Η σιωπηρή αναμίσθωση (ΑΚ 611)

Σύμφωνα με την διάταξη 611 του ΑΚ: «Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο, αν μετά την παρέλευση του χρόνου που συμφωνήθηκε ο μισθωτής εξακολουθήσει να χρησιμοποιεί το μίσθιο και ο εκμισθωτής το γνωρίζει και δεν εναντιώνεται». Σκοπός της ρύθμισης αυτής είναι η ασφάλεια δικαίου, διότι αν δεν υπήρχε αυτή η ρύθμιση δεν θα υπήρχε συμβατική ρύθμιση των σχέσεων των μερών, σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης και εξακολούθησης χρήσης του μισθίου από τον μισθωτή χωρίς την εναντίωση του εκμισθωτή.

Οι προϋποθέσεις για την σιωπηρή αναμίσθωση είναι οι εξής: Απαιτείται καταρχήν έγκυρη μίσθωση ορισμένου χρόνου, λήξη της μίσθωσης ορισμένου χρόνου, εξακολούθηση της χρήσης του μισθίου από τον μισθωτή, γνώση του εκμισθωτή και μη εναντίωση του εκμισθωτή.

Ως λήξη της μίσθωσης εννοείται η πάροδος του συμφωνημένου διαστήματος. Εάν επομένως η σύμβαση λήξει για οποιοδήποτε άλλο λόγο (π.χ. λόγω καταγγελίας) δεν εφαρμόζεται η συγκεκριμένη διάταξη. Επίσης πρέπει μετά τη λήξη ο μισθωτής να εξακολουθεί να κάνει χρήση του μισθίου για ένα εύλογο χρονικό διάστημα, όπως αυτό καθορίζεται από τις τρέχουσες συνθήκες, τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών.

Για να υπάρξει σιωπηρή αναμίσθωση θα πρέπει ο εκμισθωτής να γνωρίζει τόσο για την λήξη της μισθωτικής σύμβασης όσο και για την συνέχιση χρήσης του μισθίου από το μισθωτή (ΑΠ 407/1992 ΝοΒ 41/875, ΑΠ 479/2001 ΕλλΔδν 43/437). Η προϋπόθεση αυτή συνδέεται αρρήκτως και με την μη εναντίωση του εκμισθωτή, καθώς όπως είναι ευνόητο, δεν νοείται χωρίς γνώση του. Επομένως δεν αρκεί απλή άγνοια του εκμισθωτή, έστω και αν αυτή οφείλεται σε βαριά αμέλεια αυτού.

Εφόσον λοιπόν συντρέχουν σωρρευτικώς οι ανωτέρω προϋποθέσεις, επέρχεται σιωπηρή αναμίσθωση, η οποία  έχει ως αποτέλεσμα την σιωπηρή ανανέωση της σύμβασης μίσθωσης για αόριστο χρόνο. Το κύριο λοιπόν αποτέλεσμα της εφαρμογής της διάταξης του ΑΚ 611, είναι η κατάρτιση νέας σύμβασης μίσθωσης, αορίστου χρόνου πλέον, η οποία διέπεται από τους ίδιους όρους, εκτός αν γίνει τροποποίηση αυτών από τα συμβαλλόμενα μέρη.

(Πηγή: Παπαδάκης Χαράλαμπος, Αγωγές απόδοσης μισθίου, Τρίτη έκδοση, εκδ. Σάκκουλα, 2006)

Μπασιαρίδου Κατερίνα, Δικηγόρος

info@efotopoulou.gr