Μίσθωση ακινήτου – Η παροχή του μισθώματος είναι διαιρετή τόσο ενεργητικά όσο και παθητικά – Πρακτική εφαρμογή της άνω αρχής επί πλειόνων εκμισθωτών ή μισθωτών ακινήτου
Η παροχή του μισθώματος είναι διαιρετή τόσο ενεργητικά όσο και παθητικά. Αυτό σημαίνει ότι, αν υπάρχουν περισσότεροι μισθωτές, αυτοί, σε περίπτωση αμφιβολίας, υποχρεούνται να καταβάλουν συμμέτρως το μίσθωμα, ο, δε, εκμισθωτής μπορεί να απαιτήσει από τον μισθωτή την αναλογία του. Αντίστοιχα, αν υπάρχουν περισσότεροι εκμισθωτές, καθένας από αυτούς δικαιούται, σύμφωνα με τον κανόνα του άρθρου 480 ΑΚ, να ζητήσει την καταβολή του μισθώματος στο ποσοστό που αντιστοιχεί στην ιδανική του μερίδα επί του κοινού πράγματος και σε περίπτωση αμφιβολίας οι μερίδες λογίζονται ίσες (ΕφΑθ 215/2022 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Ως εκ τούτου, στην περίπτωση άσκησης από περισσότερους εκμισθωτές αγωγής για καταβολή καθυστερούμενων μισθωμάτων δεν είναι αόριστη η αγωγή (άρθρο 216 ΚΠολΔ), αν δεν προσδιορίζεται το ποσοστό (μερίδιο) της αξίωσης κάθε ενάγοντος εκμισθωτή και δεν διατυπώνεται αίτημα για σύμμετρη ικανοποίηση αυτών, καθότι με βάση τον παραπάνω ερμηνευτικό κανόνα οι εκμισθωτές, αν δεν προκύπτει κάτι άλλο, δικαιούνται ίσο τμήμα της παροχής (ΑΠ 846/98 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 317/2016, ΕφΠειρ 158/2014, ΕφΠειρ 638/1992 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Συνεκμίσθωση υπάρχει όταν το μίσθιο πράγμα, κινητό ή ακίνητο, ανήκει σε περισσότερους κατά συγκυριότητα (άρθρο 1113 ΑΚ), οι οποίοι το εκμισθώνουν σε άλλον (έναν ή περισσοτέρους), το ίδιο, δε, ισχύει, αν αντί για τη συγκυριότητα, υπάρχει άλλο δικαίωμα, όπως συννομή (άρθρο 994 ΑΚ). Δεν αποκλείεται όμως οι συνεκμισθωτές να μην έχουν κανένα νόμιμο δικαίωμα στο μισθωμένο πράγμα, οπότε πρόκειται για εκμίσθωση αλλότριου πράγματος, η οποία είναι νόμιμη, αφού η μίσθωση είναι ενοχική σχέση και η εκ μέρους του εκμισθωτή ανυπαρξία κυριότητας ή άλλου εμπραγμάτου δικαιώματος επί του μισθίου δεν ασκεί κατ’ αρχήν καμία επιρροή στο κύρος και τη λειτουργία της μισθωτικής σύμβασης.
Σε όλες τις ως άνω περιπτώσεις συνεκμίσθωσης, μεταξύ των πολλών συνεκμισθωτών, η μίσθωση, σε σχέση με τη ρύθμιση των εσωτερικών σχέσεων αυτών, διέπεται από τις περί κοινωνίας διατάξεις των άρθρων 785 επόμ. ΑΚ, δεδομένου ότι η παραχώρηση της χρήσης του μισθίου είναι αδιαίρετη, στον βαθμό που η σωματική παράδοση του μισθωμένου πράγματος δεν είναι δεκτική μερισμού. Οι διατάξεις αυτές κάνουν διάκριση μεταξύ πράξεων διάθεσης (άρθρο 793 ΑΚ) και πράξεων διοίκησης και διαχείρισης (άρθρο 788 επόμ. ΑΚ), μεταξύ, δε, των πράξεων διαχείρισης, αναφορικά πάντοτε με τη μίσθωση, συγκαταλέγονται η σύναψη της μίσθωσης, η καταγγελία αυτής και η άσκηση της αγωγής για απόδοση του μισθίου. Οι εν λόγω πράξεις διαχείρισης, για να είναι έγκυρες, πρέπει να ενεργούνται είτε από κοινού από όλους τους συνεκμισθωτές – κοινωνούς (άρθρο 788 ΑΚ), είτε από αυτούς που διαθέτουν την πλειοψηφία των μερίδων, οι οποίες, σε περίπτωση αμφιβολίας, είναι ίσες (άρθρα 789 και 785 εδάφ. β΄ ΑΚ), είτε από τον τυχόν διορισμένο διαχειριστή της κοινωνίας (άρθρο 790 ΑΚ), ενώ η απόφαση της πλειοψηφίας των κοινωνών, ληφθείσα στο πλαίσιο του άρθρου 789 ΑΚ, δεν αφορά μόνο τις εσωτερικές σχέσεις αυτών, αλλά ενέχει και εξουσία αντιπροσώπευσης και συνακόλουθα δεσμεύει όλους τους κοινωνούς, δηλαδή ακόμα και εκείνους που διαφώνησαν ή μειοψήφησαν, αλλά και εκείνους που δεν έλαβαν μέρος στη διαμόρφωση αυτής (ΑΠ 665/2008 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1259/2007 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 255/2000 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Κοινωνός, που διαθέτει ποσοστό ακριβώς 50%, δεν έχει δικαίωμα να επιχειρήσει μόνος οποιαδήποτε από τις προαναφερόμενες πράξεις διαχείρισης, οπότε, αν δεν συμφωνούν οι κοινωνοί που διαθέτουν τις υπόλοιπες μερίδες για τον σχηματισμό πλειοψηφίας, δεν μένει άλλη λύση παρά ο διορισμός, από τους ίδιους τους κοινωνούς ή, αν διαφωνούν, από το Δικαστήριο, διαχειριστή, ο οποίος είναι γενικός εντολοδόχος όλων των κοινωνών και ασκεί τις πράξεις αυτές για λογαριασμό όλων.
Περαιτέρω, όσον αφορά την αγωγή για την απόδοση της χρήσης του μισθίου, πρέπει να σημειωθεί ότι η αγωγή αυτή επιβάλλεται, κατά τη διάταξη του άρθρου 495 παρ. 1 ΑΚ, να έχει ως αίτημα, στις περιπτώσεις συνεκμίσθωσης του μισθίου και λόγω του αδιαίρετου της χρήσης αυτού, την απόδοση τούτου σε όλους τους συνεκμισθωτές – κοινωνούς ενάγοντες από κοινού, οι οποίοι τελούν μεταξύ τους σε σχέση αναγκαστικής ομοδικίας, αφού, λόγω ακριβώς του αδιαίρετου της ενοχής, δεν νοείται μερική απόδοση του μισθίου.
Ενόψει, λοιπόν, των προαναφερθέντων, αν ο κοινωνός, που διαθέτει ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου επί του μισθίου ακινήτου, καταγγείλει, μόνος αυτός, τη μίσθωση αορίστου χρόνου, η καταγγελία είναι άκυρη και δεν επιφέρει τα έννομα αυτής αποτελέσματα, δηλαδή τη λήξη της μίσθωσης, γεγονός που συνακόλουθα καθιστά απορριπτέα ως αβάσιμη και τη σχετική αγωγή για την απόδοση της χρήσης του μισθίου, αγωγή, η οποία είναι επίσης απορριπτέα και στην περίπτωση που η καταγγελία της μίσθωσης έγινε μεν από την πλειοψηφία των συνεκμισθωτών κοινωνών ή τον διορισθέντα διαχειριστή, πλην όμως την αγωγή αυτή άσκησε μόνο ο ένας από τους κοινωνούς -συνεκμισθωτές, ζητώντας μάλιστα την απόδοση της χρήσης του μισθίου σε αυτόν και όχι σε όλους τους συνεκμισθωτές από κοινού (ΜΠρΛαμ 184/2024 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Αγγελική Πολυδώρου, Δικηγόρος
e-mail: info@efotopoulou.gr