Η πρόταση για τη σύναψη της σύμβασης μεσιτείας μπορεί να προέρχεται και από τον μεσίτη. Δυνατή η σύναψή της και με σιωπηρές δηλώσεις (ΜΠρωτΠρεβ 242/2007, δημ. Αρμ 2008, 874=ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ)
Κατά τη διάταξη του αρθρ. 703 ΑΚ, «εκείνος που υποσχέθηκε αμοιβή σε κάποιον (μεσίτη) για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη μιας σύμβασης, έχει υποχρέωση να πληρώσει μόνον αν η σύμβαση καταρτισθεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή υπόδειξης». Πότε υπάρχει μεσολάβηση και πότε υπόδειξη δεν ορίζεται στο νόμο και εφόσον το περιεχόμενο αυτών δεν προκύπτει από τη σύμβαση, η μεσολάβηση περιλαμβάνει συνήθως κάθε πρόσφορη ενέργεια του μεσίτη, για να έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα μέρη, με σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της συμβάσεως και είναι δυνατό, αλλά δεν απαιτείται, να περιλαμβάνει επιπλέον και την παρακολούθηση από τον μεσίτη των συνεννοήσεων των μερών, τη μεταφορά ή γνωστοποίηση των προτεινομένων από το ένα μέρος στο άλλο όρων ή και τη διαπραγμάτευση των όρων αυτών, ενώ η υπόδειξη ευκαρίας είναι κάτι λιγότερο από τη μεσολάβηση, διότι με αυτήν ο μεσίτης ενημερώνει απλώς τον εντολέα του για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης προηγουμένως σ’ αυτόν δυνατότητας συνάψεως της συμβάσεως που τον ενδιαφέρει. Η εντολή προς τον μεσίτη μπορεί να αφορά μόνον τη μεσολάβηση ή μόνον την υπόδειξη ευκαιρίας ή και τις δύο. Αν η εντολή και η υπόσχεση αμοιβής δόθηκαν για την υπόδειξη ευκαιρίας και η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε με μεσολάβηση του μεσίτη, πληρούται ο σκοπός του νόμου και οφείλεται η αμοιβή, εκτός αν προκύπτει κάτι άλλο από τη σύμβαση μεσιτείας. Στην αντίστροφη περίπτωση, δηλαδή όταν η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε αποκλειστικά και μόνο για τη μεσολάβηση του μεσίτη, η κατάρτιση της συμβάσεως με απλή υπόδειξη του τελευταίου δεν αρκεί για το εναγώγιμο της αμοιβής του.
Από την ίδια διάταξη (ΑΚ 703) σαφώς προκύπτει ότι κύριες προϋποθέσεις για την εφαρμογή αυτής είναι α`) η υπόσχεση αμοιβής για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας προς σύναψη συμβάσεως και β`) η κατάρτιση της συμβάσεως ως συνέπεια της μεσολαβήσεως ή της υποδείξεως του μεσίτη. Επίσης, για να δικαιούται ο τελευταίος αμοιβή πρέπει, εκτός των ανωτέρω, να υπάρχει αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της καταρτίσεως της πράξεως, για την οποία δόθηκε η εντολή. Εξάλλου, στην εντολή προς υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη αστικής συμβάσεως δεν απαιτούνται περαιτέρω προσωπικές ενέργειες του μεσίτη, αφού αρκεί ότι έλαβε χώρα υπόδειξη ευκαιρίας και ότι η σύμβαση καταρτίστηκε λόγω της υπόδειξης αυτής, μάλιστα δε η σύναψη της συμβάσεως δεν απαιτείται να είναι αποκλειστικώς και κυρίως το προϊόν (των ενεργειών) του μεσίτη, διότι δεν αποκλείεται και παρεπόμενη ενέργεια αυτού ή άλλη δευτερεύουσα προσπάθεια του να είναι υπό ορισμένες επαρκής ή και η μόνη απαιτούμενη, όπως το γεγονός ότι ο μεσίτης έδωσε στον εντολέα του τη διεύθυνση και το όνομα του ενδιαφερομένου για τη σύναψη της σύμβασης, ώστε να καθιστά δυνατή την απευθείας διαπραγμάτευση. Απαιτείται δηλαδή για τη δημιουργία υποχρεώσεως προς καταβολή της μεσιτικής αμοιβής αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσολαβήσεως ή της υποδείξεως ευκαιρίας και της καταρτίσεως της συμβάσεως, όχι όμως και συμφωνία των οικονομικών όρων αυτής, που απόκειται στην ελευθερία συναλλακτικής δράσεως των συμβαλλομένων, εκτός αν η καταβολή της αμοιβής εξαρτήθηκε από την κατάρτιση της συμβάσεως με τους όρους που καθορίστηκαν, όπως με την επιτυχία ορισμένου τιμήματος (ΑΠ 676/2007 Α` δημοσίευση Νόμος, ΑΠ 964/2006 ΝοΒ 2006.1478, ΑΠ 965/2006 Α` δημοσίευση Νόμος, ΑΠ 1037/2006 Α` δημοσίευση Νόμος, ΑΠ 1395/2006 Α` δημοσίευση Νόμος, ΑΠ 1604/2006 Α` δημοσίευση Νόμος, ΑΠ 379/2005 ΕλλΔνη 2005.208, ΑΠ 1524.2003 ΕλλΔνη 2005.702).
Εξάλλου, κατά το αρθρ. 707 του ΑΚ, «αν η συμφωνημένη αμοιβή είναι δυσανάλογα μεγάλη, μειώνεται από το δικαστήριο, με αίτηση του οφειλέτη στο μέτρο που αρμόζει». Με τον όρο “δυσαναλόγως μεγάλη” νοείται η υπέρμετρη αμοιβή σε σχέση τόσο με τη μεσιτική παροχή και δη τους κόπους, προσπάθειες – έστω και άγονες, δαπάνες, χρονική απασχόληση, αλλά και τον τρόπο μεσολαβήσεως – επιμελείς ή αμελείς ενέργειες κλπ., όσο και με το αποκτώμενο από την επιτευχθείσα σύμβαση έννομο όφελος του εντολέα ή και το ηθικό όφελος αυτού, λαμβανομένων υπόψη και όλων των ειδικών περιστάσεων από τον χρόνο συνάψεως της μεσιτείας μέχρι του χρόνου γενέσεως της αξιώσεως για αμοιβή και των τυχόν επιτόπιων συνηθειών, όπως είναι και η συνηθισμένη αμοιβή των μεσιτών της περιοχής συνάψεως της μεσιτείας για παρόμοιες συναλλαγές, καθώς και της οικονομικής καταστάσεως των μερών, κυρίως δε της οικονομικής δυνατότητας του εντολέως (ΑΠ 379/2005 ΕλλΔνη 2005.208, ΑΠ 1037/2006 Α` δημοσίευση Νόμος, ΑΠ 1592/2005 ΕλλΔνη 2006.814).
Περαιτέρω, κατά το άρθρο 705 ΑΚ «αμοιβή λογίζεται ότι συμφωνήθηκε σιωπηρά αν η μεσολάβηση ή υπόδειξη κατά τις συνηθισμένες περιστάσεις γίνεται μόνο με αμοιβή, ή αν ανατέθηκε σε επαγγελματία μεσίτη. Αν δεν ορίστηκε το ποσό της αμοιβής, οφείλεται η αμοιβή που ισχύει κατά τη διατίμηση και, αν δεν υπάρχει διατίμηση, η αμοιβή που συνηθίζεται στον τόπο». Από τις διατάξεις αυτές συνάγεται, ότι στη σύμβαση μεσιτείας οφείλεται από τον εντολέα στο μεσίτη αμοιβή, μόνον αν η κατάρτιση της συμβάσεως ήταν συνέπεια της μεσολάβησης ή υπόδειξης του μεσίτη και ότι, αν η εντολή δόθηκε σε επαγγελματία μεσίτη και συντρέχουν οι πιο πάνω προϋποθέσεις, οφείλεται αμοιβή και αν ακόμη δεν συμφωνήθηκε (αμοιβή). Η διάταξη αυτή είναι προδήλως ενδοτικού δικαίου και, συνεπώς, αν ο εντολέας του μεσίτη επικαλεστεί και αποδείξει αντίθετη συμφωνία, που καταρτίστηκε, είτε ρητά είτε με αναφορά σε συναλλακτική συνήθεια, δεν εφαρμόζεται η διάταξη και δεν οφείλεται η απ’ αυτήν οριζόμενη αμοιβή, απορρίπτεται δε η αγωγή που εγέρθηκε γι` αυτήν (ΑΠ 1565/1986 ΝοΒ 1987.1044, ΑΠ 710/1986 ΝοΒ 1987.731). Η διάταξη αυτή περιέχει νόμιμο τεκμήριο. Έτσι, ο ενάγων μεσίτης υποχρεούται να αποδείξει μόνον τη σύμβαση της μεσιτείας, η οποία αποτελεί τη βάση της αγωγής του, όχι δε και ότι ενήργησε αυτήν με σκοπό την αμοιβή, γιατί αυτή τεκμαίρεται από το ανωτέρω άρθρο. Ο εναγόμενος εντολέας δικαιούται να ισχυρισθεί και αποδείξει ότι, στη συγκεκριμένη περίπτωση, η βούληση αμφοτέρων των μερών για τη μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας από μέρους του μεσίτη, προς σύναψη της συμβάσεως, ήταν ότι δεν οφείλεται αμοιβή, ή ότι αυτή έγινε δωρεάν (Εφθεσ 2245/1999 ΔΕΕ 2000.74).
Επιπροσθέτως, η σύμβαση μεσιτείας συνάπτεται κατά τους γενικούς κανόνες (ΑΚ 185 επ.). Η πρόταση προς σύναψη είναι δυνατό να προέρχεται από το μεσίτη. Δυνατή, επίσης, είναι η σύναψη της σύμβασης και με σιωπηρές (έμμεσες) δηλώσεις προτάσεως ή αποδοχής. Για τις τελευταίες απαραίτητη είναι συμπεριφορά περιέχουσα σαφή και μονοσήμαντη, διαγνωστή στο άλλο μέρος βούληση συνάψεως μεσιτείας. Απαραίτητο στοιχείο της σιωπηρής συνάψεως είναι η από τον ενδιαφερόμενο αποδοχή των μεσιτικών υπηρεσιών, εφόσον αυτός κατά τις αρχές της καλόπιστης συναλλαγής οφείλει να υπολογίζει ότι ο μεσίτης σε περίπτωση συνάψεως θα εγείρει αξίωση αμοιβής (βλ. Καράση, σε “Αστικό Κώδικα” Απ. Γεωργιάδη – Μιχ. Σταθόπουλου, τόμος III, ερμηνεία άρθρου 703, σελ. 702, υπό τον αριθμό 14).
Κωνσταντίνα Β. Πουρνάρα
Δικηγόρος