Προσύμφωνο σύμβασης μίσθωσης: Τα αναγκαία στοιχεία αυτού και η αγωγή καταδίκης σε δήλωση βουλήσεως του άρθρου 949 ΚΠολΔ προς εκτέλεση του προσυμφώνου
Όπως προκύπτει από το άρθρο 166 ΑΚ, με το προσύμφωνο, το οποίο αποτελεί τέλεια, αυθύπαρκτη και αυτοτελή σύμβαση, γεννάται υποχρέωση προς κατάρτιση της σκοπούμενης από τα μέρη οριστικής συμβάσεως, τα ουσιώδη στοιχεία της οποίας πρέπει εκείνο επαρκώς να περιέχει για να είναι υποχρεωτικό και έγκυρο για τους συμβληθέντες (Μπαλής, Γεν. Αρχαί, εκδ. ΣΤ, παρ. 58 σ. 162 επ., Ράμμος στην ΕρμΑΚ 166 παρ. 3, 3α, Σημαντήρας, Γεν. Αρχαί σ. 358, 384, Κρητικός το προσύμφωνον εκδ. 1980, σ. 83 επ., 124 επ., 195 επ., ΑΠ 826/1976 ΕΕΝ 42.411, ΑΠ 826/1974 ΝοΒ 23.340, ΕφΑθ 9142/1983 ΕλλΔνη 25.369, ΕφΑθ 2743/1986 ΕλλΔνη 27.699).
Η αθέτηση δε της υποχρέωσης αυτής από το προσύμφωνο, εφόσον έχει τηρηθεί ο τύπος που ορίζει ο νόμος για τη σύμβαση που πρέπει να συναφθεί, μπορεί να θεμελιώσει υποχρέωση αποζημιώσεως λόγω αδυναμίας εκπληρώσεως της παροχής εκ της οριστικής συμβάσεως κατ’ ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 380 επ. ΑΚ (ΑΠ 249/2009, ΑΠ 152/2001, ΑΠ 58/1997, ΑΠ 11 31/1976, ΕφΑθ 2743/1986, Δ/νη 1986 (699) σχετικά με την αποζημίωση λόγω της ζημίας εκ της καθυστερήσεως της παραδόσεως της χρήσεως του μισθίου).
Ανάλογα δε εάν, βάσει της αρχής της αυτονομίας της ιδιωτικής βουλήσεως κατά το άρθρο 361 ΑΚ, παράγεται υποχρέωση αμφοτέρων των μερών προς κατάρτιση της οριστικής συμβάσεως (η συνήθης περίπτωση στις συναλλαγές) ή του ενός αυτών, οπότε στο έτερο μέρος παρέχεται απλώς δικαίωμα να αξιώσει παρά του υποχρέου τη σύμπραξη προς κατάρτιση της οριστικής συμβάσεως, το προσύμφωνο διακρίνεται σε «αμφιμερώς» και «ετερομερώς» δεσμευτικό (Απ. Γεωργιάδης, Σύμφωνο προαιρέσεως και δικαίωμα προαιρέσεως, σ.60 επ., ΑΠ 452/1950).
Από τη φύση, εξάλλου, του προσυμφώνου, το οποίο αποτελεί το μέσο με το οποίο τα μέρη επιτυγχάνουν την κατάρτιση της σκοπούμενης οριστικής συμβάσεως, προκύπτει ότι αυτό δεν αποτελεί τμήμα της τελευταίας, οι δε υποχρεώσεις απ’ αυτή τη σύμβαση δεν δύνανται να εκπληρωθούν βάσει του προσυμφώνου.
Όπως και επί άλλων συμβάσεων που ρυθμίζονται από το νόμο (πώληση, μίσθωση εργασίας, εταιρία κ..π.), έτσι και προκειμένου περί της μισθώσεως πράγματος είναι δυνατή η κατάρτιση προσυμφώνου (Καυκάς, άρθρο 574 παρ. 2 σ. 244, Τούσης παρ. 61 σ. 205, Κρητικός, ε.α. σ. 103, Χαρ. Παπαδάκης, Αγωγαί, αποδόσεως μισθίου (1982) σ. 42 επ., Ραψομανίκης εις Γεωργιάδη-Σταθοπούλου ΑΚ 574 αρ. 23), εφόσον περιέχει τα ουσιώδη στοιχεία της σκοπούμενης οριστικής αυτής συμβάσεως, τα οποία είναι: η παραχώρηση της χρήσεως του πράγματος έναντι ανταλλάγματος (μισθώματος) για ορισμένο ή αόριστο χρόνο, αρκούντος όπως το πράγμα και το μίσθωμα είναι ορισμένο ή οριστό και μη απαιτουμένου του καθορισμού της διαρκείας του χρόνου της μισθώσεως (Κρητικός, ε.α. σ. 197-198, Ραψομανίκης ε.α. αρ. 6 επ.). Πότε υφίσταται τέτοιο προσύμφωνο θα κριθεί από το περιεχόμενο της συμβάσεως και της εξ αυτού διαπιστωμένης βουλήσεως των μερών και συγκεκριμένα εκ του εάν πράγματι τα μέρη ηθέλησαν να δημιουργηθεί δέσμευση για τα δύο μέρη ή μονομερώς προς κατάρτιση συμβάσεως μισθώσεως, επομένως αυτός που ανέλαβε την υποχρέωση εκμισθώσεως αν δεν συμμορφώνεται προς αυτή θα καταδικασθεί σε δήλωση βουλήσεως κατόπιν αγωγής του αντισυμβαλλομένου κατά το άρθρο 949 ΚΠολΔ (Παπαδάκης, ε.α., παρ. 1/6,γ Νο 337), ο οποίος δικαιούται επί πλέον να ζητήσει και αποζημίωση (άρθρα 335, 336, 343, 584 ΑΚ) για τη ζημία που υπέστη από την καθυστέρηση της παροχής, δηλαδή της χρήσεως του μισθίου (Μπρίνιας, Αναγκ. Εκτ. σ. 662 επ., ΕφΑθ 2743/1986 ΕλλΔνη 27.699, ΕφΑθ 527/67 ΑρχΝΙΗ 589).
Εφόσον ο σκοπός του προσυμφώνου εξαντλείται στη θεμελίωση και μόνο νομικής δεσμεύσεως για τη σύναψη στο μέλλον της ηθελημένης οριστικής συμβάσεως, δεν δύναται κανένας από τους συμβαλλόμενους να απαιτήσει από τον άλλον ό,τι δικαιούται να αξιώσει βάσει της οριστικής συμβάσεως (ΕφΑθ 9142/1983 ΕλλΔνη 25. 369, ΕφΑθ 2743/1986 ΕλλΔνη27.699). Συνεπώς, δεν μπορεί ο ενάγων με την αγωγή εκ του προσυμφώνου συμβάσεως μισθώσεως πράγματος να ζητήσει την παράδοση της χρήσεως του πράγματος ή αναπροσαρμογή μισθώματος κ.λ.π. (ΕφΑθ 9142/1983, 2743/1986ε.α.).
Περαιτέρω η αγωγή εκ του άρθρου 949 ΚΠολΔ, έχει ενοχικό χαρακτήρα και η καθ’ ύλην και κατά τόπο αρμοδιότητα κρίνεται κατά το κοινό δικονομικό δίκαιο με βάση την αξία του αντικειμένου της δηλώσεως και τη γενική δωσιδικία του εναγομένου. Κατά την κρατούσα άποψη η εν λόγω αγωγή έχει καταψηφιστικό χαρακτήρα (ΑΠ 891/1982 ΝοΒ 31.976, ΕφΘεσ 141/1974 Αρμ. 30.886, ΜΠρΗρακ 903/1971 ΝοΒ 19.1168) και απαιτείται συνεπώς η καταβολή δικαστικού ενσήμου.
Θεώνη Κάδρα, δικηγόρος LL.M.