Ο διαχειριστής οικοδομής πρέπει να έχει κλειδί του δώματος για λόγους ασφαλείας, π.χ. σε περίπτωση πυρκαγιάς, αλλά και συντήρησης των κοινοχρήστων εγκαταστάσεων δώματος, ανεξάρτητα αν το δώμα ανήκει στην αποκλειστική χρήση συνιδιοκτήτη
Δυνάμει της υπ’ αριθμόν 32966/2001 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, κρίθηκε ότι ο διαχειριστής οικοδομής πρέπει να έχει κλειδί του δώματος για λόγους ασφαλείας, π.χ. σε περίπτωση πυρκαγιάς, αλλά και συντήρησης των κοινοχρήστων εγκαταστάσεων δώματος, ανεξάρτητα αν το δώμα ανήκει στην αποκλειστική χρήση συνιδιοκτήτη.
Επί το ειδικότερον, το ως άνω Δικαστήριο απεφάνθη ότι: «Περαιτέρω, εκθέτει ότι ο β εναγόμενος, με το πρόσχημα ότι έχει το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του δώματος βάσει του Κανονισμού, έχει κλειδώσει τη μοναδική πόρτα αυτού και αρνείται να δώσει στον ίδιο (ενάγοντα), ως διαχειριστή της οικοδομής, κλειδί, γεγονός που τον εμποδίζει να ελέγχει τις κοινόχρηστες εγκαταστάσεις που βρίσκονται στο δώμα (κεραία κτλ.) και εγκυμονεί κινδύνους για τους ενοίκους της πολυκατοικίας σε περίπτωση ανάγκης (πυρκαγιά κτλ.). […] Ωστόσο, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, είναι απαραίτητο να διαθέτει ο διαχειριστής κλειδί της θύρας του δώματος κάθε οικοδομής, τόσο για λόγους συντήρησης των κοινόχρηστων εγκαταστάσεων αυτής που βρίσκονται εκεί (π.χ. κεραίες τηλεοράσεως, καπνοδόχοι κτλ.) όσο και για λόγους ασφαλείας, κυρίως δε σε περίπτωση πυρκαγιάς προς μετάβαση στο δώμα των ενοίκων της πολυκατοικίας, όπου θα μπορούν να αναπνέουν ελεύθερα και να σωθούν από την πυροσβεστική (βλ. σύμφωνη πρόταση και, μάλιστα, χορήγησης κλειδιού σε όλους τους ενοίκους της οικοδομής, εκ μέρους του Τμήματος Πυρασφάλειας της Περιφερειακής Διοίκησης Πυροσβεστικού Σώματος, υπ` αριθμ. πρωτ. 11003 Φ.701.14), σε περίπτωση δε που ο διαχειριστής χρησιμοποιεί καταχρηστικά το δικαίωμα πρόσβασης στο δώμα (π.χ. για αποθήκευση υλικών) ή προξενηθούν ζημίες σε εγκαταστάσεις του τυχόν έχοντος την αποκλειστική χρήση του δώματος ή των μισθωτών του, μπορούν οι τελευταίοι να προστατευθούν ασκώντας σε βάρος του διαχειριστή τα σχετικά νόμιμα δικαιώματά τους. Συνακόλουθα, πρέπει η υπό κρίση αγωγή να γίνει εν μέρει δεκτή ως και κατ` ουσία βάσιμη, οπότε αφενός […] αφετέρου δε να υποχρεωθεί ο β εναγόμενος να παραδώσει στον ενάγοντα κλειδί της μοναδικής πόρτας του δώματος της άνω πολυκατοικίας, καθώς και όσα άλλα ορίζονται στο διατακτικό της απόφασης αυτής, η οποία πρέπει να κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή (άρθρ. 907 και 908 ΚΠολΔ), διότι ολοφάνερα ο ενάγων θα υποστεί ζημία αν δεν κηρυχθεί η απόφαση προσωρινά εκτελεστή».
Παρόμοια κρίση περιλαμβάνεται και στην υπ’ αριθμόν 1096/2015 απόφαση του Αρείου Πάγου (δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), όπου στη συγκεκριμένη υπόθεση, αμφότεροι οι εναγόμενοι κατέστησαν αδύνατη την πρόσβαση με οποιοδήποτε τρόπο προς το κοινόχρηστο υπέρ τον όγδοο υπέρ το ισόγειο όροφο δώμα (τόσο από το κλιμακοστάσιο όσο και από τον ανελκυστήρα) όλων των υπολοίπων συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας συμπεριλαμβανομένου και του εκάστοτε διαχειριστή, καθώς επίσης και των κάθε ειδικότητας τεχνικών, οι οποίοι καλούνται κατά περίπτωση για την επισκευή ή αντικατάσταση των κοινόχρηστων εγκαταστάσεων (ανελκυστήρα, κεντρικής κεραίας, μονώσεων κ.λπ.). Σύμφωνα με το Δικαστήριο, ο εν λόγω αποκλεισμός της πρόσβασης όλων των συνιδιοκτητών και ενοίκων της πολυκατοικίας εγκυμονεί μεγάλο κίνδυνο ως προς την ασφάλειά τους και δυνατότητα διαφυγής σε περίπτωση ανάγκης (σεισμός, πυρκαϊά κ.λπ.), ενώ στερεί τη δυνατότητα πρόσβασης στους τεχνικούς για την επιθεώρηση και επισκευή του ανελκυστήρα, της κοινής κεραίας της τηλεοράσεως, καπνοδόχου κ.λπ. Το γεγονός ότι οι εναγόμενοι είχαν το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως του ηλιακού δώματος σε καμιά περίπτωση δεν τους επέτρεπε να στερήσουν από την οικοδομή την απόληξη του φρέατος του ανελκυστήρα, η οποία είναι απαραίτητη και αναγκαία για την λειτουργία αυτού. Διότι καθίσταται σαφές και από τα διδάγματα της κοινής πείρας και της λογικής, ότι χωρίς την απόληξη του φρέατος του ανελκυστήρα, εντός της οποίας είναι τοποθετημένοι οι μηχανισμοί του τροχαλιοστασίου, δεν είναι δυνατόν να λειτουργήσει σωστά, να συντηρηθεί και να επιβλέπεται τακτικά, ούτως ώστε να εξασφαλίζεται η ασφαλής λειτουργία του από κατάλληλο τεχνικό, ο ανελκυστήρας της πολυκατοικίας. Κατά συνέπεια, σε καμία περίπτωση το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως του δώματος, δεν μπορεί να κατισχύσει του δικαιώματος των λοιπών συνιδιοκτητών και ενοίκων της πολυκατοικίας, για την απρόσκοπτη, αδιακώλητη και ασφαλή χρήση του κοινοχρήστου ανελκυστήρα και κατ’ ακολουθίαν και του κοινόχρηστου φρέατος αυτού.
Αγγελική Λιγοψυχάκη, ασκ. δικηγόρος
Email: info@efotopoulou.gr