Σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας και η νομική φύση της συμφωνίας περί αποκλειστικής χρήσης τμήματος οικοπέδου – Δυνατότητα τροποποίησης αυτής με απόφαση δικαστηρίου
Από τις διατάξεις των άρθρων 2 παρ. 1, 3 παρ. 2, 4 παρ. 1, 5 περ. α΄, 13 του ν. 3741/1929, 25, 26 του ν.δ. 1003/1971, 1, 2, 3 του ν.δ. 1024/1971, 785, 787, 790, 1002 και 1117 ΑΚ προκύπτει ότι, στην περίπτωση συστάσεως κάθετης ιδιοκτησίας, ήτοι συστάσεως χωριστής κυριότητας επί πλειόνων αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγειρόμενων επί ενιαίου οικοπέδου, η οποία είναι έγκυρη ακόμη και αν έγινε πριν από την έναρξη ισχύος του ν.δ. 1024 της 12/15.11.1971 “περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων αναγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου” (ΦΕΚ Α’ 232/1971), μπορεί με τη συστατική πράξη ή με ιδιαίτερη συμφωνία των συνιδιοκτητών, η οποία καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγράφεται, να ορισθεί ότι το τμήμα του εδάφους, στο οποίο ανεγείρεται η αυτοτελής οικοδομή και ο χώρος που την εξυπηρετεί δεν θα είναι κοινόχρηστα μέρη, αλλά θα ανήκουν στην αποκλειστική χρήση του κυρίου της αυτοτελούς οικοδομής. Η δικαιοπρακτική αυτή ρύθμιση της χρήσεως του εδάφους μπορεί να τροποποιηθεί, κατ` αρχήν μόνο, με νέα απόφαση της παμψηφίας των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να μεταγραφεί (ΑΠ 735/2012 σε Νόμος).
Έτσι, επί κάθετης ιδιοκτησίας μπορεί να συμφωνηθεί μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών ότι το τμήμα εδάφους στο οποίο θα ανεγερθεί η χωριστή ιδιοκτησία (που ως οικοδόμημα θα αποτελεί αυτοτελή ιδιοκτησία- κάθετη ιδιοκτησία) και ο χώρος που την εξυπηρετεί, δεν θα είναι κοινόχρηστα, αλλά θα ανήκουν στην αποκλειστική χρήση του κυρίου της χωριστής ιδιοκτησίας. Οι συμφωνίες με τις οποίες κανονίζονται κατά διαφορετικό τρόπο τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών αυτών στα κοινόχρηστα και κοινόκτητα πράγματα, δημιουργούν περιορισμούς της αναγκαστικής συγκυριότητας επ΄ αυτών, από την οποία απορρέει το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση τους. Οι δημιουργούμενοι έτσι περιορισμοί, χωρίς να είναι δουλείες με την έννοια των άρθρων 1118 επ., 1142 επ. και 1188 επ. ΑΚ φέρουν το χαρακτήρα δουλείας, σύμφωνα με το άρθρο 13 παραγρ. 3 ν. 3741/1929, υπό την έννοια ότι δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών των καθέτων ιδιοκτησιών που τους συνομολόγησαν και αντιτάσσονται κατά τρίτων (ΑΠ 1734/2011, ΑΠ 1252/2011, ΑΠ 116/2011, 124/2010, ΕφΑνΚρήτης 62/204).
Έτσι, σε περίπτωση εγκύρως συνεστημένης κάθετης ιδιοκτησίας, ο κύριος κάθε χωριστής οικοδομής θεωρείται έναντι μεν της πολιτείας συγκύριος του όλου οικοπέδου, έναντι δε του συνιδιοκτήτη του οικοπέδου και αποκλειστικού κυρίου χωριστής οικοδομής, αυτοτελής κύριος (βλ. ΑΠ 1489/2013 σε Νόμος, ΣτΕ 2928/2011 Αρμ 2012, 1582, ΕφΠειρ 1007/2007 ΕΔικΠολυκ 2009, 164).
Η συμφωνία αυτή για αποκλειστική χρήση του χώρου που εξυπηρετεί τη χωριστή ιδιοκτησία από τον κύριο αυτής, μπορεί να τροποποιηθεί με απόφαση της παμψηφίας των συνιδιοκτητών και κατ’ εξαίρεση η τροποποίηση αυτή μπορεί να γίνει με απόφαση του δικαστηρίου, στο πλαίσιο της συμπληρωματικής και διορθωτικής λειτουργίας του άρθρου 288 ΑΚ, το οποίο έχει εφαρμογή σε όλο τον χώρο του ιδιωτικού δικαίου και αναφέρεται σε κάθε είδους ενοχές, είτε αυτές πηγάζουν από δικαιοπραξία είτε από τον νόμο. Με βάση έτσι τα προβλεπόμενα στη διάταξη αυτή κριτήρια της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, μπορεί με απόφαση του δικαστηρίου να τροποποιηθεί η ως άνω δικαιοπρακτική ρύθμιση, όταν, λόγω μεταβολής των συνθηκών, εξέλιπε το αντικειμενικό δικαιοπρακτικό της θεμέλιο, ιδίως δε όταν η ρύθμιση αυτή δημιουργεί τον κίνδυνο αδυναμίας ομαλής λειτουργίας της κάθετης ιδιοκτησίας. Ο ενάγων πρέπει στη σχετική αγωγή του να αναφέρει, μεταξύ άλλων, τη ζητούμενη συγκεκριμένη αλλαγή της συμφωνημένης χρήσεως, ο δε εναγόμενος μπορεί με ανταγωγή να ζητήσει τον καθορισμό άλλου προσφορότερου τρόπου χρήσεως. Το δικαστήριο λαμβάνει μεν υπόψη αυτεπαγγέλτως τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, η απόφασή του όμως πρέπει να αντιστοιχεί προς το αίτημα της αγωγής ή της ανταγωγής και προς τα πραγματικά περιστατικά που είναι κρίσιμα για την εφαρμογή της διατάξεως αυτής και που έχουν προταθεί και αποδειχθεί από τους διαδίκους (ΑΠ937/2008).
Θεώνη Κάδρα, Δικηγόρος
e-mail: info@efotopoulou.gr