Κατασκευή περίκλειστου δώματος, ανήκον στην αποκλειστική χρήση ενός ιδιοκτήτη. Κρίση ότι η συγκεκριμένη είναι αυθαίρετη και ότι η σχετική αγωγή καθαίρεσής του δεν είναι καταχρηστική (ΑΠ 847/2001, δημ. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ)
Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1000, 1002 και 1117 του Α.Κ., 1, 2 παρ. 1, 3, 4 παρ. 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929 περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους, που διατηρήθηκε σε ισχύ με άρθρ. 54 του ΕισΝΑΚ, προκύπτει ότι οι συνιδιοκτήτες κοινής οικοδομής, η οποία υπάγεται στο καθεστώς του νόμου αυτού, μπορούν να ρυθμίσουν ελεύθερα με σύμβαση, που καταρτίζεται με την σύμπραξη όλων με συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο μεταγράφεται, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, τόσο ως προς τα αναγκαστικά αδιαίρετα (κοινά) μέρη της οικοδομής, όσο και ως προς τις χωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες κατ’ ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων και μάλιστα κατά παρέκκλιση από τις ενδοτικού δικαίου διατάξεις του πιο πάνω νόμου και του Αστικού Κώδικα.
Στην περίπτωση αυτή οι κατά τον τρόπο αυτό δημιουργούμενοι περιορισμοί δεσμεύουν και τους διαδόχους των εξαρχής συμβληθέντων ή εκείνων που προσχώρησαν μεταγενεστέρως στον καταρτισθέντα με τη σύμβαση κανονισμό. Με τον κανονισμό εγκύρως καθιερώνονται περιορισμοί και απαγορεύσεις στη χρήση των ανωτέρω πραγμάτων και πέραν από τους αναφερομένους στο άρθρο 3 του ν. 3741/1929. Κατ’ ακολουθίαν τούτων, αν με κάποιο όρο απαγορεύεται στους συνιδιοκτήτες η ενέργεια μεταβολών σε κάθε περίπτωση ή ορισμένη χρήση των πραγμάτων αυτών, η απαγόρευση ισχύει και όταν από την απαγορευμένη πράξη δεν παραβλάπτεται η χρήση, ούτε θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών τους ή του όλου οικοδομήματος, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός του (Α.Π. 968/1997). Γι’ αυτό δεν είναι αναγκαία η έρευνα των προϋποθέσεων τούτων για να κριθεί αν έλαβε χώρα ανεπίτρεπτη, ως αντικειμένη στον κανονισμό, ενέργεια συνιδιοκτήτη όταν επιδιώκεται να αρθεί η παράνομη αυτή κατάσταση που δημιουργήθηκε (Α.Π. 599/1995). Εξάλλου, με την συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, που γίνεται επίσης με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή, μπορεί να παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση ενός κοινόκτητου πράγματος σε ένα ή περισσότερους συνιδιοκτήτες με αντίστοιχο αποκλεισμό άλλων. Στην τελευταία όμως περίπτωση το παρεχόμενο στον ιδιοκτήτη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης κοινόκτητου πράγματος της οικοδομής δεν περιέχει και εξουσία άρσης του προβλεπομένου προορισμού αυτού (Α.Π. 922/1998, Α.Π. 619/1999).
Στην κρινόμενη περίπτωση το δευτεροβάθμιο δικαστήριο της ουσίας με την προσβαλλόμενη απόφαση (Εφ. Αθ. 735/2000), ύστερα από την εκτίμηση των αποδείξεων δέχτηκε ανέλεγκτα ότι: «[…] με την κατασκευή των προαναφερομένων τοίχων στην ανατολική τους πλευρά και την τοποθέτηση ηλεκτρικής και υδραυλικής εγκαταστάσεως μεταβλήθηκε ο συνήθης προορισμός αμφοτέρων των υπό κεραμοσκεπή τμημάτων του δώματος που ανήκαν κατά χρήση στις ιδιοκτησίες των αναιρεσειόντων στην 1η αίτηση, σε πλήρως στεγασμένους βοηθητικούς των ιδιοκτησιών αυτών χώρους. Επομένως, οι κατασκευές αυτές είναι αντίθετες στις διατάξεις της συμβάσεως περί συστάσεως της οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού αυτής και του ν. 3741/1929 και έτσι είναι ανεπίτρεπτες και καθαιρετέες, ακόμη και αν είχαν γίνει με πρωτοβουλία της εργολήπτριας εταιρίας και χωρίς οι αναιρεσείοντες να το γνωρίζουν, αφού αυτοί τις διατήρησαν και εξακολουθούν έκτοτε να τις χρησιμοποιούν. […] Ενόψει, λοιπόν, των ανωτέρω περιστατικών η άσκηση του αγωγικού δικαιώματος προς καθαίρεση των προαναφερομένων τοίχων, που καθιστούν περίκλειστα τα τμήματα του υπό κεραμοσκεπή δώματος της οικοδομής, που ανήκουν στην αποκλειστική χρήση των τριών πρώτων αναιρεσειόντων και της εξ αυτών ………… και αποξήλωση της υφιστάμενης σ’ αυτά ηλεκτρικής και υδραυλικής εγκαταστάσεως δεν υπερβαίνει και μάλιστα προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος, επομένως, δεν είναι καταχρηστική κατά την έννοια του άρθρου 281 Α.Κ. […]».
Κωνσταντίνα Β. Πουρνάρα
Δικηγόρος