Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Αirbnb. Αντίθεση αυτών στον Κανονισμό της πολυκατοικίας που απαγορεύει τη χρήση των ιδιοκτησιών ως ξενοδοχείων, στην έννοια των οποίων προσιδιάζουν τα τουριστικά καταλύματα. Νομικές συνέπειες της παράβασης του Κανονισμού

Από τον συνδυασμό των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2, 3, 4, 5, 8, 13, 14 του Ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ μετά την εισαγωγή του ΑΚ (άρθρο 54 ΕισΝΑΚ) προκύπτει ότι επί οριζοντίου ιδιοκτησίας δημιουργείται, κατά κύριο λόγο, χωριστή κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος και παρεπόμενη, αναγκαστική συγκυριότητα, αποκτώμενη αυτοδικαίως κατ` ανάλογη μερίδα επί των μερών του όλου ακινήτου, των χρησιμευόντων σε κοινή χρήση των οροφοκτητών, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατά την ενδεικτική απαρίθμηση του νόμου, το έδαφος, οι αυλές, η στέγη (δώμα) κ.α. . Έτσι, τόσο επί κάθετης συνιδιοκτησίας όσο και επί της οριζόντιας ιδιοκτησίας, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται στην απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων καθώς και στη χρήση σύμφωνα με τον κανονισμό, σε περίπτωση δε που προσβάλλεται στη χρήση αυτή, δικαιούται να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψη αυτής στο μέλλον (ΑΠ 108/2014, ΑΠ 621/ 2013, ΑΠ 849/2013, ΑΠ 2228/2013 Δημοσίευση ΝΟΜΟΣ). Ο προσδιορισμός των προς κοινή χρήση μερών, συνεπαγομένων αυτοδίκαια συγκυριότητα, ως και τα επί αυτών δικαιώματα των ιδιοκτητών γίνεται είτε με συστατική πράξη της οριζοντίου ιδιοκτησίας είτε και με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ αυτών και σε περίπτωση σιωπής τούτων, ρυθμίζεται από τις παρατεθείσες διατάξεις του ΑΚ και του Ν. 3741/1929, μεταξύ των οποίων και το άρθρο 5 εδ. α` του Ν. 3741/1929, με το οποίο ορίζεται ότι έκαστος των συνιδιοκτητών δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων και να προβαίνει στην επισκευή και στην ανανέωση αυτών, υπό τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, ούτε να μεταβάλει τον συνήθη προορισμό αυτών. Επίσης, από τον συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων προκύπτει, ότι οι συνιδιοκτήτες μπορούν με συμβολαιογραφικώς καταρτιζόμενη σύμβαση, που υπόκειται σε μεταγραφή, να ρυθμίσουν τη χρήση κοινοκτήτου και κοινοχρήστου πράγματος, όπως επιθυμούν, στο πλαίσιο δε αυτής της ρύθμισης δεν αποκλείεται η επιφύλαξη της χρήσης κοινοχρήστου χώρου αποκλειστικώς υπέρ κάποιου ή κάποιων από αυτούς, με την έννοια ότι οι λοιποί συνιδιοκτήτες θα αποκλείονται της σύγχρησης του κατ` αρχήν προορισθέντος ως κοινοχρήστου χώρου (ΑΠ 131/2010, ΑΠ 303/2009, ΑΠ 984/2009, ΑΠ 1681/2008, ΑΠ 374/2003, ΑΠ 1305/2002, ΑΠ 759/2002 Δημοσίευση ΝΟΜΟΣ).

Στην υπόθεση που κρίθηκε με την υπ’ αριθ. 263/2019 απόφαση  του ΜΠΡ ΝΑΥΠΛΙΟΥ (ΑΣΦ ΜΕΤΡΑ) εκτίθεται ότι η επίδικη οικοδομή διέπεται από την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού σχέσεων συνιδιοκτητών (Ν.3741/1929) και ότι η καθ’ ης η αίτηση, κατά παράβαση του κανονισμού, προέβη, σε καταχώρηση του ακινήτου της ως τουριστικής επιχείρησης – καταλύματος σε τουριστικούς επαγγελματικούς οδηγούς κρατήσεων και σχετικές ιστοσελίδες με το διακριτικό τίτλο «….», έλαβε αριθμό μητρώου καταλύματος και έκτοτε εκμεταλλεύεται την ιδιοκτησία της ως τουριστικό κατάλυμα, εκμισθώνοντάς το επιπλωμένο και παρέχοντας και άλλες υπηρεσίες όπως αυτές της καθαριότητας, υποδοχής, παροχής τουριστικών οδηγιών και ξενάγησης. Ότι οι πελάτες της καθ’ης σε καθημερινή βάση οχλαγωγούν τόσο κατά την παραμονή τους στο διαμέρισμα όπου διαμένουν όσο και στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, ακόμη και τις ώρες κοινής ησυχίας, αφήνουν απορρίμματα σε διάφορα σημεία ενώ πολλές φορές καταλαμβάνουν τις θέσεις στάθμευσης των συνιδιοκτητών ή παρεμποδίζουν την ελεύθερη πρόσβασή τους στις θέσεις αυτές που αποτελούν παρακολουθήματα των ιδιοκτησιών τους.

Κρίθηκε δε, ότι από την επισκόπηση της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού σχέσεων συνιδιοκτητών, στο άρθρο 4 αυτής, ορίζεται ότι «1. Για κάθε αμφισβήτηση ή αμφιβολία ως προς τη σωστή και νόμιμη χρήση των οριζοντίων ιδιοκτησιών διευκρινίζεται ότι απαγορεύεται η χρήση των διαμερισμάτων ως χορευτικά κέντρα, σχολεία, ξενοδοχεία, ωδεία, χοροδιδασκαλεία ή σχολές ρυθμικής…..     και γενικά κάθε χρήση επικίνδυνη για την ασφάλεια της οικοδομής και που ενοχλεί τους ενοίκους αυτής, προκαλεί υπερβολικό θόρυβο ή δυσοσμίες….ή είναι αντίθετη στους νόμους, τις αστυνομικές διατάξεις και χρηστά ήθη ή διαταράσσει την ησυχία και την ασφάλεια των ενοίκων της οικοδομής, ή που προσβάλλει την οικογενειακή, ηθική και την κοινωνική τάξη και ευπρέπεια..». Από όσα προαναφέρθηκαν, πιθανολογήθηκε ότι η καθ’ης χρησιμοποιεί την ιδιοκτησία της με σκοπό διαφορετικό από αυτόν της κατοικίας, συγκεκριμένα ως τουριστικό κατάλυμα, που προσιδιάζει στην έννοια του ξενοδοχείου, αφού φιλοξενεί σε αυτό άγνωστο αριθμό ατόμων που εναλλάσσονται σε τακτικά χρονικά διαστήματα ολίγων ημερών, παραβιάζοντας τον ως άνω Κανονισμό.

Ως εκ τούτου διατάχθηκε να υποχρεωθεί η καθ’ ης να παύσει την προσβολή του κανονισμού σύστασης της πολυκατοικίας  και συγκεκριμένα να παύσει και να μην επαναλάβει στο μέλλον την επαγγελματική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας – διαμερίσματος, της οποίας είναι κυρία, ως τουριστικού καταλύματος και να περιοριστεί στη χρήση αυτής ως κατοικίας ενώ διατάχθηκε και απειλή σε βάρος της προσωπικής κράτησης ενός (1) μηνός και χρηματική ποινή χιλίων (1.000,00) ευρώ για κάθε παράβαση του διατακτικού της παρούσας απόφασης (βλ. 263/2019 ΜΠΡ ΝΑΥΠΛΙΟΥ (ΑΣΦ).

Λένα Πολύζου

Δικηγόρος

Email: info@efotopoulou.gr

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί