Το δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος λόγω πραγματικού ελαττώματος

Από τις διατάξεις των άρθρων 574, 575 και 576 ΑΚ που έχουν εφαρμογή κατ` άρθρο 29 του νόμου 813/1978 (ήδη δε, άρθρο 44 του π.δ/τος 44/1995) και στις εμπορικές μισθώσεις, προκύπτει ότι με τη σύμβαση της μίσθωσης ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο για χρήση αυτή καθ` όλη τη διάρκεια της σύμβασης, ο δε μισθωτής έχει την υποχρέωση ως αντάλλαγμα να καταβάλλει στον εκμισθωτή το μίσθωμα που συμφωνήθηκε. Εάν κατά το χρόνο παράδοσης του μισθίου στο μισθωτή αυτό έχει, ή εάν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίσει, ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα), ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και εάν λείπει από το μίσθιο μία συμφωνημένη ιδιότητα ή εάν έλειψε μία τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση. Το δικαίωμα του μισθωτή για τη μείωση του μισθώματος προϋποθέτει όχι απλώς την ύπαρξη του ελαττώματος ή την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας του μισθίου, αλλά την ελάττωση της χρήσης του ως συνέπεια αυτών, χωρεί δε η μείωση κατά ποσοστό ανάλογο προς το βαθμό της ελάττωσης της χρήσης και για όσο χρόνο διαρκεί η κατάσταση αυτή. Επομένως, ο μισθωτής, εναγόμενος από τον εκμισθωτή για την καταβολή του μισθώματος, για να απαλλαγεί από την υποχρέωσή του αυτή, αρκεί, κατ` ένσταση, να ισχυριστεί και να αποδείξει ότι εξαιτίας πραγματικού ελαττώματος του μισθίου πράγματος, εμποδίζεται η ελεύθερη και ανενόχλητη χρήση αυτού, σε τέτοιο βαθμό ώστε το από τη σύμβαση μίσθωσης δικαίωμά του προς χρήση να είναι πλέον χωρίς περιεχόμενο (ΕφΑθ1277/2021).

Ως βάση για τη μείωση λαμβάνεται η αξία του μισθώματος το οποίο μειώνεται κατά την υφιστάμενη αναλογία μεταξύ της χρήσης που παρακωλύθηκε (εν μέρει) λόγω του ελαττώματος και της αξίας της χρήσης του μισθίου που αντιστοιχεί στην κατάσταση του μισθίου με το ελάττωμα. Για την εξεύρεση της μείωσης αυτής το Δικαστήριο εκτιμά καταρχήν τη μισθωτική αξία του ελαττωματικού μισθίου και ακολούθως εκτιμά αυτή σε φυσική κατάσταση (δίχως το ελάττωμα) και διαπιστώνει την υφιστάμενη αναλογία μεταξύ των δύο αυτών εκτιμήσεων. Πρέπει δε και οι δύο αυτές μισθωτικές αξίες, αφενός μεν δίχως το ελάττωμα, αφετέρου δε με το ελάττωμα, να εκτιμηθούν για τον ίδιο χρόνο με ίδιο κόστος ζωής (το χρόνο παράδοσης του μισθίου ή κατά τη διάρκεια της μίσθωσης), οπότε η μεταξύ τους αναλογία, κατά την οποία θα μειωθεί το μίσθωμα, είναι σταθερή (ΑΠ 605/2001, ΕΦΔωδ 74/2004, ΕφΑθ 3566/2006, ΕφΑθ 6631/2008, δημοσιευμένες στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ, Κατράς, Αστικές και νέες εμπορικές μισθώσεις, τρίτη έκδοση, 2020, πργ. 23.Β.3,4 και 5.1, σελ. 292-293). Συνακόλουθα, το ποσό, κατά το οποίο θα μειωθεί το μίσθωμα, είναι ανάλογο με την ελαττωματικότητα του μισθίου, το βαθμό παρακώλυσης της χρήσης και τη διάρκεια. Λαμβάνεται υπόψη το συμφωνημένο μίσθωμα (μ), η αξία του μισθίου χωρίς το ελάττωμα (α), η αξία με το ελάττωμα (ε) και με τη μέθοδο του σχετικού υπολογισμού το ζητούμενο μισθωμένο μίσθωμα (χ), θα είναι ίσο με το (μ) επί το (ε) δια το (α) [χ=μ.ε/α (Παντελίδου, σε Γεωργιάδη ΣΕΑΚ, άρθρο 576 αριθ. 14, σελ. 1131, Κορνηλάκης, Ειδικό ενοχικό δίκαιο ΙΙ, 2005, πργ. 133.3.lV.3, σελ. 151-152, Παπαδάκης, Αγωγές απόδοσης μισθίου, τρίτη έκδοση, πρώτος τόμος, 2006, πργ. 30/5, αριθ. 782-783, σελ. 266-267), αντίστοιχα όπως και στην περίπτωση της μείωσης του τιμήματος στην πώληση (για την οποία -μείωση- βλ. Κορνηλάκη, Ειδικό ενοχικό δίκαιο Ι, 2002, πργ.45.ΙΙ, σελ. 268-269).

Αγγελική Λιγοψυχάκη, ασκ. δικηγόρος

Email: info@efotopoulou.gr