Τροποποίηση της Συστατικής Πράξεως της Οροφοκτησίας και του Κανονισμού Πολυκατοικίας
Σύμφωνα με το άρθρο 4 § 1 του ν. 3741/1929, επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες να κανονίσουν με ιδιαίτερη συμφωνία στην οποία είναι απαραίτητη η συναίνεση όλων, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας, να καθορίσουν γενικές συνελεύσεις και να δώσουν σε καθορισμένη πλειοψηφία το δικαίωμα να λαμβάνει, για το κοινό συμφέρον, κάθε απόφαση σχετική με τη συντήρηση, τη βελτίωση και τη χρήση των κοινών μερών του ακινήτου. Εξάλλου, στο άρθρο 13 § 1 του ίδιου νόμου ορίζεται ότι, κάθε σύμβαση που κανονίζει ή μεταβάλει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχωρίζεται στο βιβλίο μεταγραφών. Τέλος, στο άρθρο 9 του ν. 1562/1985 ορίζεται ότι, με αίτηση της πλειοψηφίας τουλάχιστον 65% των συγκυρίων, μπορεί να επιτραπεί από το Δικαστήριο η συμπλήρωση ή και η τροποποίηση του Κανονισμού, όταν εμφανίζει ελλείψεις, που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας.
Από το συνδυασμό των διατάξεων των παραπάνω νόμων, ο πρώτος των οποίων εξακολουθεί να ισχύει και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα (άρθρο 54 ΕισΝΑΚ), προκύπτει ότι, η τροποποίηση της πράξης συστάσεως της οροφοκτησίας και του Κανονισμού της πολυκατοικίας μπορεί να γίνει: α) με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να περιβληθεί το συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγραφεί, β) με δικαστική απόφαση, όταν το ζητήσουν συγκύριοι, που αντιπροσωπεύουν το 65% και γ) με απόφαση της Γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών, που λαμβάνεται με πλειοψηφία, εάν προβλέπεται τέτοια δυνατότητα από τον Κανονισμό.
Ειδικότερα αναφορικά με την τελευταία αυτή περίπτωση, είναι δυνατή η ανάθεση με τον Κανονισμό στη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών, του δικαιώματος τροποποιήσεως συγκεκριμένων όρων του Κανονισμού, υπό ορισμένες προϋποθέσεις και με καθορισμένη πλειοψηφία. Στην περίπτωση αυτή, κι αν ακόμη η ανάθεση που γίνεται από τον Κανονισμό είναι απεριόριστη, η τροποποίηση από την πλειοψηφία δεν μπορεί να θίγει δικαιώματα των (μειοψηφούντων) συνιδιοκτητών που υφίστανται από το νόμο, τη σύσταση της οροφοκτησίας ή τον κανονισμό, διότι το άρθρο 4 § 1 του ν. 3741/1929 ρητώς περιορίζει τα δικαιώματα που η παμψηφία μπορεί να εκχωρήσει σε ορισμένη πλειοψηφία, μόνο για αποφάσεις που αφορούν τη συντήρηση, βελτίωση ή χρήση των κοινών μερών και οι οποίες λαμβάνονται για το κοινό συμφέρον. Έτσι, δεν επιτρέπεται να τροποποιηθούν με πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, τα ποσοστά συμμετοχής χωριστών ιδιοκτησιών στις κοινόχρηστες δαπάνες, ούτε η απαλλαγή ορισμένων ιδιοκτησιών από τέτοιες δαπάνες ούτε να τεθούν περιορισμοί στη χρήση χωριστών ιδιοκτησιών, αλλά για τις περιπτώσεις αυτές απαιτείται απόφαση του συνόλου των συνιδιοκτητών (ΑΠ 689/1997 ΕΔΠ 1997/319, ΑΠ 216/1981 ΕΔΠ 1982/104, ΕφΑΘ 3615/1996 ΕΔΠ 1998/131, ΕφΑΘ 2634/1991 ΕλΔ 34.1652, ΕφΑΘ 1068/1985 ΕΔΠ 1985/31, ΕφΑΘ 3973/1996 αδημ., ΕφΘεσ 373/1995 ΕλΔ 37.164, Σπυριδάκης: Δίκαιο οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, εκδ. 1996 σελ. 406 επ., Κωνσταντόπουλος: Η οροφοκτησία εν Ελλάδι, εκδ. 1974 σελ. 326, Κατράς: Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας, εκδ. 2002, παρ. 297 σελ. 891 επ.).
Στην περίπτωση όμως που, παρά την ως άνω αναγκαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 4 § 1 του ν. 3741/1929, επιχειρηθεί από την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που υποβάλλεται σε μεταγραφή, τροποποίηση της πράξης συστάσεως και του κανονισμού της πολυκατοικίας, με την οποία θίγονται τα άνω δικαιώματα των μειοψηφούντων συνιδιοκτητών, η καταρτιζόμενη κατά τα άνω δικαιοπραξία είναι ως προς αυτούς και κατά το μέρος που θίγονται τα τοιαύτα δικαιώματα τους απολύτως άκυρη (άρθρα 174 και 180 ΑΚ), την ακυρότητα δε αυτή μπορούν να επικαλεσθούν οι τελευταίοι κατ` ένσταση, προς ανατροπή της ασκούμενης από το διαχειριστή της πολυκατοικίας αγωγής, με την οποία ζητεί από αυτούς κοινόχρηστα, βάσει των άκυρων αυτών διατάξεων της τροποποιητικής δικαιοπραξίας, ενώ παράλληλα, προς επιβεβαίωση της άνω ακυρότητας (όχι κήρυξης) μπορούν να ασκήσουν και αναγνωριστική αγωγή (άρθρο 70 ΚΠολΔ- βλ. Γεωργιάδη -Σταθόπουλου Αστ. Κωδ. Ι, υπό τα άρθρα 174 και 180 ΑΚ σελ. 267 επ., 279 επ.).
Μαρία Τζαβέλα
Δικηγόρος, LL.M.
E-mail: info@efotopoulou.gr