Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Ζητήματα γύρω από την αποχώρηση του μισθωτή λόγω λήξης της μίσθωσης

Σύμφωνα με την ΑΚ 608: Λήξη της μίσθωσης ορισμένου χρόνου «Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λήγει μόλις περάσει αυτός ο χρόνος, χωρίς να απαιτείται τίποτα άλλο». Η λήξη της μίσθωσης ως συνέπεια έχει την περάτωσή της ως διαρκούς σύμβασης ως προς το μέλλον υπό την έννοια της λήξης του χρόνου εντός του οποίου η εξακολουθητική αναγέννηση της υποχρέωσης προς εκπλήρωση της παροχής αδιάφορα αν οι επιμέρους υποχρεώσεις που απορρέουν από τη μισθωτική σχέση έχουν ή όχι εκπληρωθεί. Γι’ αυτό με τη λήξη της μίσθωσης εξακολουθεί να υφίσταται η υποχρέωση εκπλήρωσης παροχών που τυχόν είναι ανεκπλήρωτες (π.χ. μισθώματα ή αποζημίωση για φθορές στο μίσθιο) και δημιουργούνται νέες υποχρεώσεις που συναρτώνται με τη μισθωτική σχέση, όπως π.χ. η προς απόδοση του μισθίου υποχρέωση ή του μισθώματος από τον εκμισθωτή που τυχόν προκαταβλήθηκε.

Κατά τη διάταξη της §1 ορισμένης διάρκειας μίσθωση λήγει αυτοδικαίως με την πάροδο του χρόνου διάρκειάς της, χωρίς να απαιτείται καταγγελία αυτής από τον εκμισθωτή ή ακόμη οποιαδήποτε άλλη όχληση του μισθωτή. Με την πάροδο του χρόνου διάρκειας της μίσθωσης ο μισθωτής υποχρεούται σε απόδοση του μισθίου στην κατάσταση που το παρέλαβε και δεν υποχρεούται σε καταβολή μισθώματος. Έτσι, παύουν οι αμοιβαίες των συμβαλλομένων από τη μίσθωση υποχρεώσεις. Αν ο μισθωτής μετά τη λήξη της μίσθωσης παρακρατεί το μίσθιο, μη αποδίδοντας αυτό στον εκμισθωτή, δεν επέρχεται παράταση του ορισμένου χρόνου, χωρίς ρητή ή σιωπηρή προς τούτο συμφωνία των μερών (ΑΚ 611). Στην περίπτωση αυτή, ο μισθωτής οφείλει, λόγω αποζημίωσης, το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς να αποκλείεται και άλλη περαιτέρω αποζημίωση του εκμισθωτή (ΑΚ 601). Ο εκμισθωτής δικαιούται να ζητήσει την απόδοση του μισθίου, χωρίς την τήρηση καμίας προδικασίας, χωρίς να αποκλείεται και η αγωγή αποβολής από τη νομή αν ο μισθωτής καθιστά με τη συμπεριφορά του έκδηλη τη πρόθεση αντιποίησής της.[1]

Η διάταξη του άρθρου ΑΚ 611 προβλέπει τη δυνατότητα της σιωπηρής αναμίσθωσης: «Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο, αν μετά την παρέλευσή του χρόνου που συμφωνήθηκε ο μισθωτής εξακολουθήσει να χρησιμοποιεί το μίσθιο και ο εκμισθωτής το γνωρίζει και δεν εναντιώνεται».

Η εναντίωση είναι μονομερής, άτυπη δήλωση, γνωστοποιείται με οποιοδήποτε τρόπο στον μισθωτή.[2]

Ο μισθωτής λοιπόν, οφείλει να αποχωρήσει άμεσα από το μίσθιο από τη στιγμή που έληξε και η παράταση και ο εκμισθωτής έχει εναντιωθεί στο ενδεχόμενο της αναμίσθωσης. Το γεγονός ότι δεν υπάρχει πλέον συμβατική σχέση αλλά ο μισθωτής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το ακίνητο δεν αναιρεί την υποχρέωσή του για καταβολή των μισθωμάτων, η οποία πλέον μετατρέπεται σε υποχρέωση αποζημίωσης μαζί με όλες τις παρεπόμενες υποχρεώσεις, όπως τα κοινόχρηστα. Από τη στιγμή που δεν ισχύει η μίσθωση πλέον, δεν τίθεται ζήτημα περί της υποχρεώσεως συμπεριλήψεως όρου μέσα στη σύμβαση της υποχρεώσεως του μισθωτή να δέχεται τους υποψήφιους αγοραστές στο χώρο του. Δεδομένου ότι ο μισθωτής εξακολουθεί να κατοικεί στο μίσθιο, αρκεί η ενημέρωσή του από τον ιδιοκτήτη σε περίπτωση επίσκεψης η οποία απορρέει από τη αρχή της καλής πίστης.

Ο τρόπος με τον οποίο ο μισθωτής δύναται να εξαναγκαστεί να αποχωρήσει από το μίσθιο, ειδικά όταν υπάρχουν οφειλόμενα μισθώματα, δίνεται η δυνατότητα στον εκμισθωτή να ζητήσει διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου κατά το 637 ΚΠολΔ. Σε αυτή την περίπτωση, απαιτείται η έναρξη της μισθώσεως να αποδεικνύεται εγγράφως, οπότε τεκμαίρεται ότι η μίσθωση εξακολουθεί να υφίσταται είτε με βάση το νόμιμο χρόνο της, είτε ως αναμίσθωση κατ’ άρθρο 611 ΑΚ.[3] Από τη στιγμή όμως που δε λογίζεται αναμίσθωση, καθότι ο εκμισθωτής έχει εκφράσει τη εναντίωσή του στην συνέχιση της μίσθωσης, εφαρμογής τυγχάνουν οι διατάξεις για τις μισθωτικές διαφορές (ΚΠολΔ 614 – 620).

Τέλος, και στην περίπτωση που έχει ανακύψει άμεση ανάγκη αποχώρησης του μισθωτή από το μίσθιο διότι ο αγοραστής έχει εκφράσει πρόθεση άμεσης εγκατάστασής του, ο εκμισθωτής δύναται να ασκήσει ασφαλιστικά μέτρα των διατάξεων ΚΠολΔ 682 επ. και ειδικότερα τα ασφαλιστικά μέτρα νομής και κατοχής των άρθρων 733, 734 εφόσον στοιχειοθετηθεί ο επικείμενος κίνδυνος για την περιουσία του εκμισθωτή από την απώλεια του ενδιαφερόμενου αγοραστή, ενώ επιπλέον δύναται να ζητηθεί προσωρινή διαταγή κατά ΚΠολΔ 691 Α, μέχρι την έκδοση της απόφασης των ασφαλιστικών μέτρων. Σχετικά, η 93/2020 του Ειρηνοδικείου Θάσου η οποία έκρινε ότι δεν υπάρχει ανάγκη λήψης ασφαλιστικών μέτρων εφόσον η κατοχή στηρίζεται σε δικαίωμα του κατόχου, παραδείγματος χάριν μίσθωση σε ισχύ. Η λήξη της μίσθωσης  όμως, δικαιολογεί τη λήψη ασφαλιστικών μέτρων.

Χριστίνα Ρήγα, δικηγόρος

info@efotopoulou.gr

[1] Βασίλης Αντ. Βαθρακοκοίλης, ΕΡΝΟΜΑΚ, άρθρα 496-618, σελ. 773

[2] Ίδιο, σελ. 798 – ΑΠ 671/2019 «Ως εναντίωση, κατά την έννοια της διάταξης αυτής, νοείται η δήλωση του εκμισθωτή ότι δεν στέργει στη συνέχιση της μίσθωσης (ΑΠ 62/2014). Η δήλωση αυτή μπορεί να είναι ρητή ή σιωπηρή, αρκεί να προκύπτει από αυτήν η βούληση του εκμισθωτή ότι δεν δέχεται την εξακολούθηση της μίσθωσης είτε γενικώς, είτε με τους ίδιους όρους. Τέτοια σιωπηρή εναντίωση αποτελεί η δήλωση του εκμισθωτή ότι απαιτεί μίσθωμα μεγαλύτερο από το ήδη καταβαλλόμενο».

[3] Χαρούλα Απαλαγάκη, Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας Ερμηνεία κατ’ άρθρο, άρθρα 591 -1054, σελ. 1832.

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί