Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Μετά την πλήρωση διαλυτικής αίρεσης και την αυτοδίκαιη επιστροφή της κυριότητας στον πωλητή, ο τελευταίος έχει έννομο συμφέρον να προβεί στην εξάλειψη προσημείωσης που ενεγράφη στο ακίνητο όσο κύριος ήταν ο αγοραστής (ΕιρΚω 57/2017, δημ. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ)

Σύμφωνα με τα οριζόμενα στη διάταξη του άρθρου 202 ΑΚ, αν με τη δικαιοπραξία εξαρτήθηκε η ανατροπή των αποτελεσμάτων της από γεγονός μελλοντικό και αβέβαιο, ήτοι αίρεση διαλυτική, μόλις συμβεί το γεγονός αυτό παύει η ενέργεια της δικαιοπραξίας και επανέρχεται αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση. Ενόψει της διάταξης αυτής, ο διαλυτικός όρος που περιέχεται στη σύμβαση πώλησης και μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου, σύμφωνα με τον οποίο, σε περίπτωση που ο αγοραστής, ο οποίος ανέλαβε την υποχρέωση για ορισμένη ενέργεια μέσα σε τακτή προς τούτο προθεσμία, δεν προέβη στην εκπλήρωση αυτής που μπορεί να συνίσταται και στην καταβολή μέρους του πιστωθέντος τιμήματος, θα εκπίπτει από κάθε δικαίωμα του που απορρέει από την πώληση και το πωληθέν θα καθίσταται αναγόραστο και θα επιστραφεί χωρίς άλλη διατύπωση στην κυριότητα του πωλητή, αποτελεί αναμφίβολα παρεμβολή στη σύμβαση διαλυτικής αιρέσεως, υπό την οποία τελεί όχι μόνο η κατά το άρθρο 1033 ΑΚ συμφωνία για τη μεταβίβαση της κυριότητας, αλλά και η ενοχική δικαιοπραξία της πώλησης, η οποία αποτελεί, κατά την παραπάνω διάταξη, τη νόμιμη αιτία της μεταβίβασης.

Όταν δε η διαλυτική αυτή αίρεση πληρωθεί γιατί πέρασε άπρακτη η προθεσμία μέσα στην οποία όφειλε ο αγοραστής να ενεργήσει, τότε, κατά τη βούληση των μερών, που σαφώς εκφράστηκε και είναι σύμφωνη με τα οριζόμενα στην παραπάνω διάταξη του άρθρου 202 του ΑΚ, ανατρέπεται η όλη σύμβαση τόσο κατά την ενοχική όσο και κατά την εμπράγματη ενέργειά της, με την έννοια ότι παύει αυτή να ισχύει μόνο αν επέλθει το αιρετικό γεγονός και επανέρχεται αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση, άρα και η κυριότητα στον πωλητή, χωρίς να απαιτείται οποιαδήποτε άλλη ενέργειά του και μάλιστα δήλωση υπαναχωρήσεως, η οποία, άλλωστε, εφόσον κατά τη βούληση των συμβαλλομένων αυτοδικαίως ατονεί η σύμβαση μόλις πληρωθεί η αίρεση, στερείται κάθε έννοιας και αντικειμένου (ΑΠ 2099/2009, ΑΠ 848/2008, ΑΠ 1017/1988, ΜΠρΑθ 2691/2012 Νομος).

Περαιτέρω σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 696 § 3 ΚΠολΔ, το Δικαστήριο που διέταξε το ασφαλιστικό μέτρο έως τη συζήτηση της αγωγής που αφορά στην κύρια υπόθεση, έχει δικαίωμα, με αίτηση όποιου έχει έννομο συμφέρον, να μεταρρυθμίσει ή να ανακαλέσει ολικά ή εν μέρει την απόφαση του, εφόσον επήλθε μεταβολή των πραγμάτων που δικαιολογεί την ανάκληση ή τη μεταρρύθμιση της. Ως μεταβολή νοείται η μεταβολή των δεδομένων στα οποία στηρίχθηκε η απόφαση, δηλαδή η ύπαρξη πραγματικών περιστατικών, που έλαβαν χώρα μετά τη συζήτηση της υποθέσεως και τα οποία δεν μπορούσαν να ληφθούν υπόψη από το Δικαστήριο, όπως είναι η απόσβεση της ενοχής με οποιονδήποτε τρόπο. Εάν την ανάκληση της αποφάσεως που διέταξε το ασφαλιστικό μέτρο τη ζητεί τρίτος που έχει έννομο συμφέρον, στην περίπτωση αυτή πρόκειται για ειδική μορφή τριτανακοπής, στην οποία εφαρμόζονται συμπληρωματικά οι διατάξεις των άρθρων 586-590 ΚΠολΔ, μεταξύ των οποίων η διάταξη του άρθρου 588 ΚΠολΔ, που ορίζει ότι το σχετικό δικόγραφο στρέφεται κατά όλων των διαδίκων, μεταξύ των οποίων εκδόθηκε η υπό ανάκληση απόφαση, εκτός εάν ασκείται μετά την εκτέλεση της, οπότε μπορεί να απευθυνθεί μόνο κατά του διαδίκου που νίκησε (βλ. Βαθρακοκοίλη, ΚΠολΔ, άρθρο 696, αριθ. 37, σελ. 129, Μαργαρίτη σε Κεραμεύς/Κονδύλης/Νίκας, Ερμηνεία ΚΠολΔ, άρθρο 588, αριθ. 5). Συνεπώς στη δίκη για την ανάκληση αποφάσεως που διέταξε την εγγραφή προσημειώσεως υποθήκης, η οποία έχει ήδη εγγραφεί ή στη δίκη για την εξάλειψη της παθητικώς νομιμοποιείται ο υπέρ του είναι εγγεγραμμένη αυτή (σχετ. ΜΠρΘεσ 23284/2008, Αρμ 2008/1579, Κατρά, ό.π. σελ. 284, § 54 αριθμός 3 ϊϊ). Επιπρόσθετα, κατά το άρθρο 1330 ΑΚ η προσημείωση εξαλείφεται: α) με τη συναίνεση του δανειστή που παρέχεται όπως και για την εξάλειψη της υποθήκης, β) αν προσαχθεί απόφαση που ανακαλεί την απόφαση που είχε διατάξει την εγγραφή της ή απόφαση που διατάζει την εξάλειψη της, γ) αν από την τελεσίδικη επιδίκαση της απαίτησης πέρασαν ενενήντα ημέρες χωρίς η προσημείωση να τραπεί σε υποθήκη.

Έτσι όταν δεν υπάρχει συναίνεση του δανειστή, και η προσημείωση έχει για κάποιο λόγο ήδη αποσβεστεί λ.χ. γιατί εξοφλήθηκε η απαίτηση του δανειστή ή όταν η προσημείωση έχει γραφεί με διαταγή πληρωμής οπότε δεν υπάρχει προηγούμενη απόφαση που διέταξε την εγγραφή της, ώστε να μπορεί να ανακληθεί με νεότερη απόφαση, η εξάλειψη της προσημειώσεως διατάσσεται με δικαστική απόφαση. Η διαδικασία εκδόσεως αυτής της αποφάσεως δεν ορίζεται ευθέως στο νόμο, θα εφαρμοσθούν πάντως οι διατάξεις των ασφαλιστικών μέτρων ΚΠολΔ 696 επ., γιατί στην περίπτωση που η εγγραφή έγινε με δικαστική απόφαση ασφαλιστικών μέτρων κατά την ίδια διαδικασία αρμόζει να διαταχθεί η εξάλειψη της, ενώ ειδικά για την περίπτωση εξάλειψης προσημειώσεως η οποία γράφηκε με διαταγή πληρωμής (724 παρ. 1 ΚΠολΔ) δεδομένου ότι αποτελεί ασφαλιστικό μέτρο, ανεξάρτητα από τον ως άνω τρόπο που γράφηκε, η εξάλειψη του πρέπει να διαταχθεί με τις ίδιες ως άνω διατάξεις των ασφαλιστικών μέτρων. Μάλιστα η ΑΚ 1330 για την εξάλειψη της προσημειώσεως στις ως άνω περιπτώσεις δεν προβλέπει την έκδοση τελεσίδικης απόφασης, όπως η ΑΚ 1324 για την εξάλειψη της υποθήκης (όπου σε αντίθεση εφαρμόζεται η τακτική διαδικασία), επειδή εννοεί απόφαση εκδιδόμενη κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων και τελεσιδικία δεν νοείται στην περίπτωση αυτή. Εξάλλου, από τη διάταξη του άρθρου 696 παρ. 3 ΚΠολΔ, προκύπτει επίσης ότι αρμόδιο Δικαστήριο για την ανάκληση της απόφασης που διέταξε την εγγραφή προσημειώσεως είναι το Δικαστήριο που εξέδωσε αυτή, ανεξάρτητα από το αν πρόκειται για «συναινετική» προσημείωση και από το αν ο καθού η αίτηση ανακλήσεως (δανειστής) συναινεί ή όχι στην ανάκληση, ενώ όσον αφορά την αρμοδιότητα του Δικαστηρίου για την εξάλειψη προσημειώσεως που εκδόθηκε με βάση διαταγή πληρωμής γίνεται δεκτό ότι αυτή διατάζει το Δικαστήριο το οποίο εξέδωσε τη διαταγή πληρωμής.

Ειδικότερα στο Ειρηνοδικείο της Κω ήχθη προς κρίση η εξής υπόθεση: «Η αιτούσα, με την υπό κρίση αίτησή της, επικαλούμενη έννομο συμφέρον αλλά και επείγουσα περίπτωση, ζητά να εξαλειφθούν οι δυνάμει της υπ’ αριθ. ……/2010 διαταγής πληρωμής του Ειρηνοδικείου Κω και της υπ’ αριθ. …../2010 διαταγής πληρωμής του Ειρηνοδικείου Κω προσημειώσεις υποθήκης α) για εξασφάλιση ποσού 12.000,00 ευρώ, μετά των νομίμων τόκων, που εγγράφηκε υπέρ της «……», της οποίας ειδική διάδοχος τυγχάνει η πρώτη ων καθ’ών και κατά του …… και β) για εξασφάλιση ποσού 6.192,30 ευρώ, πλέον τόκων και εξόδων, που εγγράφηκε υπέρ της δεύτερης των καθ’ών και κατά του … αντίστοιχα, επί του κατωτέρω ακινήτου, ιδιοκτησίας της, ήτοι του με 1/2 εξ αδιαιρέτου του με στοιχεία Ι2 ισογείου διαμερίσματος του κτιρίου 1, επιφανείας 93 τ.μ., μετά του αντίστοιχου ποσοστού του με στοιχεία ΗΧ2 ημιυπαίθριου χώρου 8,25 τ.μ. και με ποσοστό συνιδιοκτησίας 134‰ εξ αδιαιρέτου, που κείται στη θέση …… Κω, εγγεγραμμένου στα Βιβλία του Κτηματολογίου Κω Λέρου με ΚΜ …….., Τομ. ….. σελ. ….., για τον λόγο ότι πληρώθηκε η προβλεπόμενη δυνάμει του υπ’ αριθ. ……./13-10-2008 πωλητηρίου συμβολαίου της Συμβολαιογράφου Κω …… διαλυτική αίρεση και ως εκ τούτου ανατράπηκαν τα αποτελέσματα της συμβάσεως πωλήσεως, επανήλθε η προηγούμενη κατάσταση και η κυριότητα του ακινήτου επανήλθε αυτοδικαίως στην αιτούσα, καθώς και να συμψηφισθεί η δικαστική δαπάνη μεταξύ των διαδίκων. […]».

Το δικάσαν Δικαστήριο πιθανολόγησε ότι σύμφωνα με τους όρους του επίδικου συμβολαίου, ότι η συγκεκριμένη αγοραπωλησία τελούσε υπό τη διαλυτική αίρεση της μη έγκαιρης πληρωμής από τους αγοραστές έστω και μίας δόσης του πιστωμένου τιμήματος, οπότε και θα κατέπιπτε υπέρ της αιτούσας το τίμημα που της καταβλήθηκε μέχρι το χρόνο πλήρωσης της αίρεσης, λόγω ποινικής ρήτρας και αποζημίωσής της. Ειδικότερα, έκρινε ότι: «[…] Με την πλήρωση της αίρεσης το εν λόγω συμβόλαιο παύει να ισχύει, χάνεται κάθε αποκτημένο στο μεταξύ δικαίωμα των αγοραστών και επιστρέφει αυτόματα και αυτοδίκαια η κυριότητα, νομή και κατοχή του ως άνω ακινήτου στην πωλήτρια, ήτοι την αιτούσα, η οποία θα δικαιούται υποβάλλοντας στη συμβολαιογράφο υπεύθυνη δήλωση του Ν. 1599/1986 περί μη εμπρόθεσμου εξοφλήσεως του οφειλομένου τιμήματος μονομερώς, χωρίς τη σύμπραξη των αγοραστών με αυτοσύμβαση κατά το άρθρο 235 ΑΚ. Την 21η-10-2010 πιθανολογήθηκε ότι δυνάμει της υπ’ αριθ. …../2010 διαταγής πληρωμής του Ειρηνοδικείου Κω ενεγράφη στο 1/2 εξ αδιαιρέτου ποσοστό του ως άνω με στοιχεία Ι2 ισογείου διαμερίσματος και του αντίστοιχου ποσοστού του με στοιχεία ΗX2 ημιυπαίθριου χώρου προσημείωση υποθήκης ποσού 12.000,00 ευρώ μετά των νόμιμων τόκων υπέρ της Ανώνυμης Τραπεζικής Εταιρίας με την επωνυμία «…….» και κατά του του ….. . Την 10η-4-2012 πιθανολογήθηκε ότι δυνάμει της υπ’ αριθ. …../2010 διαταγής πληρωμής του Ειρηνοδικείου Κω ενεγράφη στο 1/2 εξ αδιαιρέτου ποσοστό του ως άνω με στοιχεία Ι2 ισογείου διαμερίσματος και του αντίστοιχου ποσοστού του με στοιχεία ΗΧ2 ημιυπαίθριου χώρου προσημείωση υποθήκης ποσού 6.192,30 ευρώ πλέον τόκων και εξόδων υπέρ της Ανώνυμης Τραπεζικής Εταιρίας με την επωνυμία «……» και κατά του του …… . Την 2α-11- 2012 πιθανολογήθηκε ότι δυνάμει της υπ’ αριθ. ……./30-10-2012 πράξης πλήρωσης διαλυτικής αίρεσης της Συμβολαιογράφου Κω ….. και για το λόγο ότι οι αγοραστές κατέβαλαν στη αιτούσα μόνο το ήμισυ της πρώτης εκ των συμφωνηθέντων πέντε δόσεων, πληρώθηκε η τεθείσα στο υπ’ αριθ. ……../13-10-2008 πωλητήριο συμβόλαιο της ίδιας Συμβολαιογράφου διαλυτική αίρεση και το με στοιχεία Ι2 ισόγειο διαμέρισμα και ο με στοιχεία ΗX2 ημιυπαίθριος χώρος ιδιοκτησίας των ….. και ….. ανά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου πιθανολογήθηκε ότι επανήλθαν στην αιτούσα ως πωλήτρια εταιρία. Επειδή στην υπό κρίση περίπτωση πιθανολογήθηκε ότι πληρώθηκε η προβλεπόμενη δυνάμει του υπ’ αριθ. ……./13-10-2008 πωλητηρίου συμβολαίου της Συμβολαιογράφου Κω ….. διαλυτική αίρεση και ως εκ τούτου ανατράπηκαν τα αποτελέσματα της συμβάσεως πωλήσεως, επανήλθε η προηγούμενη κατάσταση και η κυριότητα του ακινήτου επανήλθε αυτοδικαίως στην αιτούσα. Επειδή περαιτέρω πιθανολογήθηκε ότι από την εγγραφή προσημειώσεων υποθήκης δυνάμει της υπ’ αριθ. ……./2010 διαταγής πληρωμής του Ειρηνοδικείου Κω και της υπ’ αριθ. …../2010 διαταγής πληρωμής του Ειρηνοδικείου Κω, επήλθε μεταβολή των πραγμάτων που δικαιολογεί την εξάλειψη των προσημειώσεων υποθήκη, η αίτηση θα πρέπει να γίνει δεκτή ως βάσιμη και από ουσιαστική άποψη, όπως ορίζεται στο διατακτικό. Επιπροσθέτως, πιθανολογήθηκε ότι η αιτούσα έχει έννομο συμφέρον να ζητήσει την εξάλειψη των προσημειώσεων υποθήκης που ενεγράφησαν στο επίδικο ακίνητο, ώστε αυτό να καταστεί ελεύθερο βάρους. […]».

Κωνσταντίνα Β. Πουρνάρα

Δικηγόρος

info@efotopoulou.gr

 

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί