Σύμφωνο προαίρεσης & σύμφωνο προτίμησης

Ως σύμφωνο προαίρεσης νοείται η νομικώς επιτρεπτή -κατ’ ενά­σκηση της συμβατικής ελευθερίας (ΑΚ 361)- προπα­ρασκευαστική ενοχική σύμβαση, με την οποία παρέχεται στον έναν εκ των συμβαλλομένων (δικαιούχο) η εξουσία να επιφέρει αμέσως και άνευ άλλου τινός την κα­τάρτιση σύμβασης -και γενικότερα έννομης σχέσης- ορισμένου εκ των προτέρων περιεχομένου (συνήθως πώλησης ή μίσθωσης)[1], με μόνη τη μονομερή δήλωσή του προς τον δεσμευόμενο αντισυμβαλλόμενό του, ότι ασκεί το δικαίωμά του προαιρέσεως[2]. Η εξουσία αυτή καλείται δικαίωμα προαιρέσεως (option), το οποίο αποτελεί -κατά την κρατούσα άποψη- διαπλαστικό δικαίωμα, το οποίο ασκείται με την περιέλευση στον αντισυμβαλλόμενο της μονομερούς και απευθυντέας (ΑΚ 167) δήλωσης βούλησης του δικαιούχου, ότι ασκεί το περί ου ο λόγος δικαίωμά του, οπότε και επέρχεται αυτομάτως η κατά περιεχόμενο προκαθορισμένη αλλοίωση της ενοχής. Από την άλλη, ο αντισυμβαλλόμενος του δικαιούχου δεσμεύεται να υποστεί / ανεχθεί στο μέλλον την έννομη συνέπεια της άσκησης του διαπλαστικού δικαιώματος προαίρεσης, δηλαδή τη σύναψη της σκοπούμενης κύριας σύμβασης, και να μη ματαιώσει την επίτευξη του επιδιωκόμενου με το σύμφωνο προαίρεσης σκοπού. Η τελείωση της κατάρτισης της σκοπούμενης κύριας σύμ­βασης θεωρείται ότι συντελείται άμα τη περιελεύσει της μονομερούς δήλωσης περί άσκησης του δικαιώματος προαίρεσης στον δεσμευόμενο (ΑΚ 176), εντός της συμβατικώς προ­βλεπόμενης ή ερμηνευτικώς συναγόμενης αποσβεστικής προθεσμίας, οπότε και το περιεχόμενό της αναπτύσσει νομικώς δεσμευτική ενέργεια, γεννώνται, δηλαδή, τα εκατέρωθεν εξ αυτής απορρέοντα δικαιώματα και υποχρεώσεις. Για τη δήλωση αυτή του δικαιού­χου δεν απαιτείται ορισμένος τύπος (όπως ισχύει πχ. για την κατάρτιση της ενοχικής υποσχετικής σύμβασης πώλησης ακινήτου, βλ. ΑΚ 369) και, συνεπώς, η άσκηση του εν λόγω δικαιώματος μπορεί να γί­νει και προφορικώς, ρητώς ή σιωπηρώς. Αφ’ ης στιγμής γεννηθεί το δικαίωμα, η διά του συμφώνου προαίρεσης συμφω­νηθείσα ρύθμιση μπορεί να τεθεί σε ισχύ με μόνη τη δήλωση του δικαιούχου, χωρίς την ανάγκη σύμπραξης ή συγκατάθεσης του δεσμευόμενου (αντισυμβαλλομένου του δικαιούχου) και άνευ οιασδήποτε δικαστικής συνδρομής, όπως αντιθέτως συμβαίνει επί του προσυμφώνου (ΑΚ 166), όπου αμφότερα τα συμ­βαλλόμενα μέρη αναλαμβάνουν την ενοχική υποχρέωση σύμπραξης. Στο σύμφωνο προαίρεσης μια τέτοια ενέργεια δεν είναι αναγκαία, καθώς ο δεσμευόμενος επιτρέπει εκ των προτέρων και εν λευκώ στον δικαιούχο τη μελλοντική επέμβαση στην νομική του σφαίρα με τη σύναψη της κύριας σύμβασης, υποχρεούμενος να ανε­χθεί τη διάπλαση αυτή, εφόσον ο δικαιούχος αποφασίσει να ασκήσει το δικαίωμα προαίρεσης.

Το σύμφωνο προαίρεσης εξυπηρετεί το συναλλασσόμενο εκείνο που ενδιαφέρεται για την κατάρτιση συγκεκριμένης κύριας σύμβασης, αλλά επιθυμεί πρώτα να παρέλθει ορισμένο χρονικό διάστημα, προκειμένου να διαπιστώσει αν η οικονομική κατάσταση και οι συνθήκες της αγοράς εξακολουθούν να δικαιολογούν το αρχικό του ενδιαφέρον. Χωρίς τη σύναψη του συμφώνου προαίρεσης είτε θα έχανε ο ενδιαφερόμενος την επιχειρηματική ευκαιρία, είτε θα συμβαλλόταν χωρίς να γνωρίζει στοιχεία καθοριστικά για την απόφασή του αυτή[3].

Ως προς τις προϋποθέσεις εγκυρότητας του συμφώνου προαίρεσης ισχύουν mutatis mutandis οι γενικές προϋ­ποθέσεις κύρους των δικαιοπραξιών, τουτέστιν ικανότητα προς δικαιοπραξία, εξουσία διάθεσης του αντικειμέ­νου της συμφωνίας, σύννομο περιεχόμενο, συμφωνία στα ουσιώδη στοιχεία της σκοπούμενης κύριας σύμ­βασης, καθώς επίσης και τήρηση του αυτού νόμιμου τύπου που επιβάλλεται -αν επιβάλλεται- και για τη σκοπούμενη κύρια σύμβαση. Έτσι, αν το σύμφωνο προαίρεσης αφορά σε κύρια σύμβαση πώλησης ακινήτου ή σύμβαση μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου, απαιτείται ο συστατικός τύπος του συμβολαιογραφικού εγγράφου τόσο για το σύμφωνο προαίρεσης όσο και για τη μονομερή δήλωση του δικαιούχου[4], και, επίσης, μεταγραφή των δύο αυτών συμβολαιογραφικών εγγράφων. Εξάλλου, το σύμφωνο προαίρεσης μπορεί να παρέχει δικαίωμα προς σύναψη όχι μόνο ενοχικής σύμβασης, πχ. πώλησης, αλλά και εμπράγματης, πχ. μεταβίβασης κυριότητας πράγματος (ΕΦΑΘ 4648/2014, ΕΦΑΘ 1223/2001 ΤΝΠ Νόμος, ΜΠΡΑΘ 2883/1993 Αρμ 49, 24, ΕΦΑΘ 1212/1975 Αρμ 30, 36).

Από την άλλη, ως σύμφωνο προτίμησης χαρακτηρίζεται η σύμβαση εκείνη ή η ρήτρα σε σύμβαση, βάσει της οποίας ο ένας εκ των συμβαλλομένων υπόσχεται (αναλαμβάνει την υποχρέωση) στον αντισυμβαλλόμενό του ότι, σε περίπτωση που θελήσει / αποφασίσει στο μέλλον να συνάψει ορισμένου αντικειμένου σύμβαση (πχ. πώληση, μίσθωση), θα προτιμήσει επί ίσοις όροις -εφόσον δηλαδή δεν υπάρχει άλλη ευνοϊκότερη προσφορά από τρίτον- τον αντισυμβαλλόμενό του και δικαιούχο του δικαιώματος προτίμησης (βλ. Απόστολο Σ. Γεωργιάδη, Γενικές Αρχές Αστικού Δικαίου, εκδ. Αντ. Ν. Σάκκουλα, 2002, σελ. 414-415 και του ιδίου, Σύμφωνον προαίρεσης και δικαίωμα προαίρεσης, έκδοση 1970, σελ. 89 επ.). Ο Αστικός Κώδικας δεν περιέχει ειδική ρύθμιση για το σύμφωνο προτίμησης (όπως άλλωστε ούτε και για το σύμφωνο προαίρεσης). Πρόκειται για ιδιόρρυθμη σύμβαση, βάσει της οποίας ο παραχωρών στον αντισυμβαλλόμενό του το δικαίωμα προτίμησης αναλαμβάνει την ενοχικής φύσεως δέσμευση -η παράβαση της οποίας μόνο δικαίωμα αποζημίωσης μπορεί να γεννήσει- να ανακοινώσει στο δικαιούχο τη βούλησή του για σύναψη ορισμένης σύμβασης και να τον προτιμήσει έναντι των υποψήφιων αντισυμβαλλομένων, ο δε δικαιούχος αποκτά, αντίστοιχα, την αξίωση κατά του υποχρέου προς παράλειψη σύναψης εκ μέρους του τελευταίου ορισμένης σύμβασης με τρίτο πρόσωπο «επί ίσοις όροις». Στο σημείο αυτό να τονισθεί ότι ο χρόνος εκπλήρωσης της αξίωσης του δικαιούχου δεν εξαρτάται από τη βούλησή του -όπως ισχύει στο σύμφωνο προαίρεσης- αλλά η δυνατότητα εκπλήρωσής της -και η αντίστοιχη δέσμευση του υποχρέου- αρχίζει από τη στιγμή που ο ίδιος ο υπόχρεος εκδηλώσει τη βούλησή του για σύναψη ορισμένης σύμβασης, οπότε και υποχρεούται αφενός μεν σε παράλειψη κατάρτισης της σύμβασης με τρίτο, αφετέρου δε στην ανακοίνωση στο δικαιούχο της βούλησής του αυτής[5]. Ακόμη, χαρακτηριστικό του συμφώνου προτίμησης είναι ότι σε αυτό δεν καθορίζεται -ούτε άλλωστε είναι αυτό δυνατόν- το περιεχόμενο της μέλλουσας σύμβασης, η σύναψη της οποίας είναι αβέβαιη (ΕΦΑΘ 11154/1995 ΤΝΠ Νόμος). Σημειωτέον ότι το εκ της ως άνω συμφωνίας δημιουργούμενο δικαίωμα προτίμησης δεν συνιστά διαπλαστικό δικαίωμα, ούτε και αξίωση προς σύναψη ορισμένης σύμβασης, αλλά ενοχική αξίωση για παράλειψη κι επίσης ότι η παράβαση της υποχρέωσης (αθέτηση της υπόσχεσης) εκ μέρους του υποχρέου γεννά μόνο υποχρέωση προς αποζημίωση, χωρίς να θίγει το κύρος της σύμβασης που καταρτίστηκε με τον τρίτο, ο δε υπόχρεος εκ του συμφώνου προτίμησης μπορεί να προτείνει όποιους όρους θέλει, δοθέντος ότι με το περί ου ο λόγος σύμφωνο -εν αντιθέσει προς το προσύμφωνο- δεν συμφωνούνται οι όροι της μέλλουσας να συναφθεί σύμβασης (βλ. ΕΦΠΕΙΡ 452/2014 TNΠ Νόμος, όπου και παραπομπές σε Απόστολο Γεωργιάδη, Σύμφωνον προαίρεσης και δικαίωμα προαίρεσης, έκδοση 1970).

Το σύμφωνο προτίμησης απαντά συχνά στις περιπτώσεις των εμπορικών εταιρειών, όπου οι συνέταιροι σε μια επιχείρηση οικογενειακού χαρακτήρα περιλαμβάνουν στη μεταξύ τους εταιρική σύμβαση τη ρήτρα, με την οποία ορίζεται ότι όποιος εκ των συνεταίρων αποφασίσει να πωλήσει το εταιρικό του μερίδιο θα πρέπει να προτιμήσει επί ίσοις όροις τους άλλους συνεταίρους, έτσι ώστε να διατηρηθεί ο οικογενειακός χαρακτήρας της επιχείρησης. Στην περίπτωση αυτή, αν παραβιασθεί η ως άνω ρήτρα και λάβει χώρα η πώληση εταιρικού μεριδίου σε τρίτον, καίτοι υπήρχε εκ μέρους των συνεταίρων η προθυμία να το αγοράσουν με τους ίδιους όρους, η ως άνω πώληση στον τρίτο είναι καθόλα έγκυρη, πλην όμως ο παραβιάζων τη ρήτρα προτίμησης εταίρος ευθύνεται σε αποκατάσταση της τυχόν ζημίας των λοιπών συνεταίρων. Αν μάλιστα ο τρίτος είναι κακόπιστος, ήτοι γνώριζε τη ρήτρα προτίμησης, τότε ευθύνεται και αυτός σε αποζημίωση, δυνάμει του ΑΚ 919, εφόσον βέβαια αποδεικνύεται από τον ζημιωθέντα / ενάγοντα ο σκοπός βλάβης εκ μέρους του τρίτου.

Βικεντία – Άννα Μπενάκη

Δικηγόρος Αθηνών

Μ.Δ.Ε. Φιλοσοφίας Δικαίου Νομικής Αθηνών

info@efotopoulou.gr

[1] Συνήθως στην πράξη το σύμφωνο προαίρεσης και το εξ αυτού απορρέον δικαίωμα ενσωματώνονται στο αυτό έγγραφο της κύριας σύμβασης, υπό τη μορφή της ειδικότερης συμβατικής ρήτρας.

[2] Το σύμφωνο προαίρεσης μπορεί, επίσης, να συναφθεί υπό αναβλητική αίρεση (ΑΚ 201-209) ή προθεσμία (ΑΚ 210), υπό την έννοια ότι το εξ αυτού απορρέον διαπλαστικό δικαίωμα προαίρεσης θα ενεργοποιείται μόνον μετά το συμφωνηθέν χρονικό σημείο ή μετά την επέλευση ενός γεγονότος μέλλοντος και αβέβαιου. Στην περίπτωση αυτή, η άσκηση του δικαιώματος θα καθίσταται δυνατή μόνο μετά την πάροδο της ορισθείσας προθεσμίας ή μετά την πλήρωση της αίρεσης.

[3] Μία περίπτωση διαφωτιστική του τρόπου λειτουργίας του συμφώνου προαίρεσης είναι η εξής: έστω ότι ο μισθωτής καταστήματος συνάπτει με τον εκμισθωτή σύμβαση μίσθωσης διάρκειας π.χ. 15 ετών. Το σύμφωνο προαίρεσης -το οποίο μπορεί να καταρτιστεί και με το αυτό έγγραφο της σύμβασης μίσθωσης- θα παραχωρούσε στο μισθωτή το δικαίωμα να αγοράσει το μίσθιο έναντι ορισμένου τιμήματος με μόνη τη δήλωσή του, κατά τη διάρκεια π.χ. του τελευταίου εξαμήνου της μίσθωσης, χωρίς να απαιτείται η εκ νέου σύναψη σχετικής σύμβασης πώλησης και, επομένως, και η σύμπραξη του εκμισθωτή και χωρίς τον κίνδυνο να χάσει ο μισθωτής στο μεσοδιάστημα την αγοραστική αυτή ευκαιρία.

[4] Το σύμφωνο προαίρεσης αποτελεί, από κοινού με τη μονομερή διαπλαστική δήλωση του δικαιούχου, την κύρια σύμβαση.

[5] Οι υποχρεώσεις του εκ του συμφώνου προτίμησης υποχρέου να γνωστοποιήσει στον αντισυμβαλλόμενο δικαιούχο την πρόθεσή του να καταρτίσει τη σύμβαση και να ανακοινώσει σε αυτόν τις προσφορές τρίτων είναι δευτερεύουσες και παρεπόμενες της κύριας υποχρέωσης, ήτοι της υποχρέωσης προς παράλειψη κατάρτισης της σύμβασης με τρίτο.