Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
Email: info@efotopoulou.gr

Σύμβαση μισθώσεως ακινήτου μεταξύ των δύο συγκυρίων αυτού

Σύμφωνα με το άρθρο 1113 ΑΚ, «αν η κυριότητα του πράγματος ανήκει σε περισσότερους εξ αδιαιρέτου κατ’ ιδανικά μέρη, εφαρμόζονται οι διατάξεις για την κοινωνία». Περαιτέρω, το δικαίωμα εκάστου κοινωνού για χρήση του κοινού πράγματος δεν εξαρτάται από τη μερίδα του σε αυτό, δεδομένου ότι η διάκριση του πράγματος σε ιδανικά μέρη είναι απλώς θεωρητική και δεν παρουσιάζει πρακτική εκδήλωση. Τούτο σημαίνει ότι οι υλικές πράξεις δια των οποίων ασκείται το δικαίωμα χρήσης του πράγματος είναι ανεπίδεκτες ποσοτικής κατάτμησης, ώστε κατ’ αποτέλεσμα κάθε κοινωνός εκμεταλλεύεται ολόκληρο το κοινό πράγμα, αδυνατώντας να ασκήσει επ’ αυτού τόση μόνον εξουσία, όση αντιστοιχεί στη μερίδα του. Βέβαια, το δικαίωμα συνολικής χρήσης του κοινού πράγματος από τον κοινωνό πρέπει να μην παρεμποδίζει τη σύγχρηση από μέρους των λοιπών κοινωνών, εφόσον αυτή πράγματι ασκείται ή αξιώνεται απ’ αυτούς (βλ. ΑΠ 2348/2009, ΝΟΜΟΣ).

Εκ του αδιαιρέτου της χρήσης του κοινού πράγματος συνέπεται ότι, στην περίπτωση που αυτό είναι ακίνητο, δεν επιτρέπεται καταρχήν η εκμίσθωση ιδανικού μεριδίου, καθώς αυτή θα απέκλειε τη σύγχρηση, ήτοι τη σύγχρονη χρήση του μισθίου κατά το ιδανικό ποσοστό.

Εξαίρεση στον ως άνω κανόνα πρέπει, κατά τον Χαράλαμπο Δ. Παπαδάκη (βλ. Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, τόμος πρώτος, εκδόσεις Σάκκουλα, γ΄ έκδοση, 2006, σελ. 187-192), να γίνει δεκτή στην περίπτωση που το ακίνητο ανήκει σε δύο κοινωνούς και ο ένας εκμισθώνει το μερίδιό του στον άλλο. Μια τέτοια συμφωνία δεν γεννά ζήτημα σχηματισμού πλειοψηφίας, καθότι αμφότεροι οι κοινωνοί μετέχουν στην κατάρτισή της, που έτσι γίνεται με παμψηφία. Όσον αφορά, δε, στην άσκηση της χρήσης, τούτη δεν προσκρούει σε δυσχέρειες, αφού περιέρχεται ολόκληρη σε έναν εκ των δύο συγκυρίων. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, δεν παραβιάζεται η αρχή του αδιαιρέτου, όπως υποστηρίζεται.

Στην υπό συζήτηση περίπτωση, το αντικείμενο της μίσθωσης προσδιορίζεται από τη συμφωνία των συμβαλλομένων. Συγκεκριμένα, είναι δυνατόν να συμφωνηθεί ότι η μίσθωση αφορά είτε σε ολόκληρο το μίσθιο, οπότε ο κοινωνός-μισθωτής θα οφείλει το ποσοστό του μισθώματος που αντιστοιχεί στη μερίδα του κοινωνού-εκμισθωτή, είτε στη μη ανήκουσα στον κοινωνό-μισθωτή μερίδα, οπότε πάλι ο τελευταίος θα οφείλει το ποσοστό του μισθώματος που αντιστοιχεί στη μερίδα που εκμισθώθηκε.

Αναφορικά, περαιτέρω, με τη δυνατότητα καταγγελίας της σύμβασης μισθώσεως και άσκησης αγωγής απόδοσης του μισθίου, πρέπει να γίνει η ακόλουθη διάκριση περιπτώσεων: Εάν η μερίδα του κοινωνού-εκμισθωτή υπερβαίνει το 50%, επαρκεί για τον σχηματισμό της πλειοψηφίας που απαιτείται, με βάση τις διατάξεις περί κοινωνίας, για τη διενέργεια των προμνημονευθεισών πράξεων διαχείρισης από μέρους του. Εάν, αντιθέτως, οι μερίδες των δύο συγκυρίων είναι ίσες μεταξύ τους, ανερχόμενες σε ποσοστό 50% εκάστη, τότε θα πρέπει να διοριστεί διαχειριστής (ΑΚ 790), προκειμένου να προβεί στις περί ων ο λόγος πράξεις.

Υποστηρίζεται, ωστόσο, κι η αντίθετη άποψη, κατά την οποία στην αναλυόμενη περίπτωση δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις περί κοινωνίας κι, ως εκ τούτου, ο συγκύριος-εκμισθωτής δικαιούται να ασκήσει αγωγή απόδοσης της μερίδας του όχι ως κοινωνός, αλλά ως μοναδικός εκμισθωτής της ιδανικής μερίδας του. Η άποψη αυτή, καίτοι θεωρητικώς αμφισβητήσιμη, δεδομένου ότι παραβλέπει τις περί κοινωνίας διατάξεις, έχει τύχει νομολογιακής εφαρμογής (βλ. ΑΠ 1193/85 και ΑΠ 1817/2006, ΧΡΙΔ 2007/20, που ορίζει ότι με την εκδοθησόμενη απόφαση θα διαταχθεί η παρά του μισθωτή απόδοση όχι όλου του μισθίου, αλλά της χρήσης του μισθίου κατά το ανήκον στον εκμισθωτή ποσοστό, κατά παρέκκλιση της αρχής του αδιαιρέτου της χρήσεως).

Ανδρέας Ματσακάς

LL.M. Ποινικών Επιστημών

Advanced LL.M. Δικαίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων

E-mail: info@efotopoulou.gr

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί