Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Τα αντικείμενα αναγκαίας συγκυριότητας επί οριζοντίου ιδιοκτησίας

Από τις διατάξεις του άρθρου ΑΚ 1117 και εκείνες των άρθρων 1, 2 § 1, 3 § 1, 5 εδ. α’, 7 § 1, 8 και 13 του Ν. 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, συνάγεται ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται αφενός μεν χωριστή / αποκλειστική κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου, αφετέρου δε αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη εξ αδιαιρέτου μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου, στην κοινή χρήση των οποίων έχουν δικαίωμα όλοι οι οροφοκτήτες. Μεταξύ των μερών αυτών περιλαμβάνονται, κατ’ ενδεικτική απαρίθμηση των ως άνω διατάξεων, το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, οι καπνοδόχοι, οι αυλές, τα φρεάτια ανελκυστήρων, οι εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης, το ηλιακωτό δώμα.

Εξάλλου, με βάση το άρθρο 2 τελευταία παράγραφο του Ν. 3741/1929, η οποία ορίζει ότι αδιαίρετος είναι η ιδιοκτησία «και παντός άλλου πράγματος χρησιμεύοντος προς κοινήν των ιδιοκτητών χρήσιν», προσδιορίζονται τα κριτήρια υπαγωγής στην ομάδα των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής, που δεν αναφέρονται ρητά στη συμφωνία ή στο νόμο. Ειδικότερα, ο προσδιορισμός των κοινόκτητων και κοινόχρηστων αυτών μερών γίνεται είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών, κατά τα άρθρα 4 § 1, 5 και 13 του Ν. 3741/1929, δηλαδή με σύμφωνη, ομόφωνη απόφασή τους, που πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί. Αν ουδέν ορίζεται στη συστατική πράξη και σε ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις ως άνω διατάξεις (ΑΠ 562/2014). Στην περίπτωση αυτή, κριτήριο για το χαρακτηρισμό πράγματος ως κοινόκτητου και κοινόχρηστου είναι ο κατά τη φύση του προορισμός για την εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών με την κοινή εκ μέρους τους χρήση του. Δεδομένου δε ότι η θεσπιζόμενη με τις διατάξεις των άρθρων ΑΚ 1002 και 1 επ. του Ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή τμήματος ορόφου (οριζόντια ιδιοκτησία) αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα superficies solo cedit («τα επικείμενα είκει τοις υποκειμένοις»), που έχει περιληφθεί στο άρθρο ΑΚ 1001 εδ. α’[1], οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίσθηκε -ή δεν ορίστηκε έγκυρα- με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως εκ του νόμου, κατ’ εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου (ΟλΑΠ 23/2000).

Ειδικότερα, επί οριζοντίου ιδιοκτησίας, η κυρία είσοδος της οικοδομής, το κλιμακοστάσιο, οι κλίμακες ανόδου προς το δώμα (ΑΠ 420/1985) και το ηλιακό δώμα (ταράτσα), εξομοιούμενο με τη στέγη της οικοδομής (ΑΠ 1610/2007, ΑΠ 1658/2007), αποτελούν αντικείμενα αναγκαίας συγκυριότητας και κοινόχρηστα πράγματα για όλους τους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων, καθένας από τους οποίους δικαιούται να ποιείται απόλυτο χρήση, εκτός αν -κατά παρέκκλιση από τα οριζόμενα στην ενδοτικής φύσεως διάταξη του άρθρου 2 του Ν. 3741/1929- με ειδική μεταξύ των συνιδιοκτητών του εδάφους συμφωνία, που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή, το δικαίωμα αυτό της χρήσης κάποιου από τα ως άνω κοινά μέρη παραχωρηθεί αποκλειστικώς σε κάποιους από τους συνιδιοκτήτες ή και σε έναν από αυτούς, οπότε η χρήση του δεν ανήκει πλέον σε όλους από κοινού τους συνιδιοκτήτες του εδάφους (ΑΠ 1225/2018, ΑΠ 92/2017, ΑΠ 1250/2011 ΤΝΠ Νόμος, ΜονΕφΑθ 4201/2019 αδημ.).

Μπενάκη Βικεντία – Άννα

Δικηγόρος Αθηνών

Μ.Δ.Ε. Φιλοσοφίας Δικαίου Νομικής Αθηνών

info@efotopoulou.gr

[1] Κατά το άρθρο αυτό (ΑΚ 1001 εδ. α’) «Η κυριότητα πάνω σε ακίνητο εκτείνεται, εφόσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά, στο χώρο πάνω και κάτω από το έδαφος».

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί