Επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση για κατοικία σε πολυκατοικίες που ο Κανονισμός επιτρέπει μόνο κατοικίες;

Τίθεται συχνά το ερώτημα αν μπορεί διαμέρισμα που βρίσκεται σε πολυκατοικία που ο κανονισμός της επιτρέπει μόνο τη χρήση κατοικίας, απαγορευομένης ρητά οποιασδήποτε άλλης χρήσης, να ενοικιαστεί σε εταιρεία που κατ’ επάγγελμα ενοικιάζει ακίνητα για βραχυχρόνια ή μεσοπρόθεσμη μίσθωση, με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση σε τρίτους για κατοικία.

Επ’ αυτού το Εφετείο Αθηνών, με την υπ’ αρ. 267/2024 απόφασή του, αναφερόμενο σε μια τέτοια περίπτωση, έκρινε: “Ωστόσο, οι ενάγοντες-συνιδιοκτήτες επί της ως άνω πολυκατοικίας, ισχυρίζονται, στην προκειμένη περίπτωση με την αγωγή τους, ότι οι προπεριγραφείσες ενέργειες των εναγομένων, ήτοι η σύναψη συμβάσεων βραχυχρόνιων μισθώσεων και η συναφής χρήση των ακινήτων τους, αντίκεινται στις διατάξεις του Κανονισμού της εν λόγω πολυκατοικίας, οι οποίες, όσον αφορά στις οριζόντιες ιδιοκτησίες, προβλέπουν την αποκλειστική χρήση αυτών ως κατοικιών, κατά τα προαναφερθέντα. Επιπλέον, κατά τους ισχυρισμούς τους, πέραν της κατά τα ως άνω παραβίασης του ως άνω Κανονισμού λόγω της χρήσης των διαμερισμάτων των εναγομένων όχι ως κατοικιών, αλλά ως τουριστικών καταλυμάτων, στα οποία καταλύει, σε σύντομο χρονικό διάστημα, απροσδιόριστος αριθμός τουριστών, δημιουργούνται και ποικίλα προβλήματα, που συνιστούν, παραβίαση του Κανονισμού (κλειδιά της εξώπορτας της πολυκατοικίας κυκλοφορούν σε απροσδιόριστο αριθμό ατόμων με συνέπεια να εγείρονται θέματα ασφάλειας της πολυκατοικίας, οχλαγωγία και θόρυβοι σε κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας από τουρίστες κ.λπ.). Επί του κρίσιμου ζητήματος της δυνατότητας παραχώρησης της χρήσης των προπεριγραφόμενων οριζόντιων ιδιοκτησιών επί της ως άνω πολυκατοικίας σε τρίτα πρόσωπα με συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης, λεκτέα είναι τα κάτωθι: το επιτρεπτό της εκμίσθωσης οριζόντιας ιδιοκτησίας για βραχυχρόνια μίσθωση εξαρτάται βασικά από τον Κανονισμό της οικοδομής, ο οποίος, ως προαναφέρθηκε, σε σχετικό άρθρο αυτού, ρητά ορίζει, στην εξεταζόμενη περίπτωση, ότι: «Τα εν τη άνω πολυκατοικία διαμερίσματα προορίζονται ίνα χρησιμεύσουν ως κατοικίαι, πάσα δε άλλη χρήσις πλην της κατοικίας απαγορεύεται». Συμπληρωματικά, δε, προς τον Κανονισμό, ο τρόπος χρήσης πρέπει να είναι σύμφωνος με τον συνήθη προορισμό, που προκύπτει από τις λειτουργικές συνθήκες του οικοδομήματος, την τοποθεσία αυτού, τις συνθήκες της περιοχής, που βρίσκεται η οικοδομή, και να μην αντιβαίνει στις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών ηθών (βλ. σχετ. ΑΠ 1300/2014, ΑΠ 1044/2011, ΕΔΠ 2012/102, ΑΠ 36/2005 ΕλΔνη 46, 1463). Σύμφωνα, άλλωστε, με το ίδιο ως άνω άρθρο 3 παρ. 2 του Ν. 3741/1929: «Ο ιδιοκτήτης εκάστου ορόφου ή μέρους αυτού έχει πάντα τα εις τον κύριον ανήκοντα δικαιώματα, εφόσον η άσκησις αυτών δεν παραβλάπτει την χρήσιν των άλλων ιδιοκτητών ή δεν μειοί την ασφάλειαν αυτών ή του οικοδομήματος». Στην προκειμένη περίπτωση, καταλύματα όπως τα επίμαχα επιπλωμένα διαμερίσματα, στα οποία διαμένουν προσωρινά τουρίστες, δυνάμει βραχυχρόνιας μίσθωσης, κατά τις ολιγοήμερες διακοπές τους, είναι, αδιαμφισβήτητα, τουριστικά καταλύματα, δηλαδή, στην πραγματικότητα, τουριστικές-επαγγελματικές μισθώσεις και δεν καθίσταται η μίσθωση αυτών μίσθωση κατοικίας, ακόμη και μετά από την επιλογή του νομοθέτη να καταργήσει, από την 1η Νοεμβρίου 2015, την παράγραφο 1 του άρθρου 2 του ν. 4276/2014 (Α` 155) και την παράγραφο 7 του άρθρου 2 του ν. 2160/1933 (Α` 118) που όριζαν τις 30 ημέρες, ως την ελάχιστη διάρκεια των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς και να εξομοιώσει φορολογικά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις του άρθρου 46 παρ. 5 του Ν. 4179/2013, αλλά και, στη συνέχεια, τις βραχυχρόνιες μισθώσεις του τύπου «Airbnb» (άρθρο 111 του Ν. 4446/2016), με αυτές των μισθώσεων κατοικιών, όπως αβάσιμα υποστηρίζουν οι εναγόμενοι, αφ’ ης στιγμής, και ανεξάρτητα από το εάν το προσποριζόμενο εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, η πραγματικότητα είναι πως τα ως άνω καταλύματα δεν διαφέρουν σε τίποτα από ένα διαμέρισμα σε ξενοδοχείο και η βασική υπηρεσία, που προσφέρεται είναι ακριβώς η ίδια, δηλαδή αυτή της διανυκτέρευσης των τουριστών σε ένα κατάλυμα στο πλαίσιο της ολιγοήμερης διαμονής τους σε έναν τόπο, τον οποίο αυτοί επέλεξαν για τις διακοπές τους. Επιπροσθέτως, οι ως άνω βραχυχρόνιες μισθώσεις των επίμαχων ακινήτων των εναγομένων δεν φέρουν το χαρακτήρα αστικής μίσθωσης κατοικίας και για το λόγο ότι αυτές έχουν ευκαιριακό ή προσωρινό χαρακτήρα και, αδιαμφισβήτητα, προσομοιάζουν με τουριστικές, ξενοδοχειακού τύπου, βραχυχρόνιες μισθώσεις, ενώ το επιπρόσθετο χαρακτηριστικό με τις μισθώσεις αυτές είναι ότι οι τουρίστες-μισθωτές, πριν ή κατά τη διάρκεια της διαμονής τους, δεν λαμβάνουν σαφή γνώση του Κανονισμού (εν προκειμένω του Συγκροτήματος), στον οποίο αναφέρονται λεπτομερώς οι περιορισμοί, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις, που διέπουν τις σχέσεις των ιδιοκτητών και ενοίκων εντός του Συγκροτήματος, ούτε, ιδίως, υπογράφουν κάποιο έγγραφο ότι θα σεβαστούν το άνω Καταστατικό, που επέχει θέση νόμου, ούτε και δηλώνουν ότι προσχωρούν ανεπιφύλακτα στις διατάξεις του Κανονισμού του συγκροτήματος, όπως, αντιθέτως, συμβαίνει στις αστικές μισθώσεις κατοικιών, στα πλαίσια των οποίων υπογράφεται μεταξύ των συμβαλλομένων (ιδιοκτήτη-εκμισθωτή και μισθωτή) ιδιωτικό συμφωνητικό (μισθωτήριο συμβόλαιο), στο οποίο εμπεριέχεται ο σαφής όρος ότι ο ενοικιαστής έχει λάβει γνώση και θα σεβαστεί τις διατάξεις του Καταστατικού και ότι προσχωρεί ανεπιφύλακτα σε αυτόν. Προς επίρρωση της ανωτέρω κρίσης, θα πρέπει να επισημανθεί ότι, για τις επίμαχες μισθώσεις των εναγομένων, προσφέρονται, ως, ήδη, εκτέθηκε, επιπρόσθετες παροχές, πέραν μίας επιπλωμένης οικίας, ήτοι παροχές ίδιες με τις παροχές ενός μικρού ξενοδοχείου η διαμερισμάτων «studio» ή μίας πανσιόν, γεγονός, το οποίο, αναμφίβολα, καταδεικνύει ότι οι μισθώσεις αυτές ουδόλως προσομοιάζουν με αστικές μισθώσεις ακινήτων, αλλά, αντιθέτως, λαμβανομένων αυτεπαγγέλτως υπόψη των διδαγμάτων κοινής πείρας και λογικής, με τουριστικές, ξενοδοχειακού τύπου, βραχυχρόνιες μισθώσεις. Από όλα, συνεπώς, τα ανωτέρω αναφερθέντα, προκύπτει ότι, σύμφωνα με τον Κανονισμό «..Τα εν τη άνω πολυκατοικία διαμερίσματα προορίζονται ίνα χρησιμεύσουν ως κατοικίαι, πάσα δε άλλη χρήσις πλην της κατοικίας απαγορεύεται», ενώ, στην προκειμένη περίπτωση, «πάσα άλλη χρήσις» είναι η επαγγελματική ή βραχυχρόνια μίσθωση των ακινήτων ως τουριστικά καταλύματα, με μισθωτές ή χρήστες να εναλλάσσονται κατά άγνωστο αριθμό και με άγνωστα προς τους ιδιοκτήτες στοιχεία. Αποδεικνύεται, δηλαδή, ότι άπαντες οι εναγόμενοι κάνουν χρήση των προπεριγραφόμενων ακινήτων τους με σκοπό διαφορετικό από αυτόν της κατοικίας, παραβιάζοντας, κατά τον τρόπο αυτόν, τον ως άνω Κανονισμό ο οποίος ρητά δεν επιτρέπει τη χρήση οριζόντιας ιδιοκτησίας αυτής άλλης, πλην της κατοικίας και επομένως απαγορεύει τη χρήση διαμερίσματος ως τουριστικού καταλύματος. Οι παραπάνω ρυθμίσεις-περιορισμοί του Κανονισμού του Συγκροτήματος είναι, ωστόσο, σύμφωνα με όσα αναφέρονται στην προπαρατεθείσα νομική σκέψη, δεσμευτικές για τους εναγόμενους, ακόμη και αν οι αυθαίρετες ενέργειες τους ήθελε θεωρηθεί ότι δεν έχουν την οποιαδήποτε επιβλαβή συνέπεια για το επίμαχο Συγκρότημα κατοικιών ή τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών”.

Ευγενία Α. Φωτοπούλου, δικηγόρος

info@efotopoulou.gr