Κοινόχρηστος χαρακτήρας των μερών της οικοδομής σε περίπτωση αμφιβολίας, δηλ. σε περίπτωση μη αναγραφής οτιδήποτε στη σύσταση οροφοκτησίας περί αυτού
Από τις διατάξεις του ν. 3741/1929 συνάγεται ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται κύρια μεν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπόμενα δε και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδίκαια, κατ’ ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν σε κοινή απ’ όλους του οροφοκτήτες χρήση. Μεταξύ των μερών αυτών περιλαμβάνονται, κατά ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, οι καπνοδόχοι, οι αυλές, τα φρεάτια ανελκυστήρων, οι εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης, το ηλιακωτό δώμα.
Με βάση το άρθρο 2 παρ. 1 του ν. 3741/1929, που ορίζει ότι “αδιαίρετος είναι η ιδιοκτησία, επί του εδάφους, των θεμελίων, των πρωτοτοίχων, της στέγης, των καπνοδόχων, των αυλών, φρεάτων, ανελκυστήρων, βόθρων, εγκαταστάσεων κεντρικής θερμάνσεως, και παντός άλλου πράγματος χρησιμεύοντος προς κοινήν των ιδιοκτητών χρήσιν”, προσδιορίζονται τα κριτήρια υπαγωγής στην ομάδα των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής, που δεν αναφέρονται στη συμφωνία ή στο νόμο. Ειδικότερα, ο προσδιορισμός των κοινόκτητων και κοινόχρηστων αυτών μερών γίνεται είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, μεταξύ όλων των οροφοκτητών, κατά τις διατάξεις των άρθρων 4 παρ. 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, δηλαδή με σύμφωνη απόφασή τους, που πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί. Αν αυτό δε γίνει, αν δηλαδή δεν ορίζεται τίποτα από την ως άνω δικαιοπραξία ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις άνω διατάξεις. Στην τελευταία περίπτωση, κριτήριο για το χαρακτηρισμό του πράγματος ως κοινόκτητου και κοινόχρηστου, είναι ο κατά τη φύση του προορισμός για την εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών, με την κοινή από αυτούς χρήση του. Δεδομένου δε ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 επ. ν. 3741/1929, αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή τμήματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα “superficies solo cedit”, που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ. α΄ ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου, που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα, με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδίκαια από το νόμο, κατ’ εφαρμογή του ως άνω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου (ΟλΑΠ 23/2000, ΑΠ 92/2017 NOMOS, ΜονΠρΑθ 1108/2019 αδημ.).
Ειδικότερα, επί οριζοντίου ιδιοκτησίας, η κυρία είσοδος της οικοδομής, οι κλίμακες ανόδου προς το δώμα και ηλιακό δώμα (ταράτσα), εξομοιούμενο με τη στέγη της οικοδομής, αποτελούν αντικείμενο αναγκαίας συγκυριότητας και κοινόχρηστα πράγματα για όλους τους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων, καθένας από τους οποίους δικαιούται να ποιείται απόλυτη χρήση, εκτός εάν, με συμφωνία που τον δεσμεύει, αποκλείστηκε από το δικαίωμα αυτό, το οποίο διαφυλάχθηκε για μερικούς μόνο από τους ιδιοκτήτες. Επιτρέπεται δε, κατά παρέκκλιση από τα οριζόμενα με την ενδοτικής φύσης διάταξη του άρθρου 2 του ν. 3741/1929, με ειδική μεταξύ των συνιδιοκτητών του εδάφους, συμφωνία, που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχωρίζεται στα βιβλία μεταγραφών, το δικαίωμα να παραχωρηθεί αποκλειστικά σε κάποιους από τους συνιδιοκτήτες ή και σε έναν από αυτούς η χρήση σε κάποιο από αυτά τα κοινά μέρη, οπότε η χρήση του δεν ανήκει σε όλους από κοινού τους συνιδιοκτήτες του εδάφους (ΟλΑΠ 5/1991, ΟλΑΠ 7/1992, ΑΠ 92/2017, ΑΠ 892/2015, ΑΠ 1250/2011, NOMOS).
Ευγενία Φωτοπούλου
Δικηγόρος
info@efotopoulou.gr