Διαφορές ιδιοκτητών ορόφων ή διαμερισμάτων από τη σχέση οροφοκτησίας – πότε πράγματι υπάρχει περίπτωση εφαρμογής των άρθρων 14 παρ. 1 περ. γ’ (καθ’ ύλην αρμοδιότητα Ειρηνοδικείου) ή 17 παρ. 3 του ΚΠολΔ (καθ’ ύλην αρμοδιότητα Μονομελούς Πρωτοδικείου)
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, 1, 2 § 1, 4 § 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ (άρθ. 54 ΕισΝΑΚ), συνάγεται ότι στην οριζόντια ιδιοκτησία ιδρύεται, κυρίως μεν, χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως κατ’ ανάλογη μερίδα στα μέρη του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατ` ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές, η στέγη κ.λπ. Ο προσδιορισμός των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων αυτών μερών γίνεται, είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών κατά τα άρθρα 4 § 1, 5 και 13 του άνω ν. 3741/1929. Αν, όμως, δεν ορίζεται τίποτε από την ως άνω δικαιοπραξία, ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις ανωτέρω διατάξεις (ΟλΑΠ 7/1992 ΕλΔ 33, 751, ΑΠ 306/2004 ΕλΔ 45, 1425, ΑΠ 1633/2003 ΕλΔ 45, 791, ΑΠ 922/1998 ΕλΔ 39, 160).
Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 3 παρ.1 και 5 του Ν.3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, προκύπτει ότι το εμπράγματο δικαίωμα καθενός από τους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων δεν περιορίζεται μόνο επί της διαιρεμένης (χωριστής) ιδιοκτησίας του, αλλά επεκτείνεται εξ αδιαιρέτου επί των κοινόκτητων μερών της οικοδομής.
Από το δικαίωμα αυτό του ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας απορρέουν και αξιώσεις του για παράλειψη ή εκτέλεση ενεργειών από άλλο συνιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδιαίτερα όταν αυτός κάνει χρήση της διαιρεμένης ιδιοκτησίας ή προβαίνει σε ενέργειες στη δική του ιδιοκτησία κατά τρόπο που υπερβαίνει τα νόμιμα όρια και αντιβαίνει στο νόμο ή στους περιορισμούς που έχουν συμφωνηθεί με συστατική πράξη.
Οι διενέξεις μεταξύ των συνιδιοκτητών, που απορρέουν από τη σχέση της οροφοκτησίας, υπάγονται, σύμφωνα με το άρθρο 17 παρ.2 του ΚΠολΔ, στην υλική αρμοδιότητα του μονομελούς πρωτοδικείου, ανεξάρτητα από την αξία του αντικειμένου της διαφοράς και δικάζονται με τη διαδικασία των άρθρων 648 επ. του ΚΠολΔ. (Ήδη στο σημείο να αναφέρουμε ότι με το ν. 4335/2015 οι παραπάνω διαφορές εάν η αξία του αντικειμένου του δεν υπερβαίνει το ποσό των 20.000€, υπάγονται στην υλική αρμοδιότητα των Ειρηνοδικείων, σε διαφορετική περίπτωση υπάγονται στο Μονομελές Πρωτοδικείο, βλ. άρθρ. 14 παρ. 1 περ. γ’ σε συνδυασμό με 17 παρ. 3 του ΚΠολΔ).
Οι ως άνω διενέξεις μεταξύ των οροφοκτητών ή διαμερισματούχων που απορρέουν από τη σχέση της οροφοκτησίας, πρέπει να έχουν να κάνουν με τα κάτωθι:
α) η διαφορά να ανακύπτει μεταξύ οροφοκτητών ή διαμερισματούχων και
β) η διαφορά αυτή να προέρχεται από τη σχέση της οροφοκτησίας, μεταξύ αυτών, ανεξάρτητα εάν αφορά τις διαιρετές ιδιοκτησίες τους ή τα κοινά μέρη της οικοδομής.
Σαν τέτοιες διαφορές πρέπει να νοηθούν, μεταξύ άλλων, εκείνες που αναφέρονται: αα) στην ερμηνεία και εφαρμογή του ν. 3741/1929, των άρθρων 1002 και 1117 του ΑΚ και του ν. 1024/1971, ββ) στην ερμηνεία και εφαρμογή των συστατικών της οροφοκτησίας πράξεων και κατά τα άρθρα 4 § 1 και 13 του ν. 3741/1929 ειδικών συμφωνιών και του κανονισμού της οροφοκτησίας και γγ) στις διενέξεις γενικά μεταξύ των οροφοκτητών και της ίδιας οροφοκτησίας ως άνω προς τα εκατέρωθεν δικαιώματα και υποχρεώσεις τους.
Επομένως, το κριτήριο για να χαρακτηρισθεί μια διαφορά μεταξύ οροφοκτητών ως προερχόμενη από τη σχέση της οροφοκτησίας είναι το εάν πραγματικά η συγκεκριμένη διαφορά ή διένεξη προκύπτει απ` αυτήν την ίδια τη σχέση της κατ’ όροφο ιδιοκτησίας, ανεξάρτητα από τη σχέση του ουσιαστικού δικαίου, στην οποία στηρίζεται (π.χ. εντολή, νομή, κυριότητα κ.λπ.) ή από άλλη σχέση, άσχετη και τυχαία με την ειδική σχέση της οροφοκτησίας. Δηλονότι οι διαφορές πρέπει να είναι συναφείς προς την εφαρμογή του ν. 3741/1929 και προς την ενάσκηση ή εκπλήρωση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που απορρέουν από τον νόμο αυτόν ή τον από τον ίδιο νόμο προβλεπόμενο και καταρτισθέντα κανονισμό. Η σχέση της οριζοντίου ιδιοκτησίας πρέπει, με βάση το συγκεκριμένο ιστορικό της αγωγής, να αποτελεί την αναγκαία προϋπόθεση για τη σύσταση του -επίδικου δικαιώματος, το έννομο συμφέρον για την άσκηση της αγωγής ή την ενεργητική και παθητική νομιμοποίηση των διαδίκων (βλ. ΑΠ 548/1978, ΝοΒ 27. 512, ΑΠ 488/2005, ΕλλΔνη 46. 1399, ΕφΛαρ 296/2011, Δικογραφία 2011. 502, ΕφΛαρ 420/2001, Δικογραφία 2002. 44, ΕφΑΘ 3345/1998, ΕλλΔνη 39. 920, ΕφΑΘ 2281/1997, ΕλλΔνη 38. 1917, ΜΠρΙωαν 270/2011).
Δεν αποτελούν, όμως, απλές διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών ορόφων ή διαμερισμάτων, υπαγόμενες στην προαναφερόμενη αρμοδιότητα του μονομελούς πρωτοδικείου (και συνεπώς και του ειρηνοδικείου (κάτω του ποσού των 20.000€), εκείνες που σχετίζονται με τα όρια της νομής ή της κυριότητας ή των άλλων εμπράγματων δικαιωμάτων που πηγάζουν από τη σχέση οροφοκτησίας.
Κατά συνέπεια, δεν υπάγεται στην προαναφερόμενη διαδικασία η αξίωση συνιδιοκτήτη, η οποία φέρει το χαρακτήρα αναγνωριστικής της κυριότητας αγωγής ή αρνητικής, και με την οποία επιδιώκεται η αναγνώριση της συγκυριότητας επί κοινόκτητου μέρους της οικοδομής ή η άρση της προσβολής αυτής (συγκυριότητας) που έγινε από άλλο συνιδιοκτήτη, εφόσον τα δικαιώματα αυτά αμφισβητούνται από τον τελευταίο (βλ. ΑΠ 1372/1997 ΕΔΠ 1998 σελ, 27, ΕφΑΘ 6533/1991 ΕλλΔ/νη 33.391).
Περαιτέρω, αν ο ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας προσβάλλεται από συνιδιοκτήτη στις εξουσίες του που απορρέουν από τη συγκυριότητα του στα κοινόκτητα μέρη, έχει εναντίον του προσβολέα, όσον αφορά την έκταση της ιδανικής του μερίδας, την προστασία που έχει σε ανάλογη περίπτωση ο συγκύριος, δηλαδή τη διεκδικητική αγωγή στην περίπτωση της αποβολής του, την αρνητική αγωγή στην περίπτωση της προσβολής με άλλο τρόπο εκτός από αφαίρεση ή κατακράτηση του πράγματος και την αναγνωριστική αγωγή στην περίπτωση της αμφισβήτησης (βλ. ΑΠ 115/2003 ΕλλΔ/νη 44.494, ΑΠ 1450/1983 ΝοΒ 32.1201, ΕφΠειρ 80/1996 ΕλλΔ/νη 37.1158). Με την αρνητική αγωγή μπορεί να σωρευτεί η αναγνωριστική αγωγή για την κυριότητα του ενάγοντος (Παπαδόπουλος: Αγωγές εμπράγματου δικαίου (1989) παρ. 155 αρ.4 σελ. 371). Τέλος, αναγνωριστική και η αρνητική αγωγή, που αφορούν ακίνητο, εγγράφονται στα βιβλία διεκδικήσεων (Απ. Γεωργιάδης:Εμπράγματο δίκαιο (1991) παρ. 62V 4 αρ. 29 σελ.630, Κεραμεύς-Κονδύλης-Νίκας: ΕρμΚΠολΔάρθρ. 220 αρ. 7 σελ. 476, Παπαδόπουλος: ό.π. παρ. 138 αρ. 5 σελ. 346-347 και παρ.155 αρ.10 σελ. 372, ΟλΑΠ 35/2005 ΕπΔΠολ 2005, 10, Δνη 2005,1035, ΕφΠατρ 1165/2006 ΑχΝομ 2007,690, ΕΦ ΠΕΙΡ (ΜΟΝ) 512/2015, δημ. Nomos).
Στην περίπτωση, όμως, που πρόκειται περί διαφοράς μεταξύ συνιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών οικοδομής ως προς την ύπαρξη και την έκταση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων τους από την συστατική της οροφοκτησίας πράξη, κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του Ν. 3741/1929 και την εν γένει χρήση κοινόχρηστων πραγμάτων για την οποία δεν απαιτείται ούτε προσδιορισμός της αξίας του αντικειμένου της διαφοράς, ούτε εγγραφή της αγωγής στα βιβλία διεκδικήσεων (ΑΠ 528/1987 ΝοΒ 36.1411, ΕΑ 1372/97 ΕλΔνη 40.134, ΕΑ 6533/1991 ΕλΔνη. 33.91, ΕΑ 707/2001 ΕλΔνη 42.1673), δικάζεται δε κατά την διαδικασία των άρθρων 647 Επ. Κ.Πολ.Δ (ήδη 614 επ ΚΠολΔ) από το αρμόδιο καθ’ ύλην κατ’ άρθρο 17 παρ. 2 ΚΠολΔ Μονομελές Πρωτοδικείο (ή Ειρηνοδικείο άρθρ. 14 παρ. 1 περ. γ’ ΚΠολΔ).
Κωνσταντίνα Β. Πουρνάρα
Δικηγόρος
info@efotopoulou.gr