εκδ. Νομική Βιβλιοθήκη, 1991, σελ. 97 επ.

[1] Σημειωτέον ότι δικαστική προστασία δεν παρέχεται για μελλοντικές και αβέβαιες έννομες σχέσεις (βλ. ΑΠ 230/1974 ΝοΒ 1974/1169), καθώς και όταν το δικαστήριο μόνο στο μελλοντικό χρονικό σημείο μπορεί να έχει τα κατά το ουσιαστικό δίκαιο αναγκαία στοιχεία για το σχηματισμό της δικανικής του πεποίθησης (όπως π.χ. για την αναπροσαρμογή του μισθώματος, βλ. ΑΠ 265/1987, ΑρχΝ 1988, 768).

[2] H υπ’ αρ. 388/1997 απόφαση του Αρείου Πάγου Δ’ Τμ. (ΤΝΠ Νόμος) έκρινε ότι η ένδικη αγωγή δεν ήταν προώρως ασκηθείσα και ότι το Εφετείο, που δεν την απέρριψε ως απαράδεκτη, δεν υπέπεσε στην προβλεπόμενη στο άρθρο 559 αριθ. 14 του ΚΠολΔ πλημμέλεια, γι’ αυτό και ο υπό κρίση αντίθετος λόγος αναίρεσης -για παρά το νόμο μη κήρυξη απαραδέκτου της αγωγής- κρίθηκε ως αβάσιμος.

[3] Αν η απόδοση του μισθίου ζητείται λόγω καθυστέρησης του μισθώματος, βάσει του άρθρου ΑΚ 597, η αγωγή μπορεί να δικαστεί και πριν παρέλθει η προβλεπόμενη στο άρθρο αυτό προθεσμία, η καταδίκη, όμως, του εναγομένου μισθωτή στην απόδοση του μισθίου θα γίνει για τον μετά τη συμπλήρωση της προθεσμίας χρόνο. Ο μισθωτής διατηρεί στην περίπτωση αυτή τη δυνατότητα να καταβάλει εκ των υστέρων -εντός της προθεσμίας- το καθυστερούμενο μίσθωμα, οπότε και δικαιούται να ασκήσει έφεση, προτείνοντας παραδεκτώς στη δευτεροβάθμια δίκη τον οψιγενή ισχυρισμό της μεταγενέστερης -της πρωτοβάθμιας δίκης- καταβολής (βλ. άρθρο 527 αρ. 2 ΚΠολΔ), ενώ αν επισπευθεί εναντίον του αναγκαστική εκτέλεση, δύναται να προβάλει το γεγονός της καταβολής, με την ανακοπή του άρθρου 933 ΚΠολΔ (βλ. ΑΠ 598/1991 Δνη 32/787, ΕΦΑΘ 8514/1989 Δνη 32/1007, ΕΦΑΘ 1291/1987 Αρμ 41/749).

[4] Το άρθρο 7 παρ. 2 εδ. β’ του χρονικά προγενέστερου Ν. 1953/1991, το οποίο τροποποίησε το άρθρο 9 παρ. 2 του Ν. 1703/1987 (όπως αυτό είχε αντικατασταθεί από το άρθρο 4 του Ν. 1898/1990) για τη «ρύθμιση μισθώσεων κατοικιών», προβλέπει ότι «το άρθρο 69 του ΚΠολΔ δεν εφαρμόζεται στις περιπτώσεις άσκησης αγωγής για απόδοση του μισθίου κατά τις διατάξεις του παρόντος νόμου». Ο νόμος αυτός, ο οποίος με την συγκεκριμένη διάταξη σκοπό έχει την προστασία των μισθωτών κατοικίας ενόψει της σοβαρότητας και των κοινωνικών επιπτώσεων που δημιούργησε τα τελευταία χρόνια το πρόβλημα της μίσθωσης κατοικιών, ιδίως στα αστικά κέντρα της χώρας (βλ. Βασίλη Βαθρακοκοίλη, Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας, Τόμος Α’, σελ. 431), δεν καταργείται μεν ρητώς, καταργείται όμως εμμέσως, δηλαδή σιωπηρώς, αφού στον άρθρο 9 παρ. 3 του χρονικά μεταγενέστερου νόμου Ν. 2041/1992 το αυτό θέμα ρυθμίζεται κατά τρόπο αντίθετο, με αποτέλεσμα να ισχύει η νεότερη ρύθμιση, κατά τo γενικό νομικό αξίωμα «lex posterior derogat legi priori» (μεταγενέστερος νόμος καταργεί προγενέστερο), στο μέτρο που καμία διάταξη δεν μπορεί να κριθεί -ή δεν έχει ακόμη κριθεί- ως ειδικότερη της άλλης, καθότι στην περίπτωση αυτή θα ισχύει το έτερο αξίωμα «lex specialis derogat legi generali (ειδικότερος νόμος υπερισχύει του γενικότερου, ή άλλως: ο νεότερος γενικός νόμος δεν καταργεί τον προγενέστερο ειδικό).

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί