Υπομίσθωση στο πλαίσιο εμπορικής μίσθωσης – Υποχρέωση απόδοσης του υπομισθωτή – Σύναψη μίσθωσης από εκμισθωτή που δεν είχε δικαίωμα σε εκμίσθωση

Κατά τις συνδυασμένες διατάξεις των αρθρ. 361, 574 και 593 Α.Κ., υπομίσθωση είναι η δυνάμενη κατ` άρθρο 11 Π.Δ. 35/1995 να συμφωνηθεί μεταξύ των μερών και στην εμπορικής μίσθωσης σύμβαση, με την οποία ο μισθωτής ενεργώντας ως εκμισθωτής, παραχωρεί τη χρήση του μισθίου, την οποία απέκτησε, με την κύρια μίσθωση, σε τρίτο (υπομισθωτή), με ορισμένο αντάλλαγμα και για ορισμένο χρόνο (Α.Π. 569/1996). Η ενοχική σχέση της υπομίσθωσης είναι παρεπόμενη αναφορικά προς την κύρια μίσθωση, από την οποία και εξαρτάται, με αποτέλεσμα αν αυτή η τελευταία είναι για οποιονδήποτε λόγο άκυρη, να μην μπορεί η υπομίσθωση λόγω ακριβώς του παρεπομένου χαρακτήρα της, να προβληθεί έναντι του εκμισθωτή, ακόμα και αν η ίδια είναι μεταξύ υπεκμισθωτή και υπομισθωτή κατά πάντα έγκυρη. Ο υπομισθωτής δεν προστατεύεται αυτοτελώς έναντι του εκμισθωτή. Έτσι αν υπάρχει υπομίσθωση, ο εκμισθωτής μπορεί να απαιτήσει το μίσθιο από τον υπομισθωτή (ΑΠ 306/2014).

Οπως έχει γίνει δεκτό (Ολ. Α.Π. 14/92 Α.Π.1442/92) κατά την καθοιονδήποτε τρόπο λήξη της κύριας αστικής ή εμπορικής σύμβασης μισθώσεως, ο εκμισθωτής δικαιούται, κατά τη διάταξη του αρθρ. 599§2 Α.Κ. να απαιτήσει το μίσθιο ακίνητο, όχι μόνον από τον μισθωτή, αλλά και από τον μη συνδεόμενο μετ` αυτού δια συμβάσεως υπομισθωτή, έστω και αν η μεταξύ του μισθωτού και υπομισθωτού σύμβαση υπομισθώσεως είναι εκ των εις τα αρθρ. 1,2 του Ν. 813/78 διαλαμβανομένων. Αυτό επιτρέπεται ανεξαρτήτως, αν επετράπη η υπομίσθωση ή αν έληξε ή προστατεύεται από το Π.Δ. 34/1995, ως εμπορική (Γνμδ ΝΣΚ 152/2016 ΝΟΜΟΣ). Θεωρείται μορφή «απολυτοποίησης» ενοχικού δικαιώματος. Εξάλλου κατά την κρ. γνώμη μισθωτής και υπομισθωτής ενέχονται για την απόδοση εις ολόκληρον (Παπαδάκης Ι, αρ. 2202). Ο εκμισθωτής μπορεί να εναγάγει κατ’ αρέσκεια είτε μόνον τον μισθωτή και να εκτελέσει κατά του υπομισθωτή (ΚΠολΔ 325 εδ. 1 αρ. 3, 616) ή και τον μισθωτή και τον υπομισθωτή ή μόνο τον υπομισθωτή. Σε κάθε περίπτωση η απόφαση απόδοσης εκτελείται και κατά του υπομισθωτή (ΚΠολΔ 616, ΑΠ 957/1974 ΝοΒ 1975, 596). Ο υπομισθωτής μπορεί να προτείνει εναντίον του εκμισθωτή ενστάσεις του μισθωτή-υπεκμισθωτή π.χ. ότι η κύρια μίσθωση δεν έληξε (Παπαδάκης Ι, αρ 2221 επ., που δικαιολογεί τη λύση αυτή με την ΑΚ 494 σε συνδ. με 481-484), όχι τις δικές του κατά του μισθωτή, π.χ. ότι δεν οφείλεται το υπομίσθωμα (Γεωργιάδης, Α. Σύντομη Ερμηνεία του ΑΚ, Π.Ν. Σάκκουλας, 2023 σελ. 1374).

Περαιτέρω, κατά την ΑΠ 306/2014 αν η μίσθωση συναφθεί από εκμισθωτή που δεν είχε δικαίωμα σε εκμίσθωση, τότε η μίσθωση δεσμεύει τον αληθή κύριο ή νομέα κατ’ αρθρ. 14§ 1 του Π.Δ. 34/1995, μόνον εφόσον συντρέχουν οι εξής προϋποθέσεις: α) ο μισθωτής να έχει την πεποίθηση ότι ο εκμισθωτής δικαιούται σε εκμίσθωση, δηλαδή να αγνοεί ανυπαιτίως τα δικαιώματα τρίτων στο μίσθιο ή την έλλειψη εξουσίας αντιπροσώπευσης του εκμισθωτή και β) ο αληθής δικαιούχος εκμισθώσεως να μην διαμαρτυρήθηκε προς τον μισθωτή εντός προθεσμίας τριών μηνών από την εκ μέρους του γνώση της μίσθωσης. Τα ανωτέρω περί εφαρμογής του αρθρ. 14 Π.Δ. 34/1995 για την προστασία του καλόπιστου μισθωτή, δεν ισχύουν στην περίπτωση της υπομισθώσεως. Και τούτο ενόψει του σκοπού του νομοθέτη που είναι η αποφυγή περιπετειών του μισθωτή από την εκτέλεση σε βάρος του αποφάσεων που επιδικάζουν νομή ή εμπράγματα δικαιώματα σε τρίτο, ο δε υπομισθωτής μπορεί να προστατευθεί με τις διατάξεις των αρθρ. 238, 281, 361 Α.Κ. Περαιτέρω, μετά την κατάργηση του αρθρ. 7§1 του Ν. 813/78, στις μισθώσεις που ρυθμίζονται από το νόμο αυτό η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης στο νέο κτήτορα χωρεί εκ του νόμου (ex lege) και χωρίς τις διακρίσεις των αρθρ. 614 και 615 Α.Κ., με την έννοια ότι ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται από το νόμο στην μισθωτική σχέση και αποκτά τα σχετικά δικαιώματα στην έκταση που τα είχε και ο δικαιοπάροχος του εκμισθωτής (ολ. Α.Π. 6/2004, Α.Π. 426/2004).

Ελένη Μακροδημήτρη, ασκ. δικηγόρος

info@efotopoulou.gr