Αίτημα διανομής μελλόκτητων διηρεμένων ιδιοκτησιών είναι μη νόμιμο, καθόσον ναι μεν παρέχεται από τον νόμο η δυνατότητα να αποκτήσει κάποιος αποκλειστική κυριότητα σε διηρημένη ιδιοκτησία που δεν έχει ανεγερθεί, αλλά πρόκειται να ανεγερθεί, δεν του παρέχεται όμως η δυνατότητα να ζητήσει τη διανομή και των μελλόκτητων διηρημένων ιδιοκτησιών, ελλείψει αντικειμένου προς διανομή (ΜονΕφΠατρών 361/2019, δημ. ΤΝΠ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ)
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1 παρ.1 του ΝΔ 1024/1971 «περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου» ορίζεται ότι «εν τη εννοία του άρθρου 1 του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ δύναται να συσταθεί διηρημένη ιδιοκτησία και επί πλειόνων αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου ανήκοντος εις ένα ή πλείονας για τα οικόπεδα, που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλης, ως και επί ορόφων ή μερών των οικοδομημάτων τούτων, επιφυλασσομένων των πολεοδομικών διατάξεων».
Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι προϋπόθεση για τη σύσταση της κατά τη διάταξη αυτή διαιρεμένης ιδιοκτησίας, της λεγόμενης κάθετης ιδιοκτησίας, είναι η ύπαρξη δύο ή περισσοτέρων αυτοτελών οικοδομημάτων είτε ανεγερθέντων ή μελλόντων να ανεγερθούν σε ενιαίο οικόπεδο, που ανήκει σε ένα ή περισσότερους κυρίους, οπότε μπορεί να συσταθεί τέτοια χωριστή ιδιοκτησία είτε σε ολόκληρο το αυτοτελές οικοδόμημα (απλή κάθετη συνιδιοκτησία), είτε σε ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων των αυτοτελών τούτων οικοδομημάτων, οπότε συνυπάρχει κάθετη συνιδιοκτησία και οριζόντια ιδιοκτησία (σύνθετη κάθετη συνιδιοκτησία). Και στις δύο περιπτώσεις η κάθετη συνιδιοκτησία διέπεται κατά τα λοιπά από τις διατάξεις των άρθρων 1 επ. του ν. 3741/1929 «περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ, με το άρθρο 54 ΕισΝΑΚ και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, από το συνδυασμό των οποίων προκύπτει ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας η οποία αποτελεί σύνθετο, αλλά ενιαίο εμπράγματο δικαίωμα, ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα στα μέρη του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση, οι οποίες, ισχύουν απαράλλακτα και επί της κάθετης ιδιοκτησίας, καθ’ όσον ο παραπάνω ν. 1024/1971 δεν επέφερε καμία μεταβολή στη νομική κατασκευή του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας, όπως διαμορφώθηκε από τις προαναφερόμενες διατάξεις.
Από δε το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1 και 5 του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ προκύπτει ότι, επί κάθετης ιδιοκτησίας, ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα στο αυτοτελές οικοδόμημα ή σε όροφο ή διαμέρισμα αυτού, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως κατ’ ανάλογη μερίδα στα κοινά μέρη του όλου ενιαίου οικοπέδου, που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους συνιδιοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και το έδαφος του ενιαίου οικοπέδου. Εξάλλου η σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, χωρεί, σύμφωνα με το άρθρο 2 του ΝΔ 1024/1971 με σύμβαση μεταξύ του κυρίου του όλου οικοπέδου και του αποκτώντος ή μεταξύ των συγκυρίων αυτού, που υπόκειται στον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και τη μεταγραφή του, χωρίς να απαιτείται η χρήση πανηγυρικών εκφράσεων, αλλά η σχετική βούληση των προαναφερομένων μπορεί να συνταχθεί από διάφορα στοιχεία του όλου περιεχομένου της σύμβασης, μεταξύ των οποίων είναι και ο χωρισμός του ενιαίου οικοπέδου σε τμήματα και ο προσδιορισμός του κάθε τμήματος, που περιέρχεται στην αποκλειστική χρήση κάθε συνιδιοκτήτη.
Εξάλλου από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 14 του ΝΔ 3741/1929, 1002 ΑΚ και 2 του ΝΔ 1024/1971, συνάγεται ότι οι οροφοκτησίες λύονται με σύμβαση μεταξύ όλων των οροφοκτητών που υπόκειται στον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και μεταγράφεται και 2) με μονομερή εν ζωή δήλωση που γίνεται συμβολαιογραφικός και μεταγράφεται ή με διάταξη τελευταίας βούλησης εκείνου που έχει και στις δύο περιπτώσεις όλες τις οροφοκτησίες. Με δικαστική διανομή δε λύονται οι οροφοκτησίες (άρθρο 2 παρ. 3 του ν. 3741/1929) παρά μόνο αν η οικοδομή καταστραφεί ολοσχερώς ή κατά τα 3/4 της αξίας της ή αν, στην περίπτωση που η καταστροφή έχει σπουδαιότητα μικρότερη από τα 3/4 της αξίας της οικοδομής, κανένας από τους συνιδιοκτήτες δε θέλει να οικοδομήσει τα κοινά μέρη αυτών (άρθρο 9 παρ. 1-2 ν. 3741/1929)· Πλην των περιπτώσεων αυτών, δικαστική διανομή της οροφοκτησίας, που έχει ήδη νόμιμα συσταθεί δε χωράει γιατί δεν υπάρχει συγκυριότητα στους χωριστούς ορόφους ή οικοδομήματα, ούτε διανομή του εδάφους, που ανήκει στην αναγκαστική συνιδιοκτησία (βλ. σχετ. ΑΠ 1618/2013, ΕφΑθ 2212/1993, ΕφΑθ 9622/1984 δημοσιευθείσες στη ΝΟΜΟΣ). Τέλος, το αίτημα διανομής μελλόκτητων διηρημένων ιδιοκτησιών είναι μη νόμιμο, καθόσον ναι μεν παρέχεται από τον νόμο η δυνατότητα να αποκτήσει κάποιος αποκλειστική κυριότητα σε διηρημένη ιδιοκτησία που δεν έχει ανεγερθεί, αλλά πρόκειται να ανεγερθεί, δεν του παρέχεται όμως η δυνατότητα να ζητήσει τη διανομή και των μελλόκτητων διηρημένων ιδιοκτησιών, ελλείψει αντικειμένου προς διανομή (βλ. σχετ. ΑΠ 733/2010, ΑΠ 94/2010, ΑΠ 769/2008, ΕφΠειρ 52/2015, ΕφΠειρ 20/2015, ΕφΑΘ 5772/2009, ΕφΠειρ 20/2000, ΕφΑθ 2212/1993 δημοσιευθείσες στη ΝΟΜΟΣ).
Κωνσταντίνα Β. Πουρνάρα
Δικηγόρος