Επηρεάζει η ακυρότητα της εμπράγματης δικαιοπραξίας τα δικαιώματα των τρίτων (1204 ΑΚ) και ποια η διαφοροποίηση αναφορικά με τις μονομερείς δικαιοπραξίες (το παράδειγμα της πληρεξουσιότητας);

Σύμφωνα με την διάταξη 184 ΑΚ «η ακυρώσιμη δικαιοπραξία μετά την ακύρωσή της εξομοιώνεται με την εξ αρχής άκυρη, με την επιφύλαξη των διατάξεων που αφορούν εμπράγματα δικαιώματα που τρίτος απέκτησε από σύμβαση που ακυρώθηκε». Οι διατάξεις στις οποίες αναφέρεται και παραπέμπει το άρθρο 184 ΑΚ είναι εκείνες των άρθρων 1203 και 1204 του ίδιου Κώδικα. Κατά τις διατάξεις αυτές αν ακυρωθεί σύμβαση εμπράγματη περί ακινήτου που έχει μεταγραφεί, τα υπό των τρίτων αποκτηθέντα στο μεταξύ εμπράγματα δικαιώματα δεν αναιρούνται. Κατά την έννοια των παραπάνω διατάξεων η προστασία των τρίτων αυτών από την ακύρωση σκοπείται μόνο υπό τους εξής όρους: α) Ότι η ακύρωση εχώρησε λόγω πλάνης ή απάτης ή απειλής, β) ότι η ακύρωση αυτή αφορά σύμβαση και όχι μονομερή δικαιοπραξία, όπως π.χ. διαθήκη, πληρεξουσιότητα, αποδοχή κληρονομίας ή κληροδοσίας, γ) ότι η ακυρωθείσα σύμβαση είναι εμπράγματη περί ακινήτου, δηλαδή τέτοια που συνιστάται, καταργείται ή μετατίθεται εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου (άρθρο 1192 ΑΚ), υπό την προϋπόθεση ότι είναι μεταγεγραμμένη (άρθρο 1204 ΑΚ), δ) ότι το δικαίωμα του τρίτου πρέπει να είναι εμπράγματο και όχι ενοχικό και ε) ότι το δικαίωμα αυτό του τρίτου πρέπει να αποκτήθηκε (έστω και μετά την τελεσιδικία της απόφασης) πριν δηλαδή σημειωθεί η ακύρωση στο περιθώριο της ακυρωθείσης συμβάσεως. Μετά την σημείωση αυτή δεν αποκτάται πλέον εγκύρως κατά του συνάψαντος την ακυρώσιμη δικαιοπραξία εμπράγματο δικαίωμα, ούτε μπορεί αυτός πλέον να παραχωρήσει τέτοιο δικαίωμα γιατί ο τίτλος έχει ακυρωθεί. Εφόσον συντρέχουν οι παραπάνω προϋποθέσεις, η επελθούσα ακύρωση δεν βλάπτει τα υπό των τρίτων (δηλ. των περαιτέρω ειδικών διαδόχων του ακυρωσίμως συμβληθέντος) αποκτηθέντα εμπράγματα δικαιώματα (όπως λ.χ η κυριότητα ή η υποθήκη). Ο άνω περιορισμός επιβάλλεται από την ιδέα ότι η μεν ακυρότητα μιας δικαιοπραξίας είναι ελάττωμα εξωτερικό, δηλ. προερχόμενο από προφανείς παραβάσεις επιτακτικών διατάξεων του νόμου, ελάττωμα που εξ αρχής ενεργεί και μπορεί ευχερώς να ελεγχθεί από τον επιμελή και προσεκτικό τρίτο, ενώ οι επιφέρουσες την ακύρωση πλάνη, απάτη, απειλή, είναι λανθάνοντα ελαττώματα, που συνήθως δεν εξέρχονται από τον κύκλο των συμβαλλομένων μερών. Σε αντίθεση συνεπώς με την ακυρότητα, επί ακυρώσεως προστατεύονται οι τρίτοι, ανεξαρτήτως καλής πίστεως, για τις συναλλαγές που αφορούν εμπράγματα δικαιώματα, ενόψει της δημοσιότητας που λαμβάνουν οι εμπράγματες συμβάσεις. Έτσι, στην περίπτωση αγοράς ακινήτου δι’ απάτης και μεταγραφής της αγοράς αυτής, η μεταγενέστερη δε πώληση αυτού σε τρίτον με αντίστοιχη ομοίως μεταγραφή, ο πωλητής που επιτυγχάνει την προς τον αγοραστή ακύρωση της πώλησης προς αυτόν, δεν μπορεί να διεκδικήσει κατά του πωλητή το ακίνητο, αλλά ούτε και των μετέπειτα αυτού διαδόχων. Αντίθετα, αν δόθηκε από τον κύριο ακινήτου πληρεξουσιότητα (ως μονομερής δικαιοπραξία) για την πώληση αυτού και αυτός το μεταπώλησε σε τρίτο και ακολούθησε μεταγραφή, ακολούθως δε με αγωγή ακυρώθηκε η πληρεξουσιότητα – λόγω πλάνης ή απάτης ή απειλής – το πωληθέν ακίνητο διεκδικείται από τον πληρεξουσιοδότη, κύριο του ακινήτου, από τον τρίτο στον οποίο μεταβιβάσθηκε αυτό και των μετέπειτα αυτού διαδόχων, καθώς επίσης και η ακύρωση κάθε εμπραγμάτου βάρους επ’ αυτού, (όπως λ.χ. υποθήκης ή προσημείωσης υποθήκης) που χορηγήθηκε από τον τρίτο αγοραστή στον αποκτήσαντα το εμπράγματο αυτό δικαίωμα, χωρίς η καλή πίστη του τελευταίου στην περίπτωση αυτή να ασκεί οποιαδήποτε επιρροή (Μπαλής, Γεν. Αρχαί, παρ. 75 σελ. 207, του ιδίου, Εμπρ. Δικ., παρ. 195, σελ. 421 και 243 σελ.519, Τούσης, Γεν. Αρχές, σελ. 542 και 558, Απ. Γεωργιάδης, Εμπρ. Δικ. σελ. 1220, του ιδίου, Συντ. Ερμ.Αστ. Κωδ., υπό το άρθρο 184, σελ. 327 επ., υπό το άρθρο 229 επ., σελ. 446 επ. και υπό τα άρθρα 1203-1204 σελ. 401 επ., Σημαντήρα, Γεν. Αρχές, αρ. 874, Παπαντωνίου, Γεν. Αρχές σελ. 445). Ειδικότερα, προκειμένου περί υποθήκης, στο άρθρο 1271 του Α.Κ. ορίζεται ότι, είναι άκυρη η εγγραφή υποθήκης από ιδιωτική βούληση εφόσον το ακίνητο δεν ανήκει ήδη, κατά τον χρόνο της εγγραφής, σε εκείνον που παραχώρησε την υποθήκη, και ότι η εγγραφή δεν ισχυροποιείται με έγκριση ή επίκτηση μεταγενέστερη από την εγγραφή.Εξάλλου, αν και η εγγραφή της προσημείωσης της υποθήκης τίτλο έχει την δικαστική απόφαση (άρθρο 1274 του Α.Κ., όπως τούτο αντικαταστάθηκε διά του άρθρου 56 παρ. 1 του Εισαγωγικού Νόμου του Κ.Πολ.Δ.) και όχι την ιδιωτική, του οφειλέτη, βούληση, εν τούτοις, ο οφειλέτης, όπως και στην υποθήκη, πρέπει κατά το χρόνο εγγραφής να είναι κύριος του ακινήτου (άρθρο 1271 εδ. α’ΑΚ). Ενόψει δε των όσων προεκτέθηκαν, εάν ακυρωθεί η ακυρώσιμη πληρεξουσιότητα με την αγωγή που απευθύνεται από τον πληρεξουσιοδότη κατά του πληρεξουσίου, η οποία σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 184 του ΑΚ μετά την ακύρωσή της εξομοιώνεται με εξ αρχής άκυρη, από της εγγραφής της δικαστικής απόφασης στα βιβλία μεταγραφών, αίρεται η κυριότητα του εγγράψαντος την υποθήκη ή προσημείωση αγοραστή επί του μεταβιβασθέντος σ’ αυτόν ακινήτου, βάσει του κηρυχθέντος με δικαστική απόφαση ακύρου, λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής ακυρώσιμου πληρεξούσιου και της ταυτόχρονης αναγνώρισης της μεταβιβαστικής του ακινήτου αυτού δικαιοπραξίας, ώστε να ελλείπει το προαπαιτούμενο της κυριότητος κατά την εγγραφή της υποθήκης ή της προσημείωσης υποθήκης και να παρέχεται στον πληρεξουσιοδότη, κύριο του ακινήτου, το δικαίωμα να επιδιώξει από τον τρίτο στον οποίο χορηγήθηκε το εμπράγματο αυτό δικαίωμα την ακυρότητα του τελευταίου, χωρίς η καλή πίστη του τρίτου στην περίπτωση αυτή να ασκεί οποιαδήποτε επιρροή (βλ. ανωτ. Μπαλής, Εμπρ. Δικ., παρ. 195, σελ. 421 και 243 σελ.519, Απ. Γεωργιάδης, Εμπρ. Δικ. σελ. 1220) (ΑΠ 350/2015).

Λαμπρινή Σταμέλου, δικηγόρος

email: info@efotopoulou.gr