Κατασκευές στο τμήμα δώματος πολυκατοικίας από τον εναγόμενο κατά παράβαση των όρων του Κανονισμού της πολυκατοικίας.Με τον κανονισμό έγκυρα καθιερώνονται περιορισμοί και απαγορεύσεις στη χρήση των παραπάνω πραγμάτων, πέραν εκείνων που αναφέρονται στα άρθρα 3 παρ. 2 και 5 περ. α’ του ν. 3741/1929 (ΑΠ 1439/2013, δημ. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ)
Από τις διατάξεις των άρθρων 1002 και 1117 του ΑΚ, 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 2, 4 παρ. 1 και 13 του ν. 3741/1929, προκύπτει ότι σε περίπτωση οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται, κυρίως μεν, χωριστή (διηρημένη) κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως, δε, αναγκαστική συγκυριότητα, η οποία αποκτάται αυτοδίκαια, κατ` ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατά ενδεικτική απαρίθμηση στις διατάξεις αυτές, το έδαφος, η στέγη, οι αυλές κλπ.
Κάθε συνιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να προβαίνει σε απόλυτη χρήση των οριζοντίων ιδιοκτησιών του και των κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, να ενεργεί επισκευές και ανανεώσεις τους, και μεταβολές και προσθήκες σε αυτά, με την προϋπόθεση ότι δεν θα παραβλάπτει τη χρήση και τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών, δεν θα μειώνει την ασφάλεια αυτών, ή του οικοδομήματος και δεν θα μεταβάλλει το συνήθη προορισμό τους. Ενέργειες, όμως, στα κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής πέραν των όρων αυτών, είναι δυνατό να επέλθουν μόνο με κοινή απόφαση των συνιδιοκτητών.
Εξάλλου, από τις ίδιες διατάξεις προκύπτει ότι οι συνιδιοκτήτες κοινής οικοδομής, που υπάγεται στο καθεστώς του νόμου αυτού, μπορούν να ρυθμίσουν ελεύθερη με σύμβαση που καταρτίζεται συμβολαιογραφικά με τη σύμπραξη όλων και η οποία μεταγράφεται, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, τόσο ως προς τα αναγκαστικώς, αδιαίρετα -κοινά-, μέρη της οικοδομής, όσο και ως προς τις χωριστές ιδιοκτησίες τους, μάλιστα κατά παρέκκλιση από τις, ενδοτικού δικαίου, διατάξεις του ν. 3741/1929 και του ΑΚ, οπότε οι περιορισμοί της κυριότητας που δημιουργούνται κατά τον τρόπο αυτόν έχουν το χαρακτήρα δουλείας και δεσμεύουν και τους διαδόχους των εξαρχής συμβληθέντων ή εκείνων που προσχώρησαν μεταγενέστερα στον κανονισμό που καταρτίστηκε με τη σύμβαση. Ενόψει αυτών, με τον κανονισμό έγκυρα καθιερώνονται περιορισμοί και απαγορεύσεις στη χρήση των παραπάνω πραγμάτων, πέρανεκείνων που αναφέρονται στα άρθρα 3 παρ. 2 και 5 περ. α` του ν. 3741/1929.
Από αυτά προκύπτει ότι εάν με κάποιον όρο απαγορεύεται σε συνιδιοκτήτη η ενέργεια μεταβολών σε κάθε περίπτωση ή ορισμένη χρήση των πραγμάτων αυτών, η απαγόρευση ισχύει και όταν από την απαγορευόμενη πράξη δεν παραβλάπτεται η χρήση, ούτε θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών, ούτε μειώνεται η ασφάλεια των ιδιοκτησιών τους ή του όλου οικοδομήματος, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός τους.
Κωνσταντίνα Β. Πουρνάρα
Δικηγόρος