Η τροποποίηση της σύμβασης συστάσεως οροφοκτησίας στην περίπτωση αλλαγής των όρων δόμησης και κάλυψης της εκάστοτε συσταθείσας ιδιοκτησίας
Η σύμβαση συστάσεως οροφοκτησίας είτε με τη μορφή της οριζόντιας ιδιοκτησίας (ν. 3741/1929), είτε με τη μορφή της κάθετης ιδιοκτησίας (ν.δ. 1024/1971), διατηρεί τη δεσμευτικότητά της μεταξύ των συνιδιοκτητών και αν ακόμα μεταβλήθηκαν οι όροι δόμησης, είτε δυσμενώς είτε ευμενώς. Άλλωστε, η τροποποίηση της πράξεως συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο μετά από συμφωνία του συνόλου των συνιδιοκτητών, που θα υποβληθεί στον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και θα μεταγραφεί στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο (ή θα καταχωρηθεί στο αρμόδιο λειτουργούν κτηματολογικό γραφείο).
Στην περίπτωση που μεταβληθούν οι όροι δόμησης ή/και η κάλυψη των συσταθέντων ιδιοκτησιών μπορεί να ζητηθεί τροποποίηση της συμφωνίας για την ανακατανομή των ποσοστών δομήσεως και καλύψεως του κάθε συγκυρίου-οροφοκτήτη, κατά τους όρους των διατάξεων των άρθρων 288 ή 388 του ΑΚ. Αν δεν γίνει η τροποποίηση αυτή, εξακολουθεί να ισχύει η αρχική συμφωνία οροφοκτησίας σε όλο της το περιεχόμενο, περιλαμβανομένου και του μέρους της που αφορά στο ποσοστό καλύψεως της δομουμένης επιφάνειας από κάθε οροφοκτήτη, που μπορεί να είναι διαφορετικό από το ποσοστό συγκυριότητας αυτού στο κοινό οικόπεδο (βλ. ΕφΠειρ 1007/2007, ΑΠ 421/97 ΕΔΠ 1998.22, ΑΠ 598/92 ΕλΔ 34.1286).
Χαρακτηριστικά, στην υπ’ αρ. 421/1997 απόφαση του Αρείου Πάγου σημειώνονται για την κάθετη ιδιοκτησία:
«Από τις διατάξεις των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 3, 4, 5, 13 του ν. 3741/1929, 1 παρ. 1, 3 του ν.δ/τος 1024/1971, 1002 και 1117 του ΑΚ προκύπτει ότι στην περίπτωση συστάσεως κάθετης ιδιοκτησίας, δηλαδή χωριστής ιδιοκτησίας επί περισσοτέρων οικοδομημάτων που ανεγείρονται σε ενιαίο οικόπεδο αλλά σε ορισμένο για κάθε συνιδιοκτήτη τμήμα του κοινού οικοπέδου, ο συνιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να καλύψει, με την ανέγερση οικοδομής στο καθορισμένο γι` αυτόν τμήμα του κοινού οικοπέδου, τόση επιφάνεια όση αναλογεί στο συμβατικώς καθορισμένο ποσοστό συγκυριότητας του επί του όλου κοινού οικοπέδου, αφήνοντας δηλαδή ακάλυπτο το ποσοστό εκείνο το οποίο, σύμφωνα με τις πολεοδομικές διατάξεις, είναι υποχρεωμένος να το αφήσει ανάλογα με το εμβαδόν της δικής του ιδιοκτησίας, και μη υπερβαίνοντος το συντελεστή δομήσεως που αναλογεί στην ιδιοκτησία του, κατά τις σχετικές επίσης πολεοδομικές διατάξεις. Σε περίπτωση ευμενούς ή δυσμενούς μεταβολής των πολεοδομικών διατάξεων και των όρων δομήσεως που έχει ως συνέπεια την αύξηση ή τη μείωση της επιτρεπομένης καλύψεως, μπορεί μεν να ζητηθεί η τροποποίηση της συμφωνίας για την ανακατανομή των ποσοστών δομήσεως του κάθε συγκυρίου, κατά τους όρους των άρθρων 288 ή 388 ΑΚ αλλά αν αυτό δεν γίνει, εξακολουθεί να ισχύει η συμφωνία σε όλο της το περιεχόμενο, περιλαμβανομένου και του μέρους της που αφορά το ποσοστό καλύψεως της δομουμένης επιφάνειας από κάθε συνιδιοκτήτη. Αν ο συνιδιοκτήτης παραβεί την υποχρέωσή του αυτή, κάθε άλλος συνιδιοκτήτης που ζημιώνεται, δικαιούται να απαιτήσει την κατεδάφιση κατά το μέτρον που υπάρχει υπέρβαση ή στην περίπτωση ιδίως που υπάρχει αδυναμία κατεδαφίσεως, αποζημίωση ίση προς την αξία του δικαιώματος καλύψεως της επιφανείας που στερήθηκε.»
Επίσης, στην υπ’ αρ. 598/1992 απόφαση του Αρείου Πάγου για την οριζόντια ιδιοκτησία αναφέρεται:
«Από τις διατάξεις των άρθρων 1000, 1001, 1002 και 1117 του ΑΚ και 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929 συνάγεται ότι, η συμφωνία μεταξύ των συνδιοκτητών κατ’ ορόφων οικοδομής είναι έγκυρη, ανεξάρτητα από τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας, των οποίων η τυχόν μη τήρηση συνεπάγεται ενδεχομένως διοικητικές κυρώσεις, χωρίς όμως και να θίγεται το κύρος της συμφωνίας αυτής. Από αυτό προκύπτει ότι, σε περίπτωση ευμενούς ή δυσμενούς μεταβολής των πολεοδομικών διατάξεων και των όρων δόμησης, που έχει ως συνέπεια την αύξηση ή τη μείωση των επιτρεπόμενων ορόφων, μπορεί μεν να ζητηθεί η τροποποίηση της συμφωνίας για την ανακατανομή των ποσοστών δομήσεως του κάθε συγκυρίου, κατά τους όρους των διατάξεων των άρθρων 288 ή 388 του ΑΚ, αλλά αν αυτό δεν γίνει, εξακολουθεί να ισχύει η συμφωνία σε όλο της το περιεχόμενο, περιλαμβανομένου και του μέρους της που αφορά το ποσοστό καλύψεως της δομουμένης επιφάνειας από κάθε οροφοκτήτη που μπορεί να είναι διαφορετικό από το ποσοστό συγκυριότητας αυτού στο κοινό οικόπεδο.»
Θεώνη Κάδρα, Δικηγόρος
e-mail: info@efotopoulou.gr