Κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι χώροι πολυκατοικίας: πότε επέρχεται βλαπτική χρήση και μεταβολή του συνήθους προορισμού του κοινόκτητου χώρου, ακόμα και σε περίπτωση που υφίσταται δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης
Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 3, 4 παρ. 1, 5 περ. α`, 13 του ν. 3741/1929, 785, 787, 1002 και 1117 ΑΚ προκύπτει ότι κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος οικοδομής, για την οποία έχει συσταθεί εγκύρως οριζόντια ιδιοκτησία, δικαιούται, λόγω της αναγκαίας συγκυριότητάς του επί των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και ο ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου, να κάνει απόλυτη χρήση τούτων, αρκεί να μη βλάπτει τα αντίστοιχα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών και να μη μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό των μερών αυτών, εκτός αν, με δεσμευτική γι’ αυτόν δικαιοπρακτική ρύθμιση, το δικαίωμα αυτό έχει παραχωρηθεί αποκλειστικώς σε έναν ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της οικοδομής. Αν και πότε θίγονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών ή υπάρχει μεταβολή του συνήθους προορισμού των κοινών μερών με τη χρήση τους από ορισμένους συνιδιοκτήτες, κρίνεται, κατά περίπτωση, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες και στο πλαίσιο του γενικότερου συμφέροντος της ομαλής λειτουργίας της σχέσεως της οροφοκτησίας.
Ειδικότερα, βλαπτική για τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών είναι η χρήση που εμποδίζει ή δυσχεραίνει υπερμέτρως αυτούς στη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους ή και στη σύγχρηση των κοινών μερών, ενώ μεταβολή του συνήθους προορισμού προκαλείται όταν η συγκεκριμένη χρήση αλλοιώνει τον προορισμό των κοινών μερών, που ορίζεται με δικαιοπρακτική ρύθμιση ή, σε περίπτωση ελλείψεώς της, προκύπτει από τη φύση των πραγμάτων και τον σκοπό που αυτά υπηρετούν κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας στη λειτουργία της οροφοκτησίας, καθώς και από τις συνθήκες της συγκεκριμένης περιπτώσεις. Έτσι, η «χρήση», με την οποία βλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών ή και επέρχεται μεταβολή του συνήθους προορισμού των κοινών μερών, είναι αόριστη νομική έννοια, η εξειδίκευση της οποίας από το δικαστήριο της ουσίας υπόκειται σε αναιρετικό έλεγχο. Εξάλλου, κάθε ιδιοκτήτης, εφόσον βλάπτεται από μια τέτοια χρήση, έχει το δικαίωμα να ζητήσει με αγωγή την επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση (βλ. ΑΠ 357/2006).
Επιπλέον, όπως δε προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρων 2 παρ.1,3 και 5 εδαφ. α` του Ν.3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, επί χωριστής κυριότητας ο κύριος του αυτοτελούς οικοδομήματος ή ορόφου αυτού, εφόσον δεν υφίσταται κανονισμός ή δεν ορίζεται σε τούτον διαφορετικά, έχει όλες τις εξουσίες που απορρέουν από την κυριότητα, μεταξύ των οποίων και αυτή της ενέργειας πάσης μεταβολής ή προσθήκης στο αυτοτελές οικοδόμημα, όροφο αυτού κλπ., αρκεί να μη παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτητών και να μην ελαττώνει την ασφάλεια τούτων ή του οικοδομήματος, όπως επίσης μπορεί να κάνει απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων με τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών ιδιοκτητών, ούτε να μεταβάλλει τον συνηθισμένο προορισμό των κοινών αυτών πραγμάτων. Τέτοια μεταβολή μπορεί να επέλθει μόνο με κοινή απόφαση όλων των συνιδιοκτητών.
Περαιτέρω και επί διαιρεμένης κυριότητας επί αυτοτελών οικοδομών, ορόφων ή διαμερισμάτων τούτων, που ανεγείρονται επί ενιαίου οικοπέδου, το έδαφος των οικοδομών, αλλά και ο ακάλυπτος χώρος (αυλή, πρασιά, κήπος, προκήπιο, έδαφος φωταγωγού) είναι αναγκαίως εκ του νόμου κοινό, για όλους τους ιδιοκτήτες των αυτοτελών οικοδομημάτων, ορόφων αυτών κλπ, έστω και αν μερικοί απ’ αυτούς δεν εξυπηρετούνται δια τούτων. Έτσι, κάθε συνιδιοκτήτης, εφόσον από τις ενέργειες άλλου συνιδιοκτήτη παραβλάπτεται στη χρήση των κοινών πραγμάτων και μειώνεται η ασφάλεια της οικοδομής, έχει το δικαίωμα να ζητήσει με αγωγή την επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση. Το δικαίωμα δε αυτό ασκείται σύμφωνα με τις ανωτέρω διατάξεις του νόμου, και δεν ασκείται καταχρηστικά ακόμη και αν πέρασαν πολλά έτη από τις βλαπτικές ενέργειες (βλ. ΑΠ 463/2003).
Άννα Ρεγκούτα, Δικηγόρος
e-mail: info@efotopoulou.gr