Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Το ιδιοκτησιακό καθεστώς των θέσεων στάθμευσης στην πυλωτή πολυκατοικίας

Η συνήθης αρχιτεκτονική τεχνική της ανέγερσης πολυκατοικιών με την τεχνική της πιλοτής (pilotis < pilot: πάσσαλος), ήτοι κατασκευή της οικοδομής επί υποστυλωμάτων, έχει ως αποτέλεσμα να δημιουργείται ακάλυπτος χώρος στο ισόγειο των πολυκατοικιών.

Τα άρθρα 22 παρ. 9 και 32 παρ. 4 του Ν.Δ. 8/1973 «περί Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού», όπως αντικαταστάθηκαν από τις παραγράφους 22 και 33 του άρθρου 1 του Ν.Δ 205/1974, προέβλεψαν για πρώτη φορά την κατασκευή της οικοδομής επί υποστυλωμάτων για τη δημιουργία στο ισόγειο ανοικτού στεγασμένου χώρου. Ο κενός αυτός χώρος του ισογείου, που αναφέρεται σε μεταγενέστερα νομοθετήματα ως «PILOTIS» (αρθρ. 1 § 5 περ. γ” του Ν. 960/97, όπως αντικατ. με τον Ν. 1221/1981, 7 § 1 περ. Α και 9 § 10 ΓΟΚ 1985) είναι εξ ορισμού ανοικτός που αφήνεται εξ ολοκλήρου κενός και χρησιμεύει για τη στάθμευση αυτοκινήτων. Η ρύθμιση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος του χώρου αυτού που δημιουργείται στην πολυκατοικία απασχόλησε έντονα το νομικό κόσμο, διότι στην πράξη οι κατασκευαστές-εργολάβοι δημιουργούσαν αυτοτελείς ιδιοκτησίες και στον ακάλυπτο αυτό χώρο τις οποίες μεταβίβαζαν μαζί με τα διαμερίσματα ή και χωριστά από αυτά σε τρίτους.

Εντούτοις, οι διατάξεις του ν. 3741/1929 (άρθρα 1, 2 § 1, 3 § 1, 4 § 1 και 5) για την οριζόντια ιδιοκτησία σε συδασμό με τις αυτές των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ ορίζουν ότι επί ιδιοκτησίας κατ” ορόφους (οριζόντιας ιδιοκτησίας), δημιουργείται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ” ανάλογη μερίδα, επί του εδάφους και επί των μερών της οικοδομής που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών. Μόνον οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων, και τα εξομοιούμενα από το νόμο με ορόφους υπόγεια και δωμάτια κάτω από τη στέγη (άρθρο 1002 εδαφ. β ΑΚ και 1 παρ. 2 ν. 3741/1929), μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επομένως, δεν είναι δυνατόν να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών που έχει μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους (άρθρο 201 ΑΚ). Επομένως, οποιοδήποτε μέρος του όλου του ακινήτου, το οποίο δεν ορίσθηκε ή δεν ορίσθηκε εγκύρως, με την πράξη σύστασης της οροφοκτησίας, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από τον νόμο, κατ” εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται γι” αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου.

Ειδικά όμως για την πιλοτή, το τελευταίο εδάφιο γ” της παρ. 5 του άρθρου 1 του ν. 1221/1981 ορίζει, ότι «οι δημιουργούμενες στην πυλωτή θέσεις στάθμευσης δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας». Δηλαδή από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι ο ακάλυπτος χώρος της πιλοτής δεν μπορεί να «χωριστεί» σε αυτοτελείς και διαιρεμένες ιδιοκτησίες, που να ανήκουν δηλαδή σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες, είτε αυτοί είναι οροφοκτήτες ή τρίτοι, αλλά θα παραμένει, ως κοινόχρηστος χώρος, επί του οποίου αποκτάται αυτοδικαίως, συγκυριότητα, εφόσον υφίσταται οριζόντια ιδιοκτησία σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου. Συνεπώς, η συγκυριότητα αυτή των οροφοκτητών εκτείνεται αναλόγως της μερίδας τους (των ποσοστών συνιδιοκτησίας τους στο οικόπεδο) και επί του κοινοχρήστου αυτού χώρου της πιλοτής, που χρησιμεύει σε κοινή από τους ορόφους χρήση. Ενόψει αυτών, η πράξη σύστασης των οριζόντιων ιδιοκτησιών ή η συμφωνία των οροφοκτητών για κατάργηση του κοινόχρηστου χαρακτήρα της πιλοτής και η μεταβίβαση του χώρου αυτής κατά διαιρεμένες ιδιοκτησίες, έρχεται σε ευθεία αντίθεση προς την άνω αναγκαστικού δικαίου πολεοδομική διάταξη του ν. 1221/1981, ως επιδιώκουσα απαγορευμένο και αθέμιτο αποτέλεσμα,  ήτοι την κάλυψη του, υποχρεωτικώς από το νόμο, ακαλύπτου χώρου ή τη μεταβίβαση αυτού σε τρίτους κατ” αποκλειστική τους ιδιοκτησία και είναι επομένως κατά το άρθρο 174 ΑΚ άκυρη, λόγω της αντίθεσης της προς την απαγορευτική διάταξη του πολεοδομικού νόμου (βλ. ΜΠρΑθ 1922/2012).

Έτσι παγίως η νομολογία έκρινε ότι η συμφωνία των συνιδιοκτητών μιας πολυκατοικίας να συστήσουν, σε τμήματα της πιλοτής, που θα παραμείνουν ανοικτά, αυτοτελείς (διηρημένες) ιδιοκτησίες, θα είναι άκυρη (κατ” άρθρο 174 ΑΚ), ως αντικείμενη στις ως άνω αναγκαστικού δικαίου διατάξεις, που καθορίζουν τις θεμελιακές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας (Ολ.ΑΠ 23/2000, Ολ.ΑΠ 5/1991, ΑΠ 1618/2010, ΑΠ 264/2010, ΑΠ 128/2009, ΑΠ 247/2004, ΑΠ 725/2002, , ΑΠ 1253/2001, ΑΠ 448/1996, ΕφΑΘ 3594/2003). Τα ανοικτά τμήματα της πιλοτής και οι ανοικτές θέσεις σταθμεύσεως αυτοκινήτων στον «ελεύθερο ισόγειο χώρο» αυτής δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διηρημένης ιδιοκτησίας. Συνεπώς, οι ανοικτοί αυτοί χώροι της πιλοτής ανήκουν στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, τα οποία εξυπηρετούν τις ανάγκες όλων των ιδιοκτητών και είναι αφιερωμένα στην κοινή χρήση (Ολ. ΑΠ 23/2000, ΑΠ 333/2002).

Όμως, από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 13 § 1 και 3, 4 § 1 του ν. 3741/1929, συνάγεται ότι, παρόλο που δεν μπορεί στην πιλοτή να αποκτηθεί δικαίωμα κυριότητας, εντούτοις, με την πράξη σύστασης των οριζόντιων ιδιοκτησιών ή με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, η οποία γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή, μπορεί εγκύρως να ρυθμισθεί η χρήση του ακαλύπτου αυτού χώρου της πιλοτής μέσω παραχώρησης δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης ορισμένου από τα εν λόγω κοινόχρηστα και κοινόκτητα πράγματα-τμήματα της πιλοτής σε ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής, δεδομένου ότι με την συμφωνία αυτή δεν αναιρείται η συγκυριότητα των οροφοκτητών επί της πιλοτής, αλλά η χρήση. Στην περίπτωση αυτή, ο περιορισμός της χρήσεως των λοιπών οροφοκτητών έχει τον χαρακτήρα ιδιόμορφης δουλείας, ήτοι δουλείας, η οποία δεν είναι πραγματική, με την έννοια των άρθρων 1118 και 1119 ΑΚ, και έχει την έννοια, ότι δεσμεύει τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των συμβληθέντων ως προς τον περιορισμό του κοινοχρήστου χώρου και αντιτάσσεται κατά των τρίτων (ΑΠ 1305/2002 και γνωμοδότηση στου ΕισαγΑΠ 8/2011).

Δηλαδή, ο ως άνω περιορισμός στο κοινόχρηστο αυτό τμήμα του οικοπέδου, με την παραχώρηση της αποκλειστικής χρήσης τμήματος της πιλοτής στον εκάστοτε ιδιοκτήτη διαμερίσματος ή ορόφου της πολυκατοικίας, δεσμεύει και τους διαδόχους των εξ αρχής συμβληθέντων ή εκείνων που προσχώρησαν μεταγενεστέρως στον καταρτισθέντα Κανονισμό (άρθ. 4§1, 5 και 13 του ν. 3741/1929). Οι προαναφερόμενες συμφωνίες είναι ενοχικές, αλλά ο νομοθέτης, καθιερώνοντας τον συμβολαιογραφικό τύπο και τη μεταγραφή, θέλησε να προσδώσει στις συμφωνίες αυτές εμπράγματο χαρακτήρα και με αυτόν τον τρόπο να επεκτείνει την δέσμευση από τις εν λόγω συμφωνίες και στους ειδικούς και καθολικούς διαδόχους αυτών, καθώς και τους τρίτους. Οι συγκεκριμένοι χώροι της πιλοτής είναι δηλαδή κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι επί των οποίων έχει παραχωρηθεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως σε συγκεκριμένους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής και έχουν χαρακτήρα παρακολουθηματικό της οριζόντιας ιδιοκτησίας (διαμερίσματος ή ορόφου) και συνεπώς δεν είναι δυνατή ούτε η αυτοτελής διάθεση αυτών, ούτε η παραχώρηση της αποκλειστικής χρήσης αυτών σε τρίτο, μη ιδιοκτήτη (ΑΠ 2174/2009). Γι’ αυτό και στα συμβολαιογραφικά έγγραφα μεταβίβασης αυτοτελών ιδιοκτησιών, στη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών και στον Κανονισμό της πολυκατοικίας αναφέρονται ως «παρακολούθημα» της εκάστοτε αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας.

 

 

Θεώνη Κάδρα

e-mail:  info@efotopoulou.gr

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί