Χρονική διάρκεια της μίσθωσης (τριετής) σε περίπτωση μίσθωσης κύριας κατοικίας
Με το ν. 1703/1987 ρυθμίστηκαν οι μισθώσεις κατοικιών και ειδικότερα οι μισθώσεις μόνο αστικών ακινήτων που χρησιμοποιούνταν ως κύρια κατοικία, δηλαδή ως κέντρο των βιοτικών σχέσεων του μισθωτή. Ο νόμος αυτός έπαυσε να ισχύει στις 30.6.1997 (βλ. άρθρα 10 παρ. 2 ν. 1703/1987 και 1 παρ. 1 του ν. 2235/1994). Μετά τη λήξη του ν. 1703/87 και τη συνακόλουθη κατάργηση της προστασίας των μισθώσεων της άνω κατηγορίας, οι μισθώσεις ακινήτων που χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία ρυθμίζονται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, ενώ αποκλείεται η εφαρμογή του ν. 1703/87 ακόμη και για τις μισθώσεις που είχαν καταρτιστεί υπό την ισχύ του νόμου αυτού και υπάγονταν στις προστατευτικές διατάξεις του. Κατ` εξαίρεση όμως η διάταξη του άρθρου 2 παρ. 1 του ν. 1703/87, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 παρ. 5 του ν. 2235/94, εξακολουθεί να ισχύει. Κατά την ισχύουσα αυτή διάταξη “η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη και αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει από 1-7-1997″. Η εν λόγω διάταξη είναι ειδική, εξαιρετική, δημόσιας τάξης και αναγκαστικού δικαίου, γι` αυτό αν η συμφωνημένη χρονική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη της τριετίας, η μίσθωση ισχύει για τρία (3) έτη, ενώ αν συμφωνήθηκε διάρκεια μεγαλύτερη της τριετίας, ισχύει η συμφωνημένη μεγαλύτερη διάρκεια. Η ανωτέρω δε ρύθμιση είναι δεσμευτική και για τα δύο συμβαλλόμενα μέρη (εκμισθωτή και μισθωτή).
Έτσι για την υπαγωγή της μίσθωσης στο ν. 1703/1987, το αστικό ακίνητο πρέπει να χρησιμοποιείται μόνο για κύρια κατοικία, διότι ο νόμος δεν εφαρμόζεται για οποιαδήποτε άλλη χρήση (δευτερεύουσα κατοικία, εξοχικό κ.λ.π.). Αν το αστικό αυτό ακίνητο παύσει για οποιονδήποτε λόγο να χρησιμοποιείται ως κατοικία κυρία, παύει και η προστασία του ν. 1703/1987 και η μίσθωση μετατρέπεται σε αστική και υπόκειται στις διατάξεις του ΑΚ ή σε εμπορική (ΕφΑΘ 4609/85 ΑρχΝ 36.450, ΕφΘεσ 459/84 Αρμ 1985.206). Επομένως, αν η μίσθωση του ακινήτου, δεν έχει τον χαρακτήρα της μίσθωσης κύριας κατοικίας, αλλά δευτερεύουσας τότε δεν εφαρμόζεται η διάταξη του άρθρ. 2 παρ. 1 του Ν. 1703/87, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 παρ. 5 του Ν. 2235/94, και δεν υφίσταται για την μίσθωση αυτή ο χρόνος των τριών (3) ετών, ως ελάχιστος νόμιμος χρόνος μίσθωσης (βλ. σχετικά ΕιρΘεσ/κης 156/2017, δημ. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Μαρία Τζαβέλα
Δικηγόρος, LL.M.
E-mail: info@efotopoulou.gr