Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Μια συνοπτική ερμηνευτική προσέγγιση της διάταξης του άρθρου ΑΚ 1281 («η υποθήκη είναι δικαίωμα αδιαίρετο»)

Με την εν λόγω λευκή -όπως είθισται να λέγεται η ατελής- διάταξη, απλώς καθιερώνεται νομοθετικά η ισχύουσα στο εμπράγματο δίκαιο «αρχή του αδιαιρέτου της υποθήκης», χωρίς να δίδονται περαιτέρω πληροφορίες και επεξηγήσεις ως προς το περιεχόμενο ή την πρακτική λειτουργία της αρχής αυτής. Η θεμελιώδης στο εμπράγματο δίκαιο[1] αρχή αυτή σημαίνει το αδιαίρετο της υποθηκικής ευθύνης και υπεγγυότητας, τουτέστιν ότι η υποθήκη εξακολουθεί να υφίσταται για ολόκληρο το ακίνητο -ή τα ακίνητα, αν είναι περισσότερα υποθηκευμένα- μέχρις ότου εξοφληθεί ολοσχερώς η ασφαλιζόμενη απαίτηση. Με άλλα λόγια, το ενυπόθηκο ακίνητο παραμένει καθ’ ολοκληρίαν υπέγγυο «διά παν λείψανον του χρέους», δηλαδή για κάθε υπόλοιπο του ποσού της ασφαλιζόμενης απαίτησης μέχρι την ολοσχερή εξόφλησή της, οπότε και η υποθήκη αποσβέννυται. Όσο το χρέος παραμένει ανεξόφλητο, παραμένει αναλλοίωτη και η υποθήκη, η οποία συνεχίζει να επιβαρύνει ολόκληρο το υποθηκευμένο ακίνητο. Σημειωτέον δε ότι τα αυτά αποτελέσματα της εξόφλησης -ήτοι την απόσβεση της υποθήκης- έχει και η δι’ οποιουδήποτε άλλου τρόπου απόσβεση της ασφαλιζόμενης απαίτησης, με τους τρόπους που αποσβέννυται και κάθε ενοχικής φύσεως αξίωση[2]. Έτσι, κατά τη συναφή προς τη γενική αρχή του αδιαιρέτου αρχή του παρεπομένου[3], η οποία ισχύει στα δικαιώματα εμπράγματης ασφάλειας, η απόσβεση της ασφαλιζόμενης απαίτησης με οποιονδήποτε τρόπο συνεπιφέρει και την απόσβεση της υποθήκης, αφού η απαίτηση αποτελεί τη νόμιμη αιτία της αιτιώδους, εμπράγματης, εκποιητικής, μονομερούς και μη απευθυντέας δικαιοπραξίας περί σύστασης υποθήκης. Σημειωτέον ότι άλλο πράγμα είναι η απόσβεση της υποθήκης[4] και άλλο η κατάργησή της· για την κατάργηση της υποθήκης απαιτούνται σωρευτικά: 1. απόσβεση του ουσιαστικού δικαιώματος υποθήκης του ενυπόθηκου δανειστή, με έναν από τους τρόπους που προβλέπονται στα άρθρα ΑΚ 1317 – 1321, ή ακυρότητα εγγραφής της υποθήκης, στις περιπτώσεις των άρθρων ΑΚ 1271[5] και 1329[6] και 2. εξάλειψη, δηλαδή διαγραφή της υποθήκης από το βιβλίο υποθηκών, είτε με τη συμβολαιογραφική συναίνεση του δανειστή[7], είτε με τελεσίδικη δικαστική απόφαση, ύστερα από αγωγή όποιου έχει έννομο συμφέρον[8]. Στην τελευταία αυτή περίπτωση, το δικαστήριο διατάζει την εξάλειψη μόνο αν η υποθήκη έχει προηγουμένως αποσβεστεί ή αν η εγγραφή της είναι άκυρη[9].

Το εμπράγματο βάρος της υποθήκης δεν επηρεάζεται ακόμη και στην περίπτωση που το ενυπόθηκο ακίνητο διαιρεθεί ή κατατμηθεί σε επιμέρους τμήματα, διότι τότε η υποθήκη θα βαρύνει ακέραια και αυτοτελώς κάθε ένα τμήμα του ακινήτου που προέκυψε από την διαίρεση αυτή και μάλιστα το κάθε ένα από αυτά καθίσταται υπέγγυο για ολόκληρη την ασφαλιζόμενη απαίτηση. Δημιουργούνται, δηλαδή, τόσες υποθήκες όσα και τα από τη διαίρεση παραγόμενα πράγματα. Το αυτό ισχύει και όταν συστήνεται η λεγόμενη «πολλαπλή υποθήκη», όταν δηλαδή για την ίδια απαίτηση έχει εγγραφεί υποθήκη σε περισσότερα ακίνητα, αδιαφόρως αν έχει εγγραφεί συγχρόνως ή διαδοχικά, ή αν τα βεβαρημένα ακίνητα ανήκουν στον αυτό κύριο ή σε διαφορετικούς. Σε αυτήν την περίπτωση, η μερική εξόφληση της απαίτησης δεν ελευθερώνει κανένα από τα βεβαρημένα ακίνητα· τουναντίον, καθένα από τα βεβαρημένα αυτά ακίνητα εξακολουθεί να είναι υπέγγυο για ολόκληρη την ασφαλιζόμενη απαίτηση μέχρι την ολοσχερή εξόφληση της.

Έτσι, σύμφωνα με την υπ’ αριθμ. 1141/2012 δικαστική απόφαση του Αρείου Πάγου (ΤΝΠ Νόμος)[10] «το αδιαίρετο της υποθήκης, για το οποίο γίνεται λόγος στη διάταξη του άρθρου 1281 ΑΚ και που ισχύει και στην προσημείωση, έχει την έννοια ότι το ενυπόθηκο ή προσημειούμενο ακίνητο, ακόμη κι αν τεμαχιστεί, καθίσταται ολόκληρο υπόχρεο για ολόκληρη την ασφαλιζόμενη απαίτηση, δηλαδή για το ποσό μέχρι το οποίο έχει επιτραπεί η υποθήκη ή η προσημείωση. Το ίδιο ισχύει και όταν υπάρχει η προβλεπόμενη από τις διατάξεις 1264 και 1270 ΑΚ πολλαπλή υποθήκη, ήτοι όταν για την ίδια απαίτηση έχει εγγραφεί συγχρόνως ή διαδοχικά υποθήκη ή προσημείωση σε περισσότερα ακίνητα που ανήκουν στο ίδιο ή διαφορετικά πρόσωπα. Στην περίπτωση αυτή ναι μεν καθεμία από τις περισσότερες υποθήκες ή προσημειώσεις είναι καταρχήν ανεξάρτητη από τις λοιπές, πλην όμως όλες τις συνδέει το γεγονός ότι ασφαλίζουν την ίδια απαίτηση. Έτσι η ολική εξόφληση της ασφαλιζόμενης με αυτές απαίτησης επιφέρει την απόσβεση όλων των υποθηκών και προσημειώσεων, ενώ το αποτέλεσμα αυτό δεν επέρχεται, όταν γίνει μερική μόνον εξόφληση (ΑΠ 454/2000, ΑΠ 872/1996)». Σύμφωνα δε με την υπ’ αριθμ. 16/2016 δικαστική απόφαση του Αρείου Πάγου (ΤΝΠ Νόμος) «επί πολλαπλής υποθήκης (άρθρο 1270 ΑΚ), ήτοι όταν, για την εξασφάλιση της ίδιας απαιτήσεως, έχει εγγραφεί συγχρόνως ή διαδοχικά υποθήκη ή προσημείωση σε περισσότερα ακίνητα που ανήκουν στο ίδιο ή σε διαφορετικά πρόσωπα ή η εγγραφή έχει γίνει σε ιδανικά μερίδια του ίδιου ακινήτου που ανήκουν σε διαφορετικά πρόσωπα, συνεπεία της αρχής του αδιαιρέτου της υποθηκικής ευθύνης και υπεγγυότητος, μέχρι της ολοσχερούς εξοφλήσεως της απαιτήσεως, καθένα από τα βεβαρημένα ακίνητα εξακολουθεί να είναι υπέγγυο για την ασφαλιζόμενη απαίτηση. Εννοείται βεβαίως ότι εξακολουθεί να είναι υπέγγυο το ακίνητο για την ασφαλιζόμενη απαίτηση, εφ’ όσον αυτή δεν εξοφλήθηκε ολοσχερώς, παρά την καταβολή, η οποία δεν προήλθε από την εκπλειστηρίαση του ενυπόθηκου, γιατί με τον πλειστηριασμό του ενυπόθηκου κτήματος και την καταβολή του εκπλειστηριάσματος επέρχεται ως προς το ακίνητο αυτό απόσβεση της υποθήκης (άρθρο 1318 περ. 3 ΑΚ)».

Πράγματι, σύμφωνα με το άρθρο ΑΚ 1264 «το δικαίωμα για εγγραφή υποθήκης με βάση τίτλο από το νόμο ή από δικαστική απόφαση εκτείνεται σε όλα τα ακίνητα του οφειλέτη, εφόσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά. Η εγγραφή όμως γίνεται μόνο για ορισμένη ποσότητα και σε ορισμένα ακίνητα», ενώ σύμφωνα με το άρθρο ΑΚ 1270 «η υποθήκη που εγγράφεται βάσει τίτλου από το νόμο ή από δικαστική απόφαση σε περισσότερα ακίνητα του οφειλέτη, μπορεί με αίτησή του να περιοριστεί σε τόσα μόνο ακίνητα όσων η αξία ασφαλίζει αρκετά την απαίτηση».

Περαιτέρω, το περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα της υποθήκης βαρύνει ολόκληρη την κυριότητα του ακινήτου, η οποία είναι και αυτή που κατά νομική ακριβολογία αποτελεί το αντικείμενο της υποθήκης, τουτέστιν δεν μπορεί να περιοριστεί σε μέρος μόνο του ενυπόθηκου ακινήτου ή της αξίας του· εξ ου και στο άρθρο ΑΚ 1282 ρητά ορίζεται -προς άρση πάσης αμφιβολίας- ότι «η υποθήκη εκτείνεται σε ολόκληρο το ενυπόθηκο κτήμα καθώς και στα συστατικά[11] και στα παραρτήματά[12] του». Δεδομένου δε ότι το παράρτημα μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο χωριστού εμπραγμάτου δικαιώματος και συνεπώς είναι νομικώς δυνατόν να μην ανήκει κατά κυριότητα στον κύριο του ενυποθήκου, προκειμένου να χωρήσει επέκταση της υποθήκης και στα παραρτήματα του ενυποθήκου, θα πρέπει αυτά να ανήκουν κατά κυριότητα στον κύριο του ενυποθήκου.

Έκφανση της αρχής του αδιαιρέτου της υποθηκικής ευθύνης και υπεγγυότητας αποτελεί και το γεγονός ότι μερική μόνο απόσβεση του ασφαλιζόμενου χρέους δεν επάγεται αυτοδικαίως περιορισμό της υποθήκης σε μέρος μόνο του υπέγγυου ακινήτου ή σε μέρος της αξίας του. Παρομοίως, ο -κατά το άρθρο 1885 ΑΚ- αυτοδίκαιος μερισμός των χρεών της κληρονομίας μεταξύ των συγκληρονόμων ανάλογα με την κληρονομική μερίδα του καθενός δεν ασκεί νομική επιρροή στο εμπράγματο δικαίωμα της υποθήκης, το οποίο παραμένει αναλλοίωτο.

Προσέτι, αν το ακίνητο ήταν κατά το χρόνο εγγραφής της υποθήκης οικόπεδο και στην συνέχεια οικοδομήθηκε, της οικοδομής υπαχθείσης στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας, η υποθήκη καταλαμβάνει όλες τις χωριστές ιδιοκτησίες, εκτός αν χωρήσει συμβατικός περιορισμός. Αν η υποθήκη είχε αντικείμενο ποσοστό εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, και πάλι εκτείνεται σε όλες τις διακεκριμένες ιδιοκτησίες, πλην όμως κατά το εξ αδιαιρέτου ποσοστό συνιδιοκτησίας, κατά το οποίο ήταν υπέγγυο το αρχικό οικόπεδο (βλ. Βασίλη Βαθρακοκοίλη, ΕρΝομΑΚ, 2008, Τόμος Δ’, Ημίτομος Β’, Εμπράγματο Δίκαιο, Άρθρα 1142-1345, σελ. 625).

Βικεντία – Άννα Μπενάκη

Δικηγόρος Αθηνών LL.M.

info@efotopoulou.gr

[1] Το αδιαίρετο της υποθήκης ισχύει και στην προσημείωση, αφού και αυτή είναι υποθήκη υπό αναβλητική αίρεση (έτσι οι ΑΠ 1141/2012, ΕΦΑΘ 4058/2008, ΜΠΡΘΕΣΣΑΛ 22277/2012, ΠΠΡΡΟΔΟΥ 177/2018), καθώς επίσης και στο ενέχυρο, στην περίπτωση αυτή θεσπιζομένου ρητώς στο άρθρο ΑΚ 1231.

[2] Βλ. άρθρο ΑΚ 1317 σε συνδ. με άρθρα ΑΚ 416 επ.

[3] Βλ. άρθρο ΑΚ 1258, κατά το οποίο «η υποθήκη αποτελεί παρεπόμενο δικαίωμα· μπορεί να αποκτηθεί και υπέρ απαίτησης μελλοντικής ή υπό αίρεση».

[4] Κατά τα άρθρα ΑΚ 1317 – 1321.

[5] Κατά το άρθρο αυτό «είναι άκυρη εγγραφή υποθήκης από ιδιωτική βούληση, εφόσον το ακίνητο δεν ανήκει ήδη κατά το χρόνο της εγγραφής σ’ εκείνον που παραχώρησε την υποθήκη. Η εγγραφή δεν ισχυροποιείται με έγκριση ή επίκτηση μεταγενέστερη από την εγγραφή».

[6] Κατά το άρθρο αυτό «η εγγραφή είναι άκυρη: 1. αν από αυτή προκύπτει αβεβαιότητα για το πρόσωπο του δανειστή ή του οφειλέτη ή για το ενυπόθηκο ακίνητο ή για το ποσόν της ασφαλιζόμενης απαίτησης· 2. αν δεν έχει χρονολογία· 3. αν έγινε με βάση άκυρο τίτλο».

[7] Βλ. άρθρο ΑΚ 1324 σε συνδ. με ΑΚ 1325.

[8] Βλ. άρθρο ΑΚ 1324 σε συνδ. με ΑΚ 1327.

[9] Βλ. άρθρο ΑΚ 1328.

[10] Βλ. και ΕΦΑΘ 4058/2008, ΑΠ 454/2000, ΜΠΡΘΕΣΣΑΛ 22277/2012 ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 872/1996 Δ/νη 1998, 1623.

[11] Για την έννοια του «συστατικού» βλ. άρθρα ΑΚ 953, 954 και 955.

[12] Για την έννοια του «παραρτήματος» βλ. άρθρα ΑΚ 956 και 957.

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί