Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
Email: info@efotopoulou.gr

Συμφωνία των μερών ότι η μίσθωση θα λύεται είτε αυτοδικαίως είτε με καταγγελία, επί παραβάσεως οποιουδήποτε συμβατικού όρου, ουσιώδους ή επουσιώδους

Ο νομοθέτης, μη δυνάμενος να προβλέψει άπασες τις ποικιλότατες σχέσεις του καθημερινού βίου, θέσπισε με τη διάταξη του άρθρου 361 ΑΚ – που ορίζει ότι «για τη σύσταση ή αλλοίωση ενοχής με δικαιοπραξία απαιτείται σύμβαση, εφόσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά» – την αυτονομία της βούλησης και την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, στο πλαίσιο των οποίων οι συμβαλλόμενοι μπορούν, με απόλυτη επιλογή, να συνάπτουν συμβάσεις άλλες από εκείνες που το ενοχικό δίκαιο καθορίζει ονομαστικά, εφόσον το περιεχόμενό τους δεν προσκρούει σε κανόνες δημόσιας τάξης[1].

Ενόψει της ανωτέρω διάταξης, γίνεται δεκτό στο πλαίσιο των μισθωτικών συμβάσεων[2], ότι είναι ισχυρή και έγκυρη η συμφωνία των μερών δια του καταρτισθέντος μισθωτηρίου, σύμφωνα με την οποία η παράβαση οποιουδήποτε όρου, ουσιώδους ή μη[3], από το μισθωτή, τον υπομισθωτή ή τον παραχωρησιούχο της χρήσεως του μισθίου, θα παρέχει το δικαίωμα στον εκμισθωτή να λύσει τη μίσθωση είτε αυτοδικαίως, χωρίς ανάγκη δηλαδή οποιασδήποτε διατυπώσεως, και δη καταγγελίας, είτε κατόπιν καταγγελίας της σύμβασης[4], ανεξαρτήτως εάν η παράβαση είναι βλαπτική για το μίσθιο και το θέτει ή μη σε κίνδυνο[5]. Η συμφωνία αυτή, κατά την οποία, επί παραβάσεως συμβατικού όρου ουσιώδους ή επουσιώδους, ο εκμισθωτής θα δικαιούται εις απόδοσιν του μισθίου, είτε κατόπιν καταγγελίας είτε όχι, πρέπει, πάντως, να διαλαμβάνει απαραιτήτως και την κύρωση της παράβασής της, δηλαδή τη λύση της μίσθωσης. Μάλιστα, βάσει του άρθρου 44 του π.δ 34/1995 «Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων», σύμφωνα με το οποίο οι μισθώσεις του διατάγματος αυτού, εφόσον δεν ορίζεται κάτι άλλο, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, οι πιο πάνω ειδικές συμφωνίες είναι ισχυρές και στις εμπορικές μισθώσεις, που υπάγονται στις διατάξεις του εν λόγω διατάγματος[6].

Σημειωτέον ότι, στο πλαίσιο ενός τέτοιου συμβατικού όρου, επιτρέπεται να συμφωνηθεί ότι θα καθίστανται ληξιπρόθεσμα και απαιτητά όλα τα μη δεδουλευμένα μισθώματα που θα καταβάλλονταν μέχρι τη συμβατική λήξη της μίσθωσης, ως ποινική ρήτρα καταπεστέα, ανεξαρτήτως ζημίας του υπέρ ου είχε συνομολογηθεί[7].

Συμφωνία για αυτοδίκαιη λύση της μίσθωσης επί παράβασης συμβατικού όρου, χωρίς ανάγκη προηγούμενης καταγγελίας κατά τα ανωτέρω, έχει το χαρακτήρα διαλυτικής αιρέσεως. Επομένως, εάν έχει συμφωνηθεί ότι, επί παραβάσεως οιουδήποτε όρου της μισθωτικής συμβάσεως, θα καθίσταται εξωστέος ο μισθωτής, δημιουργείται σε βάρος του υπό μορφή διαλυτικής αιρέσεως (άρθρα 361 και 202 ΑΚ) η υποχρέωση να κάνει χρήση του μισθίου κατά τα συμφωνηθέντα, καθότι άλλως επέρχεται η λύση της μίσθωσης αυτομάτως, χωρίς να απαιτείται προς τούτο άλλη διατύπωση[8]. Έχει κριθεί, ωστόσο, ότι η αξίωση απόδοσης του μισθίου λόγω παράβασης συμβατικού όρου και ύπαρξης συμφωνίας λύσης αυτομάτως της μίσθωσης, ασκείται καταχρηστικώς, όταν η παράβαση είναι ελαφρά και δε θίγει δικαιολογημένα συμφέροντα του εκμισθωτή[9].

Στην ανωτέρω περίπτωση της παραβάσεως κάποιου από τους όρους της μισθωτικής συμβάσεως, υπάρχει πεδίο εφαρμογής και της διατάξεως του άρθρου 594 ΑΚ[10], το οποίο προβλέπει ότι «Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση, αν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε ή δεν τηρεί τη συμπεριφορά που πρέπει απέναντι στους άλλους ενοίκους». Το εν λόγω άρθρο τυγχάνει εφαρμογής εν προκειμένω, αρκεί να διαπιστούται παράβαση συμβατικού όρου που μπορεί και να μην έχει σχέση με τον τρόπο χρήσεως του μισθίου και ανεξάρτητα αν έτσι βλάπτεται ή όχι αυτό[11]. Η λύση της μίσθωσης θα επέρχεται είτε αυτομάτως και χωρίς ανάγκη καταγγελίας της, είτε και κατόπιν καταγγελίας, ανάλογα με τη διατύπωση και το περιεχόμενο του παραβιασθέντος όρου[12]. Βεβαίως, εάν η παράβαση είναι όλως ελαφρά και δε θίγει δικαιολογημένα συμφέροντα του εκμισθωτή, συνθήκη που εκτιμάται κατά τις αρχές της καλής πίστεως και των χρηστών ηθών, τότε είναι δυνατή η απόκρουση ως καταχρηστικής της επιδιώξεως λύσεως της μίσθωσης[13]. Η συμφωνία ότι η παράβαση κάθε συμβατικού όρου θα επιτρέπει στον εκμισθωτή να αξιώνει την απόδοση της χρήσεως του μισθίου, είτε με είτε χωρίς καταγγελία της μίσθωσης, λόγω της προβλεφθείσας στη σύμβαση κυρώσεως, διαφοροποιεί την αγωγή λόγω της ως άνω παράβασης (361 ΑΚ) από εκείνη λόγω της κακής χρήσης του μισθίου (594 ΑΚ), γι’ αυτό και πρέπει να αναφέρεται στο αγωγικό δικόγραφο η συμφωνηθείσα κύρωση εφόσον στηρίζεται στο άρθρο 361 ΑΚ, διότι άλλως η αγωγή θα απορριφθεί ως αόριστη[14].

Εμμανουέλα Μανωλιδάκη, δικηγόρος

info@efotopoulou.gr

[1] Βλ. ΑΠ 768/2007, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ = Αρμ 2008, σελ. 77.

[2] Βλ. Β. Τσούμα, Το Δίκαιο των Εμπορικών Μισθώσεων, Μετά τη θέση σε ισχύ των Ν. 4242/2014 & 4335/2015, Νομική Βιβλιοθήκη, 2017, σελ. 20, 90-91 και 140-141, με περαιτέρω εκτενείς νομολογιακές παραπομπές.

[3] Βλ. ΑΠ 1423/1986, ΕΕΝ 1987, σελ. 540.

[4] Βλ. ΜονΕφΘεσσ 199/2015, ΕλλΔνη 2015, σελ. 784, ΑΠ 1109/2013, ΝοΒ 2013, σελ. 2708, ΑΠ 816/2008, Συνήγ. 2008, σελ. 16, ΑΠ 768/2007, όπ.π., ΕφΑθ 4819/2001, ΑρχΝ 2002, σελ. 229, ΕφΑθ 1365/2001, ΕλλΔνη 2001, σελ. 1462 με σχόλια Κατρά, ΑΠ 491/1998, ΕλλΔνη 39, σελ. 1589, ΑΠ 1481/1996, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ.

[5] Βλ. ΑΠ 1109/2013, όπ.π..

[6] Βλ. ΑΠ 768/2007, όπ.π., ΑΠ 433/2004, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ.

[7] Βλ. ΜονΕφΘεσσ 199/2015, όπ.π., ΑΠ 1439/2012, ΑΠ 605/2010, ΕΔΠ 2010, σελ. 371, ΑΠ 1705/2002, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΜονΠρΚαβ 52/2001, Αρμ 2003, σελ. 20.

[8] Βλ. ΜονΠρΙωανν 99/2003, ΕΔΠ 2003, σελ. 369 με παρατ. Παπαδάκη, ΕφΑθ 1365/2001, ΕλλΔνη 2001, σελ. 1402, ΜονΠρΘεσσ 29277/2001, Αρμ 2003, σελ. 17, ΑΠ 491/1998, ΕλλΔνη 39, σελ. 1589, ΕφΠειρ 48/1996, ΕλλΔνη 1996, σελ. 1653, ΑΠ 1715/1991, ΕλλΔνη 34, σελ. 584.

[9] Βλ. ΑΠ 816/2008, όπ.π..

[10] Βλ. ΕφΘεσσ 1332/2005, Αρμ 53, σελ. 1583, ΕφΔωδ 112/2004, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΜονΠρΘεσσ 10992/2002, Αρμ 57, σελ. 1128, ΕφΑθ 1365/2001, ΕλλΔνη 42, σελ. 1403, ΑΠ 491/1998, Δ 39, σελ. 1589, ΑΠ 133/1996, ΕλλΔνη 38, σελ. 596.

[11] Βλ. ΑΠ 1133/1996, ΕλλΔνη 38, σελ. 596, ΕφΘεσσ 1187/1995, ΔΕΕ 1, σελ. 753.

[12] Βλ. ΑΠ 492/1999, ΕλλΔνη 40, σελ. 1082, ΕφΠειρ 564/1997, ΕΔΠ 28, σελ. 84, ΜονΠρΛαρ 570/1993, ΑρχΝ 46, σελ. 340.

[13] Βλ. ΑΠ 492/1999, ΝοΒ 2000, σελ. 1262, ΑΠ 816/2008, ΑρχΝ 2009, σελ. 552.

[14] Βλ. ΜονΠρΘεσσ 27379/2008, Αρμ 2008, σελ. 1689, με παραπομπή σε ΕφΠατρ 48/1996, ΕλλΔνη 37, σελ. 1653 και Κατρά, Πανδέκτης μισθώσεων και οροφοκτησίας, έκδοση 2003, σελ. 238.

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί