Δικαίωμα προαίρεσης – σύμφωνο προτίμησης και προσύμφωνο πωλήσεως ακινήτου
Ως δικαίωμα προαιρέσεως (ΟΡΤΙΟΝ) χαρακτηρίζεται στην επιστήμη (Γεωργιάδης: Σύμφωνον προαιρέσεως και δικαίωμα προαιρέσεως – Αθήνα 1970 σελ. 1 επ., ο αυτός: Γνωμ. εις ΝΔικ 30,183 επ.) και τη νομολογία (ΕΑ 1010/1976 ΝοΒ 24, 737, ΕΑ 1212/1975 Αρμ. 30, 36, ΕΑ 766/1954 ΕΕΝ 21, 394, ΕΑ 1898/1955 ΕΕΝ 23, 242, ΕΘ 429/1954 ΕΕΝ 22, 782) το δια συμβάσεως (σύμφωνο προαιρέσεως) θεμελιούμενο δικαίωμα κάποιου προσώπου (δικαιούχου), όπως, με μονομερή δήλωσή του, που ασκείται συνήθως εντός ορισμένης προθεσμίας και που αποτελεί άσκηση διαπλαστικού δικαιώματος προς έτερο μέρος (δεσμευόμενο), επιφέρει την κατάρτιση της συμβάσεως ή την παράταση μιας ήδη υφισταμένης. Το σύμφωνο προαιρέσεως αποτελεί ιδιόμορφη αυτοτελή και προπαρασκευαστικής φύσεως σύμβαση, με την οποία καθορίζεται το περιεχόμενο της σκοπουμένης κυρίας συμβάσεως και συγχρόνως παρέχεται στον δικαιούχο η εξουσία να θέσει σε ισχύ τη συμβατική αυτή σχέση διαμονής της δηλώσεώς του (Γεωργιάδης: ανωτ. σελ. 105, Μπαλής: Γεν. Αρχ. παρ. 58, σελ. 167, Ζέπος: Γνωμοδ. ΕΕΝ 34, 559, Κρητικός: Το προσύμφωνον (1980) σελ. 169 επ.). Στο σύμφωνο προαιρέσεως ο δικαιούχος τυγχάνει φορέας διαπλαστικού δικαιώματος, με την άσκηση του οποίου η δια του συμφώνου τούτου ρύθμιση τίθεται σε ισχύ.
Στην θέση του φορέα τέτοιου διαπλαστικού δικαιώματος αντιστοιχεί η θέση υποταγής ή δεσμεύσεως του αντισυμβαλλομένου. Ο δικαιούχος δεν αποκτά κατά του ετέρου κάποια ενοχική αξίωση προς την οποία να αντιστοιχεί υποχρέωση του άλλου μέρους. Η διά του συμφώνου προαιρέσεως συμφωνηθείσα ρύθμιση τίθεται σε ισχύ δια μόνης της δηλώσεως του δικαιούχου, χωρίς την ανάγκη συμπράξεως και του ετέρου μέρους. Αν τα συμβαλλόμενα μέρη όρισαν ρητώς προθεσμία μέσα στην οποία δύναται να ασκηθεί το δικαίωμα προαιρέσεως, το τελευταίο αποσβήνεται αν ο δικαιούχος δεν θελήσει να το ασκήσει.
Εξάλλου ως σύμφωνο προτιμήσεως χαρακτηρίζεται η σύμβαση βάσει της οποίας ο ένας εκ των συμβαλλομένων υπόσχεται στον άλλο ότι, σε περίπτωση που θα θελήσει να συνάψει στο μέλλον ορισμένη σύμβαση (συνήθως πώληση, μίσθωση πράγματος, σύμβαση εκδόσεως συγγραφικού έργου κλπ.) θα προτιμήσει επί ίσοις όροις αντί οιουδήποτε τρίτου, τον αντισυμβαλλόμενό του (Γεωργιάδης, ανωτ. σελ. 89 επ., Κρητικός: ανωτ. σελ. 178, Χριστοφορίδης: ΝοΒ 19, 233 επ.). Ο παραχωρών σε άλλον το δικαίωμα προτιμήσεως δεν αναλαμβάνει δέσμευση ή υποχρέωση. Η δέσμευση αρχίζει από τη στιγμή που εκδηλώσει τη βούλησή του για σύναψη ορισμένης συμβάσεως. Τότε υποχρεούται, βάσει της συμβάσεως, να ανακοινώσει την βούλησή του στον δικαιούχο. Η αξίωση αυτού προς τον οποίο η υπόσχεση συνίσταται στην παράλειψη της συνάψεως ορισμένης συμβάσεως απ` αυτόν που υποσχέθηκε με τρίτον, η επιχείρηση της οποίας μόνο δικαίωμα αποζημιώσεως μπορεί να γεννήσει (Γεωργιάδης: ανωτ. σελ. 95). Ακόμη, χαρακτηριστικό του συμφώνου προτιμήσεως είναι ότι σε αυτό δεν καθορίζεται (ούτε τούτο άλλωστε είναι δυνατόν) το περιεχόμενο της μέλλουσας συμβάσεως η σύναψη της οποίας είναι αβέβαιη (Γεωργιάδης: ανωτ. σελ. 93, Κρητικός ανωτ. σελ. 180).
Το σύμφωνο προτιμήσεως διαφέρει ουσιωδώς από το προσύμφωνο πωλήσεως ακινήτου, διότι από το προσύμφωνο γεννάται αξίωση προς σύναψη της τελικής συμβάσεως πωλήσεως ακινήτου, ενώ το σύμφωνο προτίμησης καθιδρύει σε βάρος του πωλητή κύρια υποχρέωση παραλείψεως, όχι όμως και υποχρέωση πωλήσεως. Με το σύμφωνο προτίμησης δεν παραχωρείται δικαίωμα προαιρέσεως και δεν συναινεί σε μελλοντική πώληση, αλλά υπόσχεται μόνο την παράλειψη, δηλαδή να μην πωλήσει σε τρίτο, εφόσον ήθελε ασκηθεί το δικαίωμα της προτιμήσεως.
Μαρία Τζαβέλα
Δικηγόρος, LL.M.
E-mail: info@efotopoulou.gr