Σε περίπτωση κληρονομικής διαδοχής, για την οποία δεν έχει συνταχθεί δήλωση αποδοχής κληρονομίας και συνεπώς δεν έχει σημειωθεί η διαδοχή και ο τίτλος κτήσης στο κτηματολογικό φύλλο, η διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής μπορεί να γίνει με δύο τρόπους (ΕφΚρητ 10/2021, δημ. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ)
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1 παρ. 2 εδ. α’ και 3, 4 παρ. 1, 6 παρ. 1 και 2, 7 παρ. 3, 7Α παρ. 1 περ. α’ εδ. α’ και β’ και 17 παρ. 4 του ν. 2664/1998, όπως ισχύει προκύπτουν τα εξής: Στο Εθνικό Κτηματολόγιο καταχωρούνται νομικές και τεχνικές πληροφορίες που αποσκοπούν στον ακριβή καθορισμό των ορίων των ακινήτων και στη δημοσιότητα των εγγραπτέων στα κτηματολογικά βιβλία δικαιωμάτων και βαρών, με τρόπο που διασφαλίζει τη δημόσια πίστη, προστατεύοντας κάθε καλόπιστο συναλλασσόμενο που στηρίζεται στις κτηματολογικές εγγραφές.
Από την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου σε κάθε μία από τις κατά τον ν. 2308/1995 κτηματογραφούμενες περιοχές αντικαθίσταται το υφιστάμενο έως τότε στις περιοχές αυτές σύστημα μεταγραφών και υποθηκών. Υπό τον όρο “πρώτες εγγραφές” νοούνται εκείνες που καταχωρούνται ως αρχικές εγγραφές στο κτηματολογικό βιβλίο, κατά μεταφορά από τους κτηματολογικούς πίνακες. Οι πρώτες εγγραφές, επί των οποίων στηρίζεται κάθε μεταγενέστερη εγγραφή, αποτελούν πράξη δημόσιας αρχής με διαπιστωτικό χαρακτήρα των υφιστάμενων κατά την έναρξη του Εθνικού Κτηματολογίου σε μία περιοχή εμπράγματων δικαιωμάτων, που μετά την οριστικοποίησή τους κατά το άρθρο 7 του ίδιου νόμου παράγουν αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας (ΑΠ 1500/2013 ΝΟΜΟΣ).
Σε περίπτωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής ως προς τον δικαιούχο εμπράγματου δικαιώματος στα κτηματολογικά βιβλία, όταν δηλαδή στο κτηματολογικό φύλλο και δη στις πρώτες εγγραφές αναγράφεται ως δικαιούχος κυριότητας (ή ενδεχομένως άλλου εμπράγματου δικαιώματος) διαφορετικό πρόσωπο από τον πραγματικό δικαιούχο, μπορεί όποιος έχει έννομο συμφέρον (ο πραγματικός κύριος, ο καθολικός ή ειδικός του διάδοχος, ο δανειστής του κ.λπ.), στρεφόμενος κατά του αναγραφόμενου στο κτηματολογικό φύλλο ως κυρίου ή των καθολικών του διαδόχων και σε περίπτωση που εχώρησε μεταβίβαση και κατά του ειδικού διαδόχου, να ζητήσει την αναγνώριση του προσβαλλόμενου με την ανακριβή εγγραφή δικαιώματος και τη διόρθωση της πρώτης εγγραφής (ΕφΘεσ 1067/2010, Αρμ 2011/600). Εάν μάλιστα το ακίνητο που αφορά η ανακριβής εγγραφή κατέχεται από τον εναγόμενο, τότε η σχετική αγωγή θα έχει και διεκδικητικό χαρακτήρα, με την έννοια και της απόδοσης του επιδίκου στον ενάγοντα. Η εν λόγω αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 του ν. 2664/1998 απευθύνεται ενώπιον του αρμόδιου καθ’ ύλην και κατά τόπο πρωτοδικείου (μονομελούς ή πολυμελούς), δικάζοντος κατά την τακτική διαδικασία. Η διόρθωση των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών γίνεται εφόσον η εκδοθησόμενη επί της αγωγής του άρθρου 6 παρ. 2 απόφαση καταστεί αμετάκλητη, έκτοτε δε δημιουργεί αμάχητο τεκμήριο ακριβείας. Για να αποφανθεί το δικαστήριο υπέρ της ουσιαστικής βασιμότητας της εν λόγω αγωγής, θα πρέπει να αποδειχθεί ότι ο ενάγων – πραγματικός δικαιούχος απέκτησε την κυριότητα του επιδίκου ακινήτου με κάποιο νόμιμο τρόπο, ήτοι παράγωγο ή πρωτότυπο, κατά το χρονικό διάστημα πριν την έναρξη λειτουργίας του Εθνικού Κτηματολογίου σε μία περιοχή και είχε αυτή (κυριότητα) στο συγκεκριμένο χρονικό σημείο (έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου, όπως καθορίστηκε με σχετική απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε.) και όχι κατά την έγερση της αγωγής του άρθρου 6 παρ. 2 (ΑΠ 1342/2015 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 618/2015, ΕλλΔ/νη 2017/123, ΕφΠατρ 226/2012 ΝΟΜΟΣ, ΕφΛαρ 179/2012, Δικογραφία 2012/336). Επομένως, αν ο επικαλούμενος τρόπος κτήσης είναι η χρησικτησία, τότε η επικαλούμενη χρησιδεσπόζουσα νομή θα πρέπει να έχει συμπληρωθεί πριν την έναρξη ισχύος του Εθνικού Κτηματολογίου στη συγκεκριμένη περιοχή (ΕφΑθ 600/2016, ΕλλΔ/νη 2017/125, ΕφΑθ 618/2015, ΕλλΔ/νη 2017/123, ΕφΘρ 96/2015 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠατρ 226/2012 ό.π., ΕφΛαρ 179/2012 ό.π).
Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 7Α παρ. 1 περ. α’ του ν. 2664/1998, μέχρι την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών δεν εμποδίζεται η μεταβίβαση των μη καταχωρηθέντων σε αυτές (πρώτες εγγραφές) δικαιωμάτων. Συγκεκριμένα, ο δικαιούχος μη καταχωρηθέντος στις πρώτες εγγραφές δικαιώματος κυριότητας μπορεί να μεταβιβάσει αυτό σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις του Αστικού Κώδικα, χωρίς να απαιτείται και η τήρηση της τυχόν προβλεπόμενης στις διατάξεις αυτές προϋπόθεσης της εγγραφής της σχετικής πράξης στο Κτηματολόγιο, εφόσον δε ο μεταβιβάζων δεν έχει ασκήσει και καταχωρήσει στο οικείο κτηματολογικό φύλλο την προαναφερθείσα αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 για τη διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής, την πιο πάνω υποχρέωση εγγραφής της μεταβιβαστικής πράξης αναπληρώνει η εκ μέρους του αποκτώντος άσκηση και η με επιμέλειά του καταχώριση της αγωγής αυτής στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου. Έως ότου καταστεί αμετάκλητη η σχετικώς εκδοθείσα απόφαση επί της παραπάνω αγωγής (άρθρο 7 του ν. 2664/1998), τυχόν μεταβίβαση του ανακριβώς καταχωρηθέντος δικαιώματος τελεί υπό την αναβλητική αίρεση αυτής, της αμετάκλητης δηλαδή απόφασης που δέχεται την αγωγή.
Ειδικότερα, σε περίπτωση κληρονομικής διαδοχής, για την οποία δεν έχει συνταχθεί δήλωση αποδοχής κληρονομίας και συνεπώς δεν έχει σημειωθεί η διαδοχή και ο τίτλος κτήσης στο κτηματολογικό φύλλο, η διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής μπορεί να γίνει με δύο τρόπους:
α) Ο επικαλούμενος ότι έχει εγγραπτέο δικαίωμα από κληρονομική διαδοχή ασκεί – ως έχων έννομο συμφέρον – την αίτηση του άρθρου 6 παρ. 2 και ζητεί τη διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής με αίτημα να αναγραφεί ως δικαιούχος του δικαιώματος ο κληρονομούμενος, από τον οποίο και αντλεί το επικαλούμενο εγγραπτέο δικαίωμα, λόγω κληρονομικής διαδοχής. Στη συνέχεια και αφού εκδοθεί η τελεσίδικη απόφαση και γίνει η διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής με την εγγραφή του κληρονομούμενου στο κτηματολογικό φύλλο, προβαίνει σε αποδοχή κληρονομίας, την οποία εγγράφει ως μεταγενέστερη εγγραφή κατά το άρθρο 12 παρ. 1 περ. ζ’.
β) Ο επικαλούμενος κληρονομικό δικαίωμα κάνει χρήση των διατάξεων του άρθρου 7Α παρ. 1 εδ. α’ και 7 παρ. 3 του ν. 2664/1998 και συγκεκριμένα i) ο κληρονόμος προβαίνει σε δήλωση αποδοχής της κληρονομίας με τη χρήση του υπάρχοντος κτηματολογικού αποσπάσματος, ii) ασκεί κατά περίπτωση την αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 ή την αίτηση του άρθρου 6 παρ. 3 του ν. 2664/1998 για τη διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής περιλαμβάνοντας στη νομιμοποίησή του την προηγηθείσα αποδοχή κληρονομίας και iii) εγγράφει ταυτόχρονα με την αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 ή την αίτηση του άρθρου 6 παρ. 3 στο οικείο κτηματολογικό φύλλο τη δήλωση αποδοχής της κληρονομίας σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 7Α παρ. 1. Η εγγραφή αυτή είναι προσωρινή και τελεί υπό την αίρεση της αποδοχής της αίτησης ή της αγωγής και οριστικοποιείται μόλις καταστεί αμετάκλητη η απόφαση που δέχεται ή απορρίπτει την αγωγή ή την αίτηση. Η διορθωμένη κατά τον τρόπο αυτό εγγραφή καθίσταται οριστική και παράγει το προβλεπόμενο στην παρ. 1 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 αμάχητο τεκμήριο υπέρ των φερόμενων με τις εγγραφές αυτές ως δικαιούχων για τα δικαιώματα στα οποία αυτές αφορούν μετά την έκδοση της απόφασης επί της αγωγής ή της αίτησης.
Η αγωγή ή η αίτηση για τη διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής, όπως ήδη εκτέθηκε, ασκείται από τους κληρονόμους αυτού ή από όποιον έχει έννομο συμφέρον και έχει ως αίτημα τη διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής και την εγγραφή του αληθούς δικαιούχου του δικαιώματος στο οικείο κτηματολογικό φύλλο κατά τον χρόνο των πρώτων εγγραφών. Η διατύπωση του αιτήματος για τη διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής και την εγγραφή του αληθούς δικαιούχου του δικαιώματος στο οικείο κτηματολογικό φύλλο κατά το χρόνο των πρώτων εγγραφών έχει άμεση σχέση και συναρτάται με τον χρόνο θανάτου του κληρονομουμένου και συγκεκριμένα αν αυτός συνέβη πριν ή μετά την έναρξη λειτουργίας του οικείου κτηματολογικού γραφείου. Και τούτο διότι η κτήση κυριότητας με κληρονομική διαδοχή έχει την ιδιαιτερότητα ότι, ανεξάρτητα από τον χρόνο σύνταξης του σχετικού εγγράφου για την αποδοχή κληρονομίας, αυτή ανατρέχει πάντοτε στον χρόνο επαγωγής (ex tunc), που είναι ο θάνατος του κληρονομουμένου, κατά τα άρθρα 1193, 1195, 1198, 1199 και 1845 ΑΚ, άσχετα με τον χρόνο μεταγραφής (υπό το καθεστώς των Υποθηκοφυλακείων) ή εγγραφής (υπό το καθεστώς του Κτηματολογίου) του σχετικού εγγράφου αποδοχής κληρονομίας. Συνεπώς, αν ο θάνατος του κληρονομουμένου επήλθε μετά την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου, ο αποβιώσας δηλαδή κατά τον χρόνο έναρξης αυτού ήταν εν ζωή, τότε δικαιούχος του εγγραπτέου δικαιώματος είναι ο κληρονομούμενος και με την αίτηση θα ζητείται η αναγραφή των στοιχείων του κληρονομουμένου στο κτηματολογικό φύλλο. Αν αντίθετα ο θάνατος του κληρονομουμένου επήλθε πριν από την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου, τότε δικαιούχοι του εγγραπτέου δικαιώματος είναι οι κληρονόμοι αυτού, δεδομένου ότι δεν νοείται να είναι φορέας εμπράγματων δικαιωμάτων πρόσωπο που δεν υπάρχει και με την αίτηση θα ζητείται η αναγραφή στο κτηματολογικό φύλλο των κληρονόμων του αποβιώσαντος με αιτία κτήσης την κληρονομική διαδοχή και τίτλο κτήσης την ήδη εγγραφείσα κατ` άρθρο 7Α πράξη δήλωσης αποδοχής κληρονομίας (ΑΠ 690/2018 ΝΟΜΟΣ).
Κωνσταντίνα Β. Πουρνάρα
Δικηγόρος