Η έκτακτη χρησικτησία ως τίτλος κτήσης στο Κτηματολόγιο όταν ζητείται διόρθωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής – Ζητήματα συνταγματικότητας της διάταξης του άρθρου 6 παρ. 3 περ. στ΄ ν. 2664/1998 που τοποθετεί τον χρόνο συμπλήρωσης της εικοσαετούς νομής στην έγερση της αγωγής
Από τις διατάξεις των άρθρων 1 παρ. 2 – 3, 4 παρ.1, 6 παρ. 1-2-3, 7, 11 και 17 παρ. 4 του ν. 2664/1998 προκύπτουν τα ακόλουθα: Το Εθνικό Κτηματολόγιο είναι ένα σύγχρονο και αυτοματοποιημένο σύστημα καταχώρισης νομικών, τεχνικών και άλλων πρόσθετων πληροφοριών, που αποσκοπούν στον ακριβή καθορισμό των ορίων των ακινήτων και στη δημοσιότητα των εγγραπτέων στα κτηματολογικό βιβλία δικαιωμάτων και βαρών, με τρόπο που διασφαλίζεται η δημόσια πίστη, προστατεύοντας κάθε καλόπιστο συναλλασσόμενο που στηρίζεται στις κτηματολογικές εγγραφές. Από την έναρξη ισχύος του Εθνικού Κτηματολογίου σε καθεμία από τις κατά το ν. 2308/1995 κτηματογραφηθείσες περιοχές αντικαθίσταται το υφιστάμενο έως τότε στις περιοχές αυτές σύστημα μεταγραφών και υποθηκών, που υποστηριζόταν από το Υποθηκοφυλακείο. Υπό τον όρο «κτηματολογικές εγγραφές» νοείται η αποτύπωση, σε έντυπη και ηλεκτρονική μορφή, στο οικείο κτηματολογικό φύλλο και διάγραμμα, νομικών, τεχνικών και άλλων πρόσθετων πληροφοριών, που αφορούν σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο ή ειδικό ιδιοκτησιακό αντικείμενο. Οι εν λόγω πληροφορίες αντλούνται στο στάδιο των πρώτων εγγραφών από τις κατά την κτηματογράφηση δηλώσεις εγγραπτέων δικαιωμάτων μετά των συνυποβαλλόμενων πράξεων κατ’ άρθρα 1 και 2 παρ.3 του ν. 2308/1995 (ΕφΑθ 4496/2019 δημ. στη ΝΟΜΟΣ).
Υπό τον όρο δε «πρώτες εγγραφές» νοούνται εκείνες που καταχωρίζονται ως αρχικές εγγραφές στο κτηματολογικό φύλλο, κατά μεταφορά από τους κτηματολογικούς πίνακες, που καταρτίσθηκαν με το πέρας της κτηματογράφησης. Οι πρώτες εγγραφές, επί των οποίων στηρίζεται κάθε μεταγενέστερη εγγραφή, αποτελούν πράξη δημόσιας αρχής με διαπιστωτικό χαρακτήρα των υφισταμένων κατά την έναρξη του Εθνικού Κτηματολογίου σε μία περιοχή εμπράγματων δικαιωμάτων, που μετά την οριστικοποίησή τους κατά το άρθρο 7 του ιδίου νόμου παράγουν αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας (ΑΠ 690/2018, ΑΠ 1342/2015, ΑΠ 1500/2013, ΕφΘεσ 1271/2021, ΕφΑθ 2991/2017, ΕφΑθ 618/2015 ΤρΝομΠληρΝΟΜΟΣ, ΕφΘεσ 1067/2010, Αρμ 2011-600, Λ. Κιτσαράς Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο εκδ. 2001 σελ. 25 επ., Δ. Παπαστερίου Κτηματολογικό Δίκαιο εκδ. 2013 σελ. 724-725).
Το άρθρο 6 του ν. 2664/1998 προβλέπει τη διαδικασία διόρθωσης των ανακριβών πρώτων εγγραφών και ειδικότερα η παρ. 2 με αμετάκλητη δικαστική απόφαση, όταν πρόκειται για ανακρίβεια αναφορικά με το δικαιούχο εμπράγματου δικαιώματος. Κρίσιμος χρόνος για την ύπαρξη εμπράγματου δικαιώματος , που προσβάλλεται με τις ανακριβείς πρώτες εγγραφές, είναι αυτός της έναρξης του Εθνικού Κτηματολογίου σε μία περιοχή όπως καθορίζεται με σχετική απόφαση του ΟΚΧΕ (για τις παλιές κτηματογραφήσεις), μετέπειτα με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και πλέον για τις νέες κτηματογραφήσεις με απόφαση του ΔΣ του ΝΠΔΔ «ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ» και όχι αυτός της έγερσης της αγωγής του άρθρου 6 παρ. 2 του ν 2664/1998 (ΑΠ 148/2016, ΑΠ 1342/2015, ΑΠ 721/2015, ΑΠ 1500/2013, ΕφΔωδ 2/2020, ΕφΑθ 2991/2017, ΕφΑθ 600/2016, ΕφΑθ 618/2015, ΕφΠατρ 226/2012 ΤρΝομΠληρΝΟΜΟΣ).
Επομένως, εάν ο επικαλούμενος τρόπος κτήσης είναι η έκτακτη χρησικτησία, τότε η επικαλούμενη εικοσαετής νομή θα πρέπει να έχει συμπληρωθεί πριν την έναρξη ισχύος του Εθνικού Κτηματολογίου στη συγκεκριμένη περιοχή που βρίσκεται το επίδικο (ΑΠ 148/2016, ΑΠ 721/2015, ΕφΠειρ 68/2021, ΕφΔυτΜακ 35/2020, ΕφΑΘ 618/2015, ΕφΛαρ. 179/2012 ΤρΝομΠληρΝΟΜΟΣ). Πλην όμως, με την παρ. 2 του άρθρου 37 του ν. 4315/24-12-2014, προστέθηκε στην παρ. 3 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 η περίπτωση στ`, σύμφωνα με την οποία, «Όταν ο τίτλος κτήσης του δικαιώματος που προσβάλλεται με την ανακριβή εγγραφή και για το οποίο ζητείται η διόρθωση είναι χρησικτησία, η συμπλήρωση της νομής υπολογίζεται κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής …». Η εν λόγω τροποποίηση , για την οποία στην αιτιολογική έκθεση του νόμου ουδεμία αναφορά γίνεται, ανατρέπει την έννοια των «πρώτων εγγραφών» και μεταφέρει την κρίση επί του ουσιαστικού ζητήματος της ύπαρξης δικαιώματος κυριότητας επί κτηματογραφηθέντος ακινήτου κτηθέντος με χρησικτησία από το σταθερό και κοινό για όλους χρονικό σημείο της έναρξης λειτουργίας του Εθνικού Κτηματολογίου σε μία περιοχή, στο ατομικά προσδιοριστέο της άσκησης της αγωγής, που μάλιστα προκύπτει από την επίδοσή της.
Η εν λόγω διάταξη ελέγχεται ως αντισυνταγματική ένεκα της αντίθεσής της με την αρχή της ισότητας (άρθρο 4 §§ 1 και 2 του Σ.) και της προστασίας της ιδιοκτησίας (άρθρο 17 § 1 του Σ), καθόσον προσδίδει περισσότερα δικαιώματα σε αυτόν που ουδέν δικαίωμα είχε κατά την κτηματογράφηση και γι’ αυτό δεν το δήλωσε έναντι αυτού που είχε δικαίωμα και προέβη σε υποβολή δήλωσης (βλ. ΕφΘεσ 63/2022, ΕφΠειρ 604/2021, ΕφΔυτΜακ 35/2020, ΕφΠειρ 459/2020, ΕφΔυτΜακ 96/2019 ΤρΝομΠληρΝΟΜΟΣ, Δ. Παπαστερίου Κτηματολογικό Δίκαιο Β` εκδ. 2019 σελ. 865 σε υποσημείωση 318, Κων. Πλιάτσικας. Η διόρθωση ανακριβούς πρώτης κτηματολογικής εγγραφής εκδ. 2019 σελ. 137-140 και Κων. Εμμανουηλίδου σε συλ. έργο “ΕΘΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Ισχύον Δίκαιο, στρεβλώσεις και θετέον δίκαιο εκδ. 2018 σελ. 498 επ.)
Σημειωτέον, ότι κατά το στάδιο της κτηματογράφησης αυτός που νέμεται χωρίς να έχει συμπληρώσει εικοσαετή ανενόχλητη νομή, δεν μπορεί να υποβάλει δήλωση ιδιοκτησίας, καθόσον δεν νοείται υποβολή δήλωσης για προσδοκία δικαιώματος κυριότητας από εκείνον που νέμεται το ακίνητο με τα προσόντα της χρησικτησίας, εφόσον δεν έχει συμπληρώσει τον απαιτούμενο χρόνο για την απόκτηση της κυριότητας (Λ. Κιτσαράς ο.π. σελ. 118-119). Αν δικαιολογητικός λόγος της ανωτέρω νομοθετικής «ανατροπής» της έννοιας των πρώτων εγγραφών, είναι η προστασία των νομέων με τα προσόντα της χρησικτησίας, που η εικοσαετής νομή τους συμπληρώνεται μετά την έναρξη λειτουργίας του Εθνικού Κτηματολογίου σε μια περιοχή, το πρόβλημα αντιμετωπίζεται ως ακολούθως: Επειδή η αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 του ν. 2664/1998 είναι πρωτίστως αναγνωριστική κυριότητας και άρα σε περίπτωση που ο αναγκαίος χρόνος χρησικτησίας συμπληρώνεται μετά την έναρξη του Εθνικού Κτηματολογίου στην περιοχή, όπου βρίσκεται το επίδικο ακίνητο, τότε το μεν αίτημα της αγωγής περί διόρθωσης των πρώτων εγγραφών απορρίπτεται ως μη νόμιμο, αλλά παραμένει και είναι νόμιμο αυτό της αναγνώρισης κυριότητας, το οποίο γενόμενο δεκτό κατ’ ουσίαν, οδηγεί σε μία απόφαση που αναγνωρίζει την κυριότητα του ενάγοντος με χρησικτησία έναντι του αναγραφομένου ως δικαιούχου στο κτηματολογικό φύλλο. Η σχετική απόφαση, μόλις τελεσιδικήσει, θα καταχωρισθεί στο κτηματολογικό φύλλο ως μεταγενέστερη εγγραφή κατ’ άρθρο 12 παρ. 1 περ. στ` του ν. 2664/1998 (βλ. Κων. Εμμανουηλίδου οπ.) (ΕφΘεσ 63/2022 ο.π.).
Ελένη Μακροδημήτρη, ασκ. δικηγόρος
info@efotopoulou.gr