Αποζημίωση λόγω αποκλειστικής χρήσης αστικού ακινήτου – Τι συνιστά αποκλειστική χρήση – Ορισμένο της αγωγής
Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 785, 786, 787, 792 § 2, 961, 962 και 1113 ΑΚ, προκύπτει ότι, σε περίπτωση αποκλειστικής χρήσης του κοινού πράγματος από έναν από τους κοινωνούς, δικαιούνται οι υπόλοιποι, και αν δεν πρόβαλαν αξίωση σύγχρησης, να απαιτήσουν από αυτόν που έκανε αποκλειστική χρήση του κοινού, ανάλογη προς το ποσοστό του δικαιώματος τους, μερίδα από το όφελος (καρπούς και γενικότερα ωφελήματα) που αυτός αποκόμισε ή εξοικονόμησε και το οποίο συνίσταται στην αξία της, επιπλέον της ιδανικής του μερίδας, χρήσης του κοινού (ΑΠ 852/2019, ΑΠ 802/2017 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1121/2017 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 767/2014 ΝΟΜΟΣ). Η σχετική αξίωση γεννιέται από μόνο το γεγονός της αποκλειστικής χρήσης του κοινού πράγματος από έναν εκ των κοινωνών, δεν αποκλείεται όμως να ανακύπτει παράλληλα και ευθύνη του ως κακόπιστου νομέα, κατά το άρθρο 1098 ΑΚ ή και αδικοπρακτική ευθύνη του, κατά τα άρθρα 914 ή και 1099 ΑΚ αν, παράνομα και υπαίτια, εμπόδισε τη σύγχρηση του κοινού πράγματος από τους λοιπούς κοινωνούς (ΑΠ 852/2019 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 362/2010 ΝΟΜΟΣ) ή, πολύ περισσότερο, αν τους απέβαλε από τη συννομή του κοινού (ΑΠ 852/2019 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1121/2017 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 767/2014 ΝΟΜΟΣ).
Ειδικότερα, προκειμένου περί αστικού ακινήτου, ήτοι ακινήτου που από την κατασκευή του είναι προορισμένο να χρησιμοποιείται για κατοικία ή γραφείο ή κατάστημα, το όφελος αυτό συνίσταται στην, κατά το χρόνο της αποκλειστικής χρήσης, μισθωτική αξία της μερίδας των εκτός χρήσης κοινωνών, η οποία δεν αποτελεί μίσθωμα, αφού δεν υπάρχει μισθωτική σχέση, αλλά αποδοτέα, ως αποζημίωση, κατά τις ανωτέρω διατάξεις, ωφέλεια (ΑΠ 852/2019 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 802/2017 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 187/2015 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 564/2012 ΝΟΜΟΣ), που προσδιορίζεται με βάση τη μισθωτική αξία του πράγματος, χωρίς να μεταβάλλεται σε αξίωση απόδοσης μισθωμάτων (ΑΠ 2348/2009, ΕφΛαμ 5/2021 ΝΟΜΟΣ). Κατά τα λοιπά, ο τρόπος που ο κοινωνός χρησιμοποίησε αποκλειστικά για λογαριασμό του το κοινό πράγμα, είναι, κατ’ αρχήν, αδιάφορος και μπορεί αυτός να το έχει εκμισθώσει ή να το έχει χρησιδανείσει σε άλλον ή να το έχει ιδιοχρησιμοποιήσει με οποιονδήποτε τρόπο, δηλαδή έστω και διατηρώντας αυτό το κλειστό αδρανές ή, προκειμένου για ακίνητο, διατηρώντας και ανεκμετάλλευτο, εφόσον, με τον τρόπο αυτό αποκλείει στην πράξη, τη σύγχρηση των λοιπών κοινωνών και ο ίδιος έχει οποτεδήποτε την ευχέρεια να το εκμεταλλευτεί, κατά την κρίση και το συμφέρον του (ΑΠ 852/2019, ΑΠ 1417/2019, ΑΠ 767/2014 ΝΟΜΟΣ).
Επίσης, το δικαίωμα του συγκοινωνού δεν αναιρείται από το γεγονός ότι αποχώρησε οικειοθελώς και δεν παρεμποδίστηκε στην χρήση του (ΕφΠειρ 173/2020 ΝΟΜΟΣ).
Συνεπώς, στη σχετική αγωγή αποζημίωσης καθώς και στην απόφαση δικαστηρίου της ουσίας που θα εκδοθεί, αρκεί, για την πληρότητα και το ορισμένο αυτής, να αναφέρεται το κοινό ακίνητο, η επ’ αυτού μερίδα του ενάγοντος, ότι ο εναγόμενος έκανε κατά τον επίδικο χρόνο αποκλειστική χρήση του κοινού ακινήτου και, επίσης, το κατά τον επίδικο χρόνο όφελος του εναγομένου κοινωνού από την αποκλειστική χρήση του κοινού ακινήτου, συνιστάμενο στην αξία αυτής, η οποία, προκειμένου περί αστικού ακινήτου, ταυτίζεται με την μισθωτική αξία του μεριδίου του, εκτός χρήσεως, κοινωνού, της οποίας, συνεπώς, αρκεί η αναφορά (ΑΠ 187/2015, ΑΠ 564/2012, ΑΠ 362/2010, ΕφΛαρ 61/2018 ΝΟΜΟΣ). Άλλο στοιχείο και, μάλιστα, αναφορά στη σχετική αγωγή, συγκριτικών στοιχείων για την εξεύρεση της μισθωτικής αξίας του κοινού ακινήτου, δεν απαιτείται, αφού η εν λόγω αξία θα προκύψει από τις αποδείξεις (ΑΠ 1465/2006 ΝΟΜΟΣ). Δεν απαιτείται, επίσης, να αναφέρεται στην αγωγή άλλη έννομη σχέση, βάσει της οποίας ο εναγόμενος συγκοινωνός κάνει χρήση του κοινού πράγματος και κατά τη μερίδα του ενάγοντος, αλλά εναπόκειται στον εναγόμενο η προβολή ισχυρισμού (ένστασης), ότι κατέχει το κοινό πράγμα κατά το, πέραν της μερίδας του, ποσοστό, βάσει ορισμένης έννομης σχέσης και ότι, συνακόλουθα, δεν υποχρεούται στην καταβολή της αξιούμενης με την αγωγή αποζημίωσης (ΑΠ 852/2019, ΑΠ 564/2012, ΑΠ 1480/2000 ΝΟΜΟΣ). Αίτημα της αγωγής αυτής, είναι η απόδοση της ωφέλειας, την οποία αποκόμισε ο κοινωνός που έκανε την αποκλειστική χρήση. Η, με βάση τις προαναφερόμενες ειδικές περί κοινωνίας διατάξεις, άσκηση της αξίωσης για απόδοση της ωφέλειας, αποτελεί ειδικότερη μορφή απόδοσης του πλουτισμού, που, χωρίς νόμιμη αιτία, περιήλθε στον κοινωνό, ο οποίος έκανε την αποκλειστική χρήση σε βάρος της περιουσίας του κοινωνού που δεν έκανε χρήση. Γι’ αυτό και η αναζήτηση της παραπάνω ωφέλειας, δεν μπορεί να γίνει και κατ’ εφαρμογή της γενικής διάταξης του άρθρου 904 του ΑΚ, αφού οι δύο αξιώσεις τελούν υπό τις ίδιες προϋποθέσεις και οδηγούν στο ίδιο αποτέλεσμα, δηλαδή την απόδοση του πλουτισμού του εναγομένου, που έκανε την αποκλειστική χρήση (ΑΠ 749/2003, ΕφΠειρ 173/2020, ΕφΠειρ 599/2020, ΕφΛαμ 5/2021, ΕφΑιγ 121/2021 ΝΟΜΟΣ). Οι ως άνω αξιώσεις που γενεσιουργό αιτία έχουν την επί συγκεκριμένου δικαιώματος κοινωνία κατά ιδανικά μέρη, εισάγονται προς εκδίκαση ενώπιον του κατά τις γενικές διατάξεις καθ’ ύλην και κατά τόπον αρμοδίου δικαστηρίου (ΚΠολΔ 22 επ), κατά την τακτική διαδικασία (πρβλ ΕφΑθ 5562/1992, ΕφΑθ 298/1990 ΝΟΜΟΣ, βλ. και Μ. Μαργαρίτη – Α. Μαργαρίτη, Ερμηνεία ΚΠολΔ, έκδοση 2018, Τόμος II, σχόλια στο άρθρο 614, παρ. 3, σελ. 42) (ΜονΕφΑθ 506/2022 ΝΟΜΟΣ).[ 3716/2025 ΕΦ ΑΘΗΝΩΝ, δημ. σε ΝΟΜΟΣ).
Κατά τα λοιπά, ο τρόπος που ο κοινωνός χρησιμοποίησε αποκλειστικά για λογαριασμό του το κοινό πράγμα, είναι, κατ’ αρχήν, αδιάφορος και μπορεί αυτός να το έχει εκμισθώσει ή να το έχει χρησιδανείσει σε άλλον ή να το έχει ιδιοχρησιμοποιήσει με οποιονδήποτε τρόπο, δηλαδή έστω και διατηρώντας αυτό το κλειστό αδρανές ή, προκειμένου για ακίνητο, διατηρώντας και ανεκμετάλλευτο, εφόσον, με τον τρόπο αυτό αποκλείει στην πράξη, τη σύγχρηση των λοιπών κοινωνών και ο ίδιος έχει οποτεδήποτε την ευχέρεια να το εκμεταλλευτεί, κατά την κρίση και το συμφέρον του (ΑΠ 852/2019, ΑΠ 1417/2019, ΑΠ 767/2014 ΝΟΜΟΣ). Επίσης, το δικαίωμα του συγκοινωνού δεν αναιρείται από το γεγονός ότι αποχώρησε οικειοθελώς και δεν παρεμποδίστηκε στην χρήση του (ΕφΠειρ 173/2020 ΝΟΜΟΣ). Συνεπώς, στη σχετική αγωγή αποζημίωσης καθώς και στην απόφαση δικαστηρίου της ουσίας που θα εκδοθεί, αρκεί, για την πληρότητα και το ορισμένο αυτής, να αναφέρεται το κοινό ακίνητο, η επ’ αυτού μερίδα του ενάγοντος, ότι ο εναγόμενος έκανε κατά τον επίδικο χρόνο αποκλειστική χρήση του κοινού ακινήτου και, επίσης, το κατά τον επίδικο χρόνο όφελος του εναγομένου κοινωνού από την αποκλειστική χρήση του κοινού ακινήτου, συνιστάμενο στην αξία αυτής, η οποία, προκειμένου περί αστικού ακινήτου, ταυτίζεται με την μισθωτική αξία του μεριδίου του, εκτός χρήσεως, κοινωνού, της οποίας, συνεπώς, αρκεί η αναφορά (ΑΠ 187/2015, ΑΠ 564/2012, ΑΠ 362/2010, ΕφΛαρ 61/2018 ΝΟΜΟΣ).
Ελένη Μακροδημήτρη, ασκ. δικηγόρος
info@efotopoulou.gr