Είναι θέμα ερμηνείας του δικογράφου μίας αγωγής αν το δικαίωμα απόδοσης για καθυστέρηση του μισθώματος στηρίζεται στη διάταξη του ΑΚ 597 ή στη διάταξη του ΕισΝΚΠολΔ 66 εδ. α’ και αυτό στην περίπτωση που δεν εκφράζεται με σαφήνεια βούληση καταγγελίας

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574 και 595 ΑΚ συνάγεται ότι με την σύμβαση μίσθωσης ο εκμισθωτής αναλαμβάνει να παραχωρήσει στον μι­σθωτή την χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα στις συμφωνημένες ή στις συνηθισμένες προθεσμίες. Αν δεν υπάρχουν τέτοιες, κα­ταβάλλεται κατά την λήξη της μίσθωσης και, αν συμφωνήθηκε καταβολή σε μικρό­τερα διαστήματα, κατά την λήξη τους. Η αξίωση καταβολής των μισθωμάτων υπάρ­χει ολόκληρο το χρονικό διάστημα διάρ­κειας της μισθωτικής σύμβασης και παύει μόλις λήξει η μίσθωση με την πάροδο του χρόνου ή με καταγγελία ή με άλλο τρόπο.

Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 597 ΑΚ αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο τουλάχιστον πριν από ένα μήνα και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις. Επίσης, κατά τις δι­ατάξεις του άρθρου 662 ΚΠολΔ η άσκηση αγωγής για την απόδοση της χρήσης μι­σθίου ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης, σύμφωνα με τις διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου.

Κατά την διάταξη δε του άρθρου 66 εδ. α’ ΕισΝΚΠολΔ «αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση και αν δεν την κατήγγειλε κατά το άρθρο 596 ΑΚ».

Από την αντιπαραβο­λή των άρθρων 597 ΑΚ και 66 ΕισΝΚΠολΔ με σαφήνεια προκύπτει ότι κοινή βάση και των δύο αγωγών που στηρίζονται σ’ αυτά είναι η υπερημερία του μισθωτή ως προς την καταβολή του μισθώματος, δηλαδή η υπαίτια καθυστέρησή του, δεδομένου ότι ο όρος «δυστροπία» που χρησιμοποιεί η β’ διάταξη σημαίνει υπερημερία και όχι βέ­βαια κάτι νομικώς διάφορο. Η μεταξύ των διατάξεων διαφορά συνίσταται κυρίως στο ότι η μεν πρώτη προϋποθέτει καταγγελία της μίσθωσης, ενώ η δεύτερη δεν απαιτεί καταγγελία και μάλιστα η άσκηση της αγω­γής δεν ισχύει ως καταγγελία (άρθρο 66 εδ. β’), απ’ αυτή δε ακολουθεί και σειρά άλλων παρεπόμενων διαφορών. Παρά, συνεπώς, την χρήση του ενός ή του άλλου όρου (υπερημερία – δυστροπία) στο δικόγραφο της αγωγής, είναι θέμα ερμηνείας αν το δικαίωμα απόδοσης για καθυστέρηση του μισθώματος στηρίζεται στην πρώτη ή στην δεύτερη διάταξη και αυτό στην περίπτωση που δεν εκφράζεται με σαφήνεια βούληση καταγγελίας. Αν, αντίθετα, παρά την χρή­ση του όρου «δυστροπία» καταγγέλλεται η σύμβαση, η αγωγή αναμφίβολα στηρίζεται στο άρθρο 597 ΑΚ και η χρήση του όρου γίνεται αντί του δόκιμου για την περίπτωση «υπερημερία» (βλέπε και άρθρο 598 ΑΚ, ΕφΑθ 4346/1989, ΕλλΔνη 1990, 855, Ειρ Λαρ 6/2016, ΔΙΚ 2016, 779= ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Κωνσταντίνα Β. Πουρνάρα

Δικηγόρος

info@efotopoulou.gr