Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Συμβατικός χρόνος μίσθωσης κατά το π.δ. 34/1995. Λύση μίσθωσης και καταγγελία αυτής

Κατά το άρθρο 5 παρ. 1 και 2 του π.δ. 34/1995, όπως οι παράγραφοι αυτές ισχύουν μετά την αντικατάσταση τους από το άρθρο 7§6 του ν. 2741/1999, σε συνδυασμό προς το άρθρο 608§1 του Α.Κ, που εφαρμόζεται και στις μισθώσεις του π.δ. 34/95, κατά το άρθρο 44 αυτού, οι εμπορικές μισθώσεις έχουν καθιερωθεί στο νόμο ως συμβάσεις ορισμένου χρόνου, που ισχύουν υποχρεωτικά ήδη για 12 τουλάχιστον έτη και λύονται αυτοδικαίως μόλις περάσει ο προαναφερόμενος νόμιμος χρόνος τους, εκτός αν δεν έχει λήξει η ορισμένη συμβατική διάρκεια τους, οπότε λήγουν με την πάροδο και αυτής, ενώ αν ο μισθωτής εξακολουθήσει να χρησιμοποιεί το μίσθιο και ο μισθωτής το γνωρίζει και δεν εναντιώνεται, η μίσθωση καθίσταται αορίστου χρόνου και λύεται με καταγγελία (άρθρο 611, 608§2 και 609 Α.Κ., ΑΠ. 600/2001 Ελ.Δ/νη 42.930, Α.Π. 428/1999 Ελ.Δ/νη 40.1562).

Περαιτέρω, από τη διάταξη του αρθρ. 61 στοιχ. δ` του π.δ. 34/1995, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 7§6 του ν. 2741/ 1999, προκύπτει ότι εμπορική μίσθωση που έληξε, σύμφωνα με τις διατάξεις του αρθρ. 58 παρ. 10-14, στις 31.8.1995 ή στις 31.8.1996 ή στις 31.8.1997, είτε με την πάροδο δώδεκα (12) ετών, έστω και αν η μίσθωση έχει συμφωνηθεί για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, πλην όμως οι συμβαλλόμενοι διατήρησαν την ισχύ της κατά οποιονδήποτε τρόπο μέχρι της χρονολογίας έναρξης της ισχύος του ν. 2741 (28.9.1999), χωρίς ο εκμισθωτής να ασκήσει αγωγή απόδοσης του μισθίου, λόγω λήξης της μίσθωσης, κατά τον παραπάνω χρόνο λήξης αυτής, μέσα στο πρώτο εννεάμηνο από τη λήξη της, δηλαδή μέχρι 31.5.1996 ή 31.5.1997 ή 31.5.1998, αντιστοίχως, θεωρείται ότι έχει παραταθεί αναγκαστικά για άλλα τέσσερα (4) χρόνια, δηλαδή μέχρι 31.8.1999 ή 31.8.2000 ή 31.8.2001, αντιστοίχως (Εφ,ΑΘ. 739/2005 Ελ.Δ/νη 46. 1143).

Σε αυτήν την περίπτωση με την παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο επί μία επί πλέον τετραετία, δηλαδή μετά την παρέλευση χρονικού διαστήματος μεγαλυτέρου των 16 ετών (αρχικής ή κατά παράταση) διάρκειας της μίσθωσης, δεν οφείλεται στο μισθωτή η από το άρθρο 60 του π.δ. 34/1995 αποζημίωση αποκατάστασης της αυλής εμπορικής αξίας, με την έννοια ότι ο τελευταίος θεωρείται ότι καρπώθηκε την άυλη αυτή εμπορική αξία (Α.Π. 404/2004 Ελ.Δ/νη 45.1421, ΑΠ. 175/2003 Ελ.Δ/ νη 44.769, Εφ.Αθ. 1124/2000 Ελ.Δ/νη 46. 1141, Εφ.Αθ. 739/2005 Ελ.Δ/νη 46.1143,1. Κατρά Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας, 2002, σελ, 288 και 296, 1054/2005 ΕΦ ΠΑΤΡ).

Η καταγγελία της επαγγελματικής μισθωσης για ιδιόχρηση, για ανοικοδόμηση ή για ιδιοκατοίκηση του μισθίου, επιτρέπεται μόνο μετά την παρέλευση του συμβατικού χρόνου, σύμφωνα με τα άρθρα 16 παρ. 1, 18 παρ. 1 (και 25 παρ. 1 για την ανοικοδόμηση του ακαλύπτου χώρου) και 37 παρ. 1, αντιστοίχως, υπό την προϋπόθεση όμως ότι ο χρόνος αυτός υπερβαίνει το κατά περίπτωση προβλεπόμενο ελάχιστο χρονικό όριο: Είναι ακάλυπτος χώρος, οπότε το όριο τούτο περιορίζεται στο έτος. Κατ” εξαίρεση, στην καταγγελία για ανοικοδόμηση ο συμβατικός χρόνος δεν λαμβάνεται υπόψη, όταν υπερβαίνει τη δωδεκαετία: Για το επιτρεπτό της καταγγελίας αρκεί η συμπλήρωση του ανώτατου αυτού ορίου (άρθρο 23 παρ. 1 εδ. α π.δ. 34/1995 (Γεώργιος Εμμ. Αρχανιωτάκη, Η επαγγελματική μίσθωση, Τόμος Ι, σελ. 201). 

Λένα Πολύζου,

Δικηγόρος,

Email: info@efotopoulou.gr

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί