Νομικό ελάττωμα σε πωλούμενο ακίνητο ένεκα της δικαστικής διεκδικήσεως αυτού
Με την υπ’ αριθμ. 3254/2016 απόφασή του, το Τριμελές Εφετείο Αθηνών έκρινε ότι η έγερση διεκδικητικής αγωγής και η εγγραφή της στα βιβλία διεκδικήσεων του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου συνιστούν νομικό ελάττωμα του ακινήτου κατ’ άρθρο 514 ΑΚ που ενεργοποιεί τη συμφωνηθείσα και περιληφθείσα στο επίδικο συμβόλαιο ρήτρα επίτασης της ευθύνης του πωλητή[1]:«Μεταξύ των διαδίκων είχε ρητά συμφωνηθεί, με το από 12.2.2008 προσύμφωνο, η επίταση της ευθύνης του εναγομένου, ώστε να ευθύνεται για κάθε διεκδίκηση, πλην της διεκδίκησης του Ι.Α.** Οι διεκδικήσεις αυτές των κληρονόμων Γ.Κ.** και Π.Σ.**, οι οποίες είχαν εγγραφεί στα βιβλία διεκδικήσεων του Υποθηκοφυλακείου … και ανεφάνησαν μετά την υπογραφή του από 12.2.2008 προσυμφώνου, συνιστούν νομικά ελαττώματα επί των ακινήτων, που ανέλαβε την υποχρέωση το εναγόμενο, με το προσύμφωνο, να μεταβιβάσει στην ενάγουσα. Σα νομικά ελαττώματα υπήρχαν τόσο κατά την 31.5.2009, συμφωνηθείσα ημερομηνία καταρτίσεως του οριστικού συμβολαίου, όσον και κατά την 30.1.2011, ημέρα, που κάλεσε το εναγόμενο την ενάγουσα για κατάρτιση οριστικού συμβολαίου (…)».
Ο Σωτήριος Ιωακειμίδης[2], προσεγγίζοντας κριτικά την ανωτέρω δικαστική απόφαση, επισημαίνει ότι η αυτή νομική θέση περί υπάρξεως νομικού ελαττώματος σε περίπτωση έγερσης διεκδικητικής αγωγής και εγγραφής της στα βιβλία διεκδικήσεων, είχε διατυπωθεί και κατά το παρελθόν, αλλά μεμονωμένα[3]. Ωστόσο, νομικό ελάττωμα συνιστά κάθε (υπαρκτό) δικαίωμα τρίτου που βαρύνει το πράγμα (514 ΑΚ) και μπορεί να προβληθεί εναντίον του αγοραστή[4], όπως τα περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα που αναφέρονται στο άρθρο 973 ΑΚ, η προσημείωση υποθήκης, η αναγκαστική ή συντηρητική κατάσχεση, η νομή και η οιονεί νομή, το δικαίωμα κατοχής του πράγματος, το δικαίωμα επίσχεσης για δαπάνες αλλά και ενοχικά δικαιώματα που δύνανται να αντιταχθούν κατά του αγοραστή, όπως λ.χ. το δικαίωμα του μισθωτή να αντιτάξει τη μίσθωση κατά του νέου κτήτορα (614, 618 ΑΚ).Κατά τούτο, δε στοιχειοθετεί νομικό ελάττωμα ο (δικαστικός ή εξωδίκως και πιθανώς αβασίμως ή εκβιαστικώς) προβαλλόμενος ισχυρισμός τρίτου ότι είναι φορέας τέτοιου δικαιώματος.Προσέτι, και η εγγραφή στα βιβλία διεκδικήσεων, κατ’ άρθρο 220 ΚΠολΔ, εμπράγματης αγωγής στο Υποθηκοφυλακείο δεν προκαλεί μεταβολή στο πεδίο του ουσιαστικού δικαίου, ούτε καθ’ εαυτή θίγει την κυριότητα, αλλά αποσκοπεί στην προστασία της ασφάλειας των συναλλαγών (ως εκ του ότι οι διάδοχοι των διαδίκων θα δεσμεύονται από το δεδικασμένο κατ’ άρθρο 325 ΚΠολΔ), η δε παράλειψή της θεμελιώνει τη δικονομική κύρωση του απαραδέκτου.
Εμμανουέλα Μανωλιδάκη, δικηγόρος
info@efotopoulou.gr
[1]Βλ. ΕφΑθ 3254/2016 (απόσπασμα), ΝοΒ 2018, σελ. 1013, με παρατ.Σ. Ελ. Ιωακειμίδη.
[2]Βλ. Σ. Ελ. Ιωακειμίδη, Παρατηρήσεις επί της ΕφΑθ 3254/2016∙Περί υπάρξεως ή μη νομικού ελαττώματος σε ακίνητο λόγω της δικαστικής διεκδικήσεως αυτού, ΝοΒ 2018, σελ. 1013-1014.
[3]Βλ. ΕφΑθ 1961/1975, ΕλλΔνη 1976, σελ. 229, ΕφΑθ 1232/1973, ΝοΒ 1973, σελ. 1117, Π. Φίλιο, Ενοχικό Δίκαιο, Ειδικό μέρος, θ’ έκδοση 2011, §5 Β. Βλ. και Β. Α. Βαθρακοκοίλη, ΕρΝομΑΚ, Ερμηνεία-Νομολογία Αστικού Κώδικα (κατ’ άρθρο), Τόμος Γ΄, Ημίτομος Α΄, Ειδικό Ενοχικό, Άρθρα 496-618, Αθήνα 2004, σελ. 175 (υπό άρθρο 514).
[4]Κατά τον Β. Α. Βαθρακοκοίλη, όπ.π., σελ. 174-175, ως νομικό ελάττωμα θεωρείται οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα τρίτου, πάνω στο πράγμα, το οποίο μπορεί να ασκηθεί απ’ αυτόν κατά του αγοραστή και το οποίο εμποδίζει την ελεύθερη μεταβίβαση της κυριότητας του πωλούμενου και την άσκηση των εξουσιών που απορρέουν απ’ αυτή. Βλ. ΕφΑθ 1622/1996, Δνη 37, σελ. 1674, ΕφΑθ 3239/1994, Δνη 36, σελ. 708, ΕφΑθ 2932/1991, Δνη 32, σελ. 1674, ΑΠ 2036/1986, ΝοΒ 35, σελ. 1235, ΑΠ 889/1974, ΝοΒ 23, σελ. 496, ΑΠ 872/1973, ΝοΒ 22, σελ. 352, ΑΠ 608/1972, ΑρχΝ 24, σελ. 33, ΑΠ 392/1970, ΝοΒ 18, σελ. 1177.