Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
Email: info@efotopoulou.gr

Σιωπηρή συμφωνία κατάργησης του συμβατικού όρου περί αναπροσαρμογής του μισθώματος

Με βάση την κατά το άρθρο 361 ΑΚ αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, τα συμβαλλόμενα μέρη έχουν τη δυνατότητα να καθιερώσουν το έγγραφο ως συστατικό ή αποδεικτικό τύπο της δικαιοπραξίας, δηλαδή να συμφωνήσουν ότι η πραγμάτωση κάποιων όρων της συμφωνίας ή εκτέλεση γεγονότος θα γίνεται ή θα αποδεικνύεται με την κατάρτιση εγγράφου. Μια τέτοια όμως συμφωνία είναι δυνατόν, κατά την διάρκειά της, να τροποποιηθεί είτε ρητά είτε σιωπηρά, χωρίς να απαιτείται για την τροποποίησή της να τηρηθεί ο έγγραφος τύπος, που ορίσθηκε από τα μέρη, δοθέντος ότι η διάταξη του άρθρου 164 ΑΚ που καθιερώνει την τήρηση τύπου και για τις τροποποιήσεις της δικαιοπραξίας, αναφέρεται σε τροποποιήσεις δικαιοπραξίας για την οποία ορίζεται ο τύπος από τον νόμο και όχι από τα μέρη. Ως τροποποίηση, κατά την έννοια της προαναφερόμενης ρυθμίσεως, νοείται η αντικατάσταση ή η συμπλήρωση των ήδη συμφωνηθέντων όρων και όχι η ολική ή η μερική κατάργηση ή παραίτηση από όρο της δικαιοπραξίας, η οποία μπορεί, σε κάθε περίπτωση, να γίνει χωρίς την τήρηση τύπου, με νεώτερη συμφωνία ρητή ή σιωπηρή, εκτός εάν ειδικά ο νόμος προβλέπει την τήρηση τύπου και για την τελευταία περίπτωση όπως λ.χ. στο άρθρο 369 ΑΚ (ΕφΑΘ 35/2006 ΕλλΔνη 2007/1133, Μπαλής ΓενΑρχ, § 57 σελ. 164, Σημαντήρας ΓενΑρχ, σελ. 395 αριθ. 684, Γεωργιάδης – Σταθόπουλος σελ. 254 επ. αρ. 1, 7-8, ΑΠ 1054/1976 ΝοΒ 25.508). Ειδικότερα κατά τις ως άνω διατάξεις των άρθρων 159 παρ. 2, 164,  361 ΑΚ, σαφώς προκύπτει ότι αν η μη υποκείμενη κατά το νόμο, σε έγγραφο τύπο, σύμβαση εμπορικής μισθώσεως, έγινε εγγράφως και συμφωνήθηκε ότι κάθε τροποποίηση αυτής θα γίνεται εγγράφως, μπορεί, παρά τη συμφωνία αυτή, με νεότερη, έστω και σιωπηρή, συμφωνία να τροποποιηθεί η αρχική σύμβαση, διότι η νεότερη καταργεί αυτήν, περί έγγραφης τροποποίησης της αρχικής συμφωνίας (ΑΠ 501/2005 ΕΔΙΚΠΟΛΥΚ 2005/131, Δ/ΝΗ 2005/1462). Όπως κρίθηκε τίθεται ζήτημα ύπαρξης  σιωπηρής συμφωνίας μεταξύ των συμβαλλομένων περί μη αναπροσαρμογής του ύψους του μισθώματος σύμφωνα με τα όσα ορίστηκαν στη μισθωτική σύμβαση, όταν το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα διαμορφώθηκε με βάση τα συμφωνηθέντα σε άλλο ποσό από το αναπροσαρμοζόμενο, παρέμεινε σ’ αυτό το ποσό και για τα επόμενα έτη κατά τα οποία η μισθώτρια χρησιμοποιούσε το μίσθιο, ενώ ο εκμισθωτής εισέπραττε αυτό χωρίς να προβεί σε καμία διαμαρτυρία ή σε επιφύλαξη κατά την λήψη του, είτε με την κοινοποίηση εξώδικης δήλωσης είτε με την άσκηση αγωγής είτε με άλλο τρόπο που θα εξέφραζε την αντίθεσή του στο γεγονός ότι η μισθώτρια δεν τηρεί τον όρο της αναπροσαρμογής του μισθώματος. Κατά συνέπεια των ανωτέρω κρίθηκε ότι υπήρξε σιωπηρή συμφωνία κατάργησης του συμβατικού όρου περί αναπροσαρμογής του μισθώματος (438/2015 ΕΦ ΠΕΙΡ (ΜΟΝ).

Λένα Πολύζου, δικηγόρος,

Email: info@efotopoulou.gr

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί