Σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας άρθρου 200 παρ. 4 του Ν. 4072/2012
Ιδιαίτερη μορφή μεσιτείας ακινήτων αποτελεί η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας ή μεσιτείας με αποκλειστική εντολή. Κατά τη σύμβαση αυτή, συνοπτικά, η μεσιτική εντολή περιορίζεται αποκλειστικά στο πρόσωπο του εντολοδόχου μεσίτη, ο οποίος και έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής, ενώ, παράλληλα, ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος, κατ’ εντολή του, για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση. Υπό την έννοια αυτή, συνιστά σύμβαση με αυστηρά περιοριστικό χαρακτήρα και, ενόψει τούτου, ήτοι ενόψει της της σημαντικής δέσμευσης του μεσιτικού εντολέα σε περίπτωση σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας, ο νομοθέτης προνοεί για την αποτροπή της παρατεταμένης διάρκειας της, ιδίως σε σχέση με την απλή σύμβαση μεσιτείας. Ειδικότερα, με τη διάταξη του άρθρου 200 παρ. 4 του Ν. 4072/2012, με την οποία προδιαγράφονται οι προϋποθέσεις της ανάθεσης αποκλειστικής εντολής σε μεσίτη, ορίζεται ότι «4. Επιτρέπεται η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη ούτε και να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος για λογαριασμό του για την αναζήτηση ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση, ο δε μεσίτης έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής. Εξαιρέσεις από τη μη δραστηριοποίηση τρίτων για λογαριασμό του εντολέα είναι δυνατές μόνο αν αφορούν φυσικά ή νομικά πρόσωπα που κατονομάζονται ρητά στη σύμβαση. Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας δεν μπορεί να έχει διάρκεια πάνω από οκτώ (8) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμα μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα, μετά δε από τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση. Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη, εκτός εάν η κατάρτιση της κύριας σύμβασης έγινε με κάποιο από τα ρητά αναφερόμενα στη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας πρόσωπα, για τα οποία συμφωνήθηκε ότι είναι δυνατή η προσωπική δραστηριοποίηση του εντολέα.[…] Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε μέσα στο τρίμηνο από τη λήξη του χρόνου της αποκλειστικής μεσιτείας και στο μεταξύ ο εντολέας έχει δώσει εντολή σε άλλο μεσίτη, τότε αμοιβή στον (πρώτο) αποκλειστικό μεσίτη οφείλεται μόνο αν αποδειχθεί ότι η κατάρτιση της σύμβασης οφείλεται σε δικές του ενέργειες.[…]».
Συνεπώς, με βάση τις αμέσως ως άνω διατάξεις και, λόγω της προαναφερόμενου δεσμευτικού χαρακτήρα της, προς διασφάλιση της θέσης του μεσιτικού εντολέα, ενόψει μίας επί μακρόν συμβατικής δέσμευσης της δικαιοπρακτικής του ελευθερίας, η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας και δη ακινήτων θεσπίζεται υποχρεωτικά ως ορισμένης διάρκειας, καταρχάς οκτάμηνη, και δεν μπορεί να υπερβεί την εκ του νόμου καθορισμένη διάρκεια ισχύος της (βλ. Γ. – Α. Γεωργιάδης, όπ.π, σελ. 1221 επ. Μ. Περτσελάκης, «Σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας», 2023, σελ. 29 επ, σχόλιο Δ. Χατζημιχάλη επί της ΕιρΑθ 367/2016, Αρμ 2017, σελ. 208 επ.). Ως εκ τούτου, τυχόν συμφωνία των μερών περί υπέρβασης της ως άνω εκ του νόμου υποχρεωτικής ορισμένης διάρκειάς της, δεν αναπτύσσει μεν ισχύ, δεν πλήττει, όμως, και το κύρος της ίδιας της σύμβασης. Τούτο, καταρχάς, προκύπτει από το γεγονός ότι ο νόμος δεν απειλεί ακυρότητα σε περίπτωση κατά την οποία τα μέρη συμφώνησαν, παρά ταύτα, διάρκεια μεγαλύτερη της ως άνω νόμιμης ή ακόμα και αόριστη διάρκεια. Επίσης το αυτό προκύπτει, εξ αντιδιαστολής, από τη διάταξη του ως άνω άρθρου 200 του Ν. 2072/2012, παράγραφο 9 αυτού, όπως η ίδια αυτή διάταξη παρατέθηκε στην ως άνω υπό στοιχείο Α.Ι νομική σκέψη της παρούσας, περί των περιπτώσεων κατά τις οποίες δεν υφίσταται υποχρέωση καταβολής μεσιτικής αμοιβής, στις οποίες δεν συμπεριλαμβάνεται και η ως άνω περίπτωση, περί συμφωνηθείσας διάρκειας της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας, μεγαλύτερης της ως άνω εκ του νόμου τεθείσας.
Περαιτέρω, με την ίδια ως άνω διάταξη του άρθρου 200 παρ. 4 του Ν, 4072/2012, σε συνδυασμό με τη διάταξη του άρθρου 338 του ΚΠολΔ, καθορίζεται τεκμήριο για το γεγονός ότι, εφόσον η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται, μαχητά, ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη. Στην περίπτωση αυτή, ο μεσίτης, υπέρ του οποίου έχει ταχθεί το τεκμήριο, προκειμένου να λάβει την αμοιβή του, αρκεί να επικαλεσθεί το ως άνω πραγματικό γεγονός που έχει ανυψωθεί σε προϋπόθεση εφαρμογής του τεκμηρίου, ήτοι αρκεί να αποδείξει ότι η σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, οπότε και τεκμαίρεται, κατά τα ως άνω, ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του, εναπόκειται, δε, στο μεσιτικό εντολέα να αποδείξει ότι δεν αναπτύχθηκε μεσιτική δραστηριότητα ή ότι η τελευταία δεν τελεί σε αιτιώδη συνάφεια με την καταρτισθείσα κύρια σύμβαση (βλ. ΑΠ 1343/2023, ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), Εφόσον, όμως, η κύρια σύμβαση καταρτισθεί εντός τριμήνου από τη λήξη της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας και εφόσον στο χρονικό διάστημα που μεσολάβησε ο μεσιτικός εντολέας έδωσε εντολή σε έτερο μεσίτη, δεν τυγχάνει εφαρμογής το ως άνω τεκμήριο και ο αρχικός αποκλειστικός μεσίτης, επίσης με βάση την ίδια ως άνω διάταξη του άρθρου 200 παρ. 4 του Ν. 4072/2012, πρέπει να αποδείξει και τη μεσιτική του δραστηριότητα και την αιτιώδη συνάφεια αυτής με την κατάρτιση της κύριας σύμβασης. Είναι γεγονός ότι, με βάση τις προαναφερόμενες διατάξεις, ο νομοθέτης θέτει, εκ προοιμίου, εύλογο χρονικό διάστημα για την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, θεσπίζοντας, όμως, για τους ως άνω και μόνο χρόνους, τεκμήρια και εν γένει αποδεικτικούς κανόνες για την περίπτωση κατάρτισης αυτής μετά τη λήξη του χρόνου ισχύος της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας. Δεν απαγγέλει ακυρότητα, ούτε θέτει έτερο περιορισμό στη δυνατότητα αναζήτησης της μεσιτικής αμοιβής και δη μόνον εκ του λόγου ότι η κύρια σύμβαση καταρτίσθηκε μετά τον ορισμένο χρόνο διάρκειας της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας. Δεν παραβλέπεται, εξάλλου, ότι, τέτοιου είδους ρύθμιση, περί αποκλεισμού αναζήτησης στην περίπτωση αυτή μεσιτικής αμοιβής, θα ήταν προδήλως πρόσφορη προς καταστρατήγηση του προεκτιθέμενου σκοπού της εκ του νόμου καθορισμένης ορισμένης διάρκειας της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας, καταστρατήγηση συνιστάμενη, ενδεχομένως, σε σκόπιμη αναμονή παρόδου του σύντομου ορισμένου χρόνου διάρκειας αυτής για την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, προς αποφυγή καταβολής της μεσιτικής αμοιβής. Ανεξαρτήτως και επιπροσθέτως τούτου, σύμφωνα με την προαναφερόμενη διάταξη του άρθρου 200 παρ. 9 του Ν. 4072/2012, ο νομοθέτης, όπως προεκτέθηκε, έθεσε συγκεκριμένα τις περιπτώσεις κατά τις οποίες δεν δύναται να αναζητηθεί μεσιτική αμοιβή, στις οποίες, επίσης, δεν συγκαταλέγεται και η περίπτωση σύναψης κύριας σύμβασης μετά την πάροδο του ορισμένου χρόνου της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας ακινήτου. Τούτο, βέβαια, ήτοι η αναζήτηση μεσιτικής αμοιβής δεν αποκλείεται στην τελευταία αυτή περίπτωση, εφόσον, μεταξύ άλλων, αποδειχθεί αφενός ότι η μεσιτική δραστηριότητα αναπτύχθηκε εντός του, εκ του νόμου, ορισμένου χρόνου διάρκειας της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας και αφετέρου ότι συντρέχει η απαιτούμενη αιτιώδης συνάφεια, συνιστάμενη στο ότι η κατάρτιση της κύριας σύμβασης οφείλεται, τελικά, σε αυτή τη δραστηριότητα (πρβλ. σχόλιο – σημείωμα Α. Μπεχλιβάνη στην ΕιρΑθ 367/2016, Αρμ 2017, σελ. 773). Επισημαίνεται ότι, στην τελευταία αυτή περίπτωση, ως εκ του σαφούς γράμματος της διάταξης του άρθρου 200 παρ. 4 του Ν. 4072/2012, δεν υφίσταται τεκμήριο υπέρ του μεσίτη, ο οποίος, έτσι, φέρει το βάρος απόδειξης των επικαλούμενων από αυτόν γενεσιουργών της απαίτησής του, περί μεσιτικής αμοιβής, κρίσιμων πραγματικών περιστατικών.
[ΜΠρΑθ 80/2024 ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ].
Βασιλική Φλωκατούλα – Δικηγόρος
info@efotopoulou.gr