Υποχρεώσεις επικαρπωτή για τη φροντίδα, την επισκευή ή την ανακαίνιση του πράγματος
Σύμφωνα με τον κανόνα που θέτει η ΑΚ 1142, ο επικαρπωτής έχει δικαίωμα να χρησιμοποιεί και να καρπώνεται το πράγμα, οφείλει όμως να διατηρεί ακέραιη την ουσία του. Ο περιορισμός αυτός εξειδικεύεται με την ΑΚ 1148, η οποία επιβάλλει στον επικαρπωτή ορισμένες ειδικότερες υποχρεώσεις και δη να διατηρεί την οικονομική λειτουργία που έχει το πράγμα κατά τη σύσταση της επικαρπίας, να μεταχειρίζεται το πράγμα με επιμέλεια και σύμφωνα με τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης και να μην επιφέρει ουσιώδεις μεταβολές στο πράγμα (βλ. Απ. Γεωργιάδη, Εμπράγματο Δίκαιο, 2η έκδοση, σελ. 985 επ. και 932 επ).
Περαιτέρω, […], ως προς το ζήτημα των επισκευών του ακινήτου, διάταξης του άρθρου 1152 ΑΚ, με περιεχόμενο: «Ο επικαρπωτής έχει υποχρέωση να φροντίζει για την επισκευή ή την ανακαίνιση του πράγματος- βαρύνεται με τις σχετικές δαπάνες μόνο εφόσον αυτές ανάγονται στη συνήθη συντήρηση του πράγματος», συνάγεται ότι στην υποχρέωση συνήθους συντήρησης περιλαμβάνονται όλες εκείνες οι επισκευές, τα μέτρα συντήρησης και τυχόν ανακαινίσεις που απαιτούνται για να αντιμετωπιστούν φθορές ή αλλοιώσεις του πράγματος που προκύπτουν κατά τη συνήθη πορεία των-πραγμάτων και κατά την τακτική εκμετάλλευση και είναι απαραίτητα για τη διατήρηση του οικονομικού σκοπού και της ουσίας του πράγματος. Το ακριβές περιεχόμενο της υποχρέωσης εξειδικεύεται σε κάθε ειδικότερη περίπτωση από τις αντιλήψεις των συναλλαγών. Είναι αδιάφορο, αν η ανάγκη για επισκευή γεννήθηκε από υπαιτιότητα του επικαρπωτή ή τρίτου προσώπου ή από τυχαίο γεγονός (π.χ. σεισμός, πάροδος του χρόνου). Μόνη προϋπόθεση για να γεννηθεί η υποχρέωση αυτή είναι, οι επισκευές και οι ανακαινίσεις να ανάγονται στη συνήθη συντήρηση του πράγματος, δηλαδή να απαιτούνται κατά περιοδικά διαστήματα σύμφωνα με τη συνήθη πορεία των πραγμάτων (βλ. Απ. Γεωργιάδη, ό.π., σελ. 933, 934). Η υπαίτια καθυστέρηση της πρωτογενούς υποχρέωσης συνήθους συντήρησης από τον επικαρπωτή […], γεννά στο πρόσωπό του δευτερογενή υποχρέωση αποζημίωσης, λόγω αθέτησης προϋφιστάμενης ενοχής από την ενοχική σχέση που τον συνδέει με τον ψιλό κύριο (άρθρο 330 ΑΚ), καθώς και υποχρέωση αποζημίωσης λόγω αδικοπραξίας, κατ` άρθρο 914 ΑΚ (ΕφΑθ 1023/2009, ΕλλΔ/νη 2010/1050).
Επίσης, αν η υπαίτια παράλειψη της συνήθους συντήρησης οδηγήσει σε φθορές που απαιτούν έκτακτα μέτρα, τη σχετική δαπάνη θα φέρει ο αθετών επικαρπωτής […](βλ. Απ. Γεωργιάδη – Μ. Σταθόπουλου, αστικός κώδιξ, τόμος VI, υπό το άρθρο 1152).
Επιπρόσθετα, από την αναλογικά εφαρμοζόμενη, […], διάταξης του άρθρου 1153 ΑΚ, με περιεχόμενο: «Ο επικαρπωτής έχει υποχρέωση να ειδοποιεί χωρίς υπαίτια καθυστέρηση τον κύριο για κάθε βλάβη του πράγματος ή για την ανάγκη έκτακτης επισκευής του ή για προφυλαχτικό μέτρο που επιβάλλεται εναντίον κινδύνου που δεν είχε προβλεφθεί. Το ίδιο ισχύει και όταν τρίτος αντιποιείται κάποιο δικαίωμα πάνω στο πράγμα. (…)», συνάγεται ότι σε αντίθεση με τη συντήρηση του πράγματος, ο επικαρπωτής […], δεν υποχρεούται σε επεμβάσεις για την αντιμετώπιση έκτακτων περιστατικών που βλάπτουν ή απειλούν να βλάψουν το αντικείμενο της επικαρπίας […]. Στην περίπτωση αυτή ο επικαρπωτής υποχρεούται, απλώς, να ειδοποιήσει άμεσα («χωρίς υπαίτια καθυστέρηση») τον ψιλό κύριο. Η αθέτηση, όμως, της υποχρέωσης ειδοποίησης, εφόσον είναι υπαίτια, γεννά υποχρέωση αποζημίωσης στο πρόσωπο του επικαρπωτή και, κατ` αναλογία, του δουλειούχου της οίκησης, για τη ζημία που προκλήθηκε από την παράλειψη ή, έστω, καθυστέρηση της ειδοποίησης (βλ. Απ. Γεωργιάδη, ό.π., σελ. 934).
Ναταλία Κ. Νεραντζάκη, δικηγόρος
info@efotopoulou.gr